Sheria ya Kukodisha kwa bei nafuu (Wet betaalbare huur)

Tangu tarehe 1 Julai 2024 Uholanzi imedhibiti zaidi soko lake la kukodisha kuliko ilivyokuwa hapo awali. Sheria ya Kodi Nafuu — the Sheria ya Kodi ya Bei Nafuu — ilipanua udhibiti wa kodi kutoka nyumba za kijamii hadi sehemu ya soko la kati, ilifanya mfumo wa pointi kuwa wa lazima badala ya kipimo, na kukabidhi utekelezaji kwa manispaa. Ukipanga nyumba ndani ya nyumba, ilipanua udhibiti wa kodi kutoka kwa nyumba za kijamii hadi sehemu ya soko la kati, ilifanya mfumo wa pointi kuwa wa lazima badala ya kipimo, na ikakabidhi utekelezaji kwa manispaa. Amsterdam or Eindhoven, au ukikodisha mali hapo, sheria zilizo hapa chini ndizo huamua kodi yako inaweza kuwa kiasi gani kisheria.

Sheria ya Kodi ya Bei Nafuu hufanya nini?

Sheria si kanuni ya kusimama pekee bali ni sheria ya kurekebisha, kuandika upya sehemu za Kitabu cha 7 cha Kanuni ya Kiraia ya Uholanzi, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Besluit huurprijzen woonruimte na Wet goed verhuurderschap. Ilianza kutumika tarehe 1 Julai 2024. Mabadiliko matatu muhimu zaidi.

• Kanuni iliongezwa hadi katikati. Kabla ya Julai 2024 ni nyumba pekee zilizopata pointi 143 ndizo zilizodhibitiwa na kodi; kila kitu kilichokuwa juu yake kilikuwa "kilicho huru" na kingeweza kukodishwa kwa chochote ambacho soko lingestahimili. Sheria hiyo iliunda bendi ya soko la kati iliyodhibitiwa kutoka pointi 144 hadi 186.
• Mfumo wa pointi ukawa wa kufungamana. Hapo awali mwenye nyumba angeweza kuomba zaidi ya pointi za juu zaidi na kodi ilidumu isipokuwa mpangaji apinge kwa wakati. Sasa kiwango cha juu zaidi ni sheria ya lazima: kutoza zaidi ni kinyume cha sheria yenyewe, iwe mpangaji analalamika au la.
• Mfumo wa pointi uliboreshwa. Sehemu ya WOZ ilifungwa, lebo za nishati zilipewa uzito zaidi, nafasi ya nje ilizawadiwa vyema, na ada za ziada zilianzishwa kwa majengo mapya yaliyojengwa na kuorodheshwa.

Serikali ilikadiria wakati huo kwamba takriban nyumba 300,000 hatimaye zingeona kodi ya nyumba ikishuka kwa wastani wa takriban €190 kwa mwezi, ambapo takriban nyumba 157,000 za soko la kati zingeshuka kwa wastani wa takriban €240. Haya yalikuwa makadirio yaliyotolewa mapema, si matokeo yaliyopimwa.

Mfumo wa uthamini wa nyumba (woningwaarderingsstelsel)

Woningwaarderingsstelsel, au WWS, hukaa juu ya vipengele vinavyoweza kupimika na kubadilisha jumla kuwa kiwango cha juu zaidi cha kodi ya kila mwezi ( kale huur , bila kujumuisha ada za huduma). Inakaa katika kifungu cha 5 cha Besluit huurprijzen woonruimte, ikiwa na jedwali za alama katika viambatisho vyake.

Nyumba zinazojitegemea

Kwa nyumba ya kujitegemea — yenye mlango wake wa mbele, jiko na bafu — pointi hutolewa kwa:

• eneo la uso wa kila chumba na nafasi yoyote ya kuhifadhi;
• vifaa vya jikoni na usafi, ikiwa ni pamoja na urefu wa juu ya kazi na choo cha pili au bafu;
• lebo ya nishati, ambayo kwa kuwa uboreshaji una uzito zaidi — lebo nzuri huongeza pointi nyingi, huku lebo E, F na G zikivutia punguzo;
• nafasi ya nje kama vile bustani, balcony au mtaro wa paa, pamoja na punguzo ambapo hakuna;
• thamani ya WOZ (uthamini wa mali ya manispaa), kulingana na kikomo ili eneo lisiweze kutawala alama katika maeneo yenye thamani kubwa;
• hali ya majengo yaliyoorodheshwa, vituo vya utunzaji na vitu vidogo.

Kila nukta inalingana na kiasi katika jedwali lililochapishwa, kwa hivyo pointi 143 na 186 kila moja hutafsiriwa kuwa takwimu sahihi ya euro. Takwimu hizo huorodheshwa tarehe 1 Januari kila mwaka chini ya kifungu cha 12 cha Besluit huurprijzen woonruimte, kufuatia njia iliyo katika kifungu cha 27 cha Wet op de huurtoeslag. Kwa hivyo, takwimu yoyote unayosoma ni halali kwa mwaka uliotajwa pekee.

Vyumba na malazi mengine yasiyo ya kujitegemea

Vyumba, na malazi mengine ambapo mnashiriki jiko au bafu, vinathaminiwa chini ya mfumo tofauti — WWSO — ambao pia umeboreshwa na kufanywa kuwa wa kudumu tarehe 1 Julai 2024. Jambo la vitendo kwa wanafunzi na wataalamu wachanga ni kwamba hakuna sekta ya bure ya vyumba : hata kama alama ni kubwa kiasi gani, chumba kina kodi ya juu zaidi.

Ada za ziada: ujenzi mpya, makaburi na nishati

Kifungu cha 8a cha Besluit huurprijzen woonruimte kinaruhusu uinulishaji kadhaa juu ya kiwango cha juu cha kodi:

• Ada ya ziada ya ujenzi mpya ya 10% kwa nyumba za soko la kati ambapo ujenzi ulianza kabla ya tarehe 1 Januari 2028, wakiomba miaka ishirini kutoka kwa makazi ya kwanza, ili kuendeleza maendeleo ya soko la kati.
• mnara wa kitaifa (rijksmonument): ada ya ziada ya 35%.
• Mnara wa mkoa au manispaa: ada ya ziada ya 15%.
• Mandhari ya mji iliyolindwa: ada ya ziada ya 5% kwa nyumba zilizojengwa kabla ya 1965 katika mandhari ya mji iliyolindwa ambayo yenyewe haijaorodheshwa.

Majengo yaliyoorodheshwa pia yanalindwa dhidi ya punguzo la lebo ya nishati: badala ya kupoteza pointi kwa lebo mbaya, mnara hupata sifuri kwa bidhaa hiyo. Hakuna msamaha tofauti wa ukarabati; ukarabati hupitia njia ya kawaida, kwa hivyo mwenye nyumba ambaye kwa kweli huboresha mali - haswa lebo yake ya nishati - huongeza kodi ya juu halali.

Sehemu tatu

Jedwali linaelezea nafasi ya 2026. Kiasi hicho ni kiwango cha juu cha kodi ya kuanzia mwanzoni mwa upangaji mpya, bila kujumuisha gharama za huduma, na huorodheshwa kila tarehe 1 Januari.

Mipaka hiyo hiyo ilisimama kwa €900.07 na €1,184.82 mwaka wa 2025, na kwa €879.58 na €1,157.95 wakati Sheria ilipoanza kutumika tarehe 1 Julai 2024. Alama ya pointi inatawala, sio kodi iliyoombwa: nyumba yenye pointi 160 ni nyumba ya soko la kati hata kama imetangazwa kwa €1,600, na ziada hiyo ni kinyume cha sheria.

Mikataba iliyopo: utawala wa mpito

Sheria hii inatumika kikamilifu kwa kila upangaji uliohitimishwa tarehe 1 Julai 2024 au baada yake. Kwa mikataba iliyosainiwa kabla ya tarehe hiyo, sheria za mpito hutofautiana kulingana na alama za pointi:

• Hadi pointi 143, zipungue chini ya kizingiti cha uhuru wakati wa kuanza. Tayari imedhibitiwa; WWS ya kisasa na kiwango cha juu kipya kinatumika kuanzia tarehe 1 Julai 2024.
• Hadi pointi 143, lakini zikizidi kizingiti cha uhuru mwanzoni — mkataba "ulio huru" wa nyumba ambao kwa kweli una alama za chini. Sheria hiyo iliwakamata hawa kutoka 1 Julai 2025, baada ya kipindi cha mpito cha mwaka mmoja kinachowaruhusu wamiliki wa nyumba kuzoea kwa hiari. Tangu tarehe hiyo mpangaji aliyepo anaweza kuhitaji kodi ipunguzwe hadi kiwango cha juu cha pointi.
• Pointi 144 hadi 186. Mikataba iliyopo ni isiyozidi Imeathiriwa. Kiwango cha juu cha soko la kati huamua tu mabadiliko ya mpangaji, wakati nyumba inapokodishwa baadaye.
• Pointi 187 na zaidi. Nje ya utaratibu; hakuna kodi ya kuanzia ya kiwango cha juu zaidi.

Hii ndiyo sehemu isiyoeleweka zaidi ya Sheria. Wapangaji wengi hudhani kuwa kanuni ya soko la kati inawahusu mara moja; kwa wapangaji wengi wa soko la kati waliopo haiwahusu. Bado inafaa kuhesabiwa pointi: ghorofa inayoonekana kuwa soko la kati inaweza kupata alama chini ya 143 mara tu lebo duni ya nishati na thamani ya WOZ iliyopunguzwa inapozingatiwa - na ghorofa hiyo inafunikwa.

Taarifa ya pointi ambazo mwenye nyumba lazima akupe

Mwenye nyumba anayekodisha nyumba inayodhibitiwa au ya soko la kati lazima ampe mpangaji hesabu ya pointi chini ya WWS au WWSO, pamoja na kodi ya juu inayolingana, mwanzoni mwa upangaji. Ushuru huo umetumika kwa makubaliano mapya ya upangaji tangu 1 Julai 2024, wakati Sheria ya Kodi Nafuu ilipoanza kutumika; mamlaka na vyombo vya utekelezaji vya Huurcommissie vilianza kufanya kazi kikamilifu kuanzia 1 Januari 2025. Ipo miongoni mwa sheria za jumla za umiliki mzuri wa nyumba katika kifungu cha 2 cha Wet goed verhuurderschap, ili manispaa iweze kutekeleza hilo. Ni mahali pazuri pa kuanzia kwa mpangaji: omba moja kwa maandishi, na ikiwa hakuna inayokuja hiyo yenyewe ni uvunjaji unaoweza kuripotiwa.

Utekelezaji: kuanzia mpango wa mpangaji hadi wa manispaa

Kabla ya Sheria, kodi ya kupita kiasi ilikuwa tatizo la mpangaji: mpangaji alilazimika kuomba kwa Kamati ya Huur ndani ya miezi sita tangu kuanza kwa upangaji, na mpangaji aliye na mkataba wa muda ambaye aliogopa kutofanywa upya mara nyingi hakufanya chochote. Sheria hiyo iliandika kodi ya juu zaidi katika sheria za jumla za umiliki mzuri wa nyumba, na tangu Januari 1, 2025 manispaa zinaweza kutekeleza sheria hizo kwa hoja zao wenyewe, kwa kutumia ngazi ya kupanda ngazi ya Wet goed verhuurderschap:

• onyo;
• amri chini ya kulazimishwa kwa utawala (mwisho wa mwisho wa bestuursdwangau amri ya adhabu (mwisho wa dwangsom);
• faini ya kiutawala (bestuurlijke boete), ambayo huongezeka mara kwa mara;
• katika visa vikubwa zaidi vya uvunjaji wa sheria unaorudiwa, usimamizi unachukua madaraka (beheerovername), kuweka mali hiyo chini ya usimamizi wa mtu wa tatu.

Faini ya utawala ina kiwango cha juu cha msingi kilichowekwa katika faini ya kategoria ya nne, €22,500, ikiongezeka hadi €25,750 na, kwa watu wa kisheria wanaorudia kosa, hadi €103,000 (kifungu cha 19 cha Sheria ya Umiliki wa Nyumba). Kila manispaa lazima pia iendeshe sehemu ya kuripoti ( meldpunt ) ambapo wapangaji wanaweza kuripoti tabia mbaya ya kukodisha, bila kujulikana wakitaka.

Utekelezaji wa sheria za manispaa hauchukui nafasi ya suluhisho za mpangaji mwenyewe; unaenda sambamba nazo.

• Ndani ya miezi sita tangu kuanza kwa upangaji, mpangaji anaweza kuiomba Kamati ya Huurmissie ijaribu kodi ya kuanzia chini ya kifungu cha 7:249 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi. Kodi ya juu sana hupunguzwa kwa kuzingatia tarehe ya kuanza.
• Baada ya dirisha hilo, mpangaji wa nyumba inayodhibitiwa au ya soko la kati anaweza kupendekeza kupunguzwa kwa nyumba kwa mwenye nyumba na, ikiwa atakataliwa, apeleke hoja hiyo kwa Kamati ya Huurmissie chini ya kifungu cha 7:254 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi. Kupunguzwa huko kwa ujumla kunaanza kutumika kwa siku zijazo pekee.
• Maamuzi ya Kamati Kuu yanawafunga wahusika, kulingana na rufaa ya mgogoro kwa mahakama ya wilaya ndogo ndani ya kipindi kilichowekwa kisheria.

Kodi ya nyumba inaweza kupanda kiasi gani kila mwaka?

Ongezeko la kodi hupunguzwa kando na kodi ya kuanzia, na kikomo huwekwa upya kila mwaka.

• Nyumba zilizodhibitiwa (hadi pointi 143), kuanzia tarehe 1 Julai 2026: kiwango cha juu cha 4.1%, au kiwango cha juu cha €25 ambapo kodi ya msingi iko chini ya €350 kwa mwezi. Kiwango hicho cha juu cha 4.1% kinatumika kwa vyumba, misafara na viwanja.
• Nyumba za soko la kati (pointi 144–186), 2026: kiwango cha juu cha 6.1%. Pale ambapo mkataba wenyewe unabainisha asilimia ya chini, kiasi cha mkataba ndicho kinachotumika; pale ambapo unabainisha asilimia ya juu zaidi, mwenye nyumba hawezi kuutumia.

Vikomo vyote viwili vinafuata fomula ile ile ya kisheria: mfumuko wa bei wa chini na maendeleo ya mshahara yaliyokubaliwa kwa pamoja, pamoja na asilimia moja. Hutangazwa kila mwaka na ongezeko la juu zaidi la soko la kati linaanzia tarehe 1 Julai kila mwaka, kwa hivyo takwimu zote mbili zitabadilika kwa 2027. Mpangaji anayeona ongezeko hilo kuwa kubwa anaweza kuwasilisha pendekezo hilo kwa Kamati ya Huur; kwa ongezeko hilo kuanza kutumika tarehe 1 Julai 2026, tarehe ya mwisho iliyochapishwa ni tarehe 1 Novemba 2026.

Jinsi Sheria inavyoendana na sheria zingine za kukodisha za Uholanzi

Sheria ya Ukabaila Mzuri (Wet goed verhuurderschap)

Imeanza kutumika tangu Julai 1, 2023, Wet goed verhuurderschap inaweka sheria za kitaifa za mwenendo kwa wamiliki wa nyumba na mawakala wa kukodisha: hakuna ubaguzi katika uteuzi, hakuna vitisho, amana isiyozidi mara mbili ya kodi ya msingi, makubaliano ya upangaji yaliyoandikwa, taarifa iliyoandikwa kwa mpangaji, hakuna ada mbili za wakala, na gharama za huduma zinazoruhusiwa pekee. Sheria ya Kodi Nafuu iliongeza kodi ya juu na ongezeko la juu zaidi kwenye orodha hiyo, kwa hivyo mgogoro wa kodi sasa ni suala la kiraia na kisheria.

Mikataba ya muda baada ya huurcontracten ya Wet vaste

Sheria ya Mikataba ya Upangaji Imara ilianza kutumika tarehe 1 Julai 2024, siku ile ile ya Sheria ya Kodi ya Bei Nafuu, na zote mbili zinapaswa kusomwa pamoja. Chini ya kifungu cha 7:271 cha Kanuni ya Kiraia ya Uholanzi, mpangaji mpya wa nyumba inayojitegemea sasa anapokea mkataba wa wazi kama sheria. Mikataba ya muda inabaki kuwa inawezekana tu kwa kategoria zilizoainishwa katika sheria zilizokabidhiwa - miongoni mwao wanafunzi fulani, watu wanaokodisha nyumba zao wenyewe huku wakifanya kazi nje ya nchi kwa muda, kukodisha kwa muda huku mpangaji akibadilishwa kwa muda, na watu walio katika makazi ya dharura wanahitaji kama vile wamiliki wa hadhi na kukodisha kwa nafasi ya pili - na kwa malazi yasiyojitegemea. Kategoria hizo zimeainishwa katika Sheria ya Besluit betaalbare (Stb. 2024, 180), ambayo ilianza kutumika tarehe 1 Julai 2024. Kwa mataifa ya kimataifa hili ni muhimu: mkataba wa zamani wa miaka miwili, ambao ulifanya changamoto ya kodi ya kupita kiasi kuwa hatari, sio tena chaguo-msingi.

Gharama za huduma

Ada za huduma ziko nje ya kiwango cha juu cha WWS na ni njia ya kawaida ya kurejesha kile ambacho mfumo wa pointi hauruhusu. Ni bidhaa zinazoruhusiwa pekee ndizo zinaweza kupitishwa, na Kamati ya Huurmissi inaweza kuzitathmini. Sheria mpya za ada za huduma zinafuata kuanzia Januari 1, 2027.

Sheria hii ina maana gani kwa wamiliki wa nyumba, na nini kimetokea tangu wakati huo

Kwa mwekezaji, Sheria ilibadilisha hesabu kwa njia tatu. Kiwango cha juu cha mapato kwa kitengo cha soko la kati sasa ni kazi ya sifa za ujenzi zinazopimika badala ya mahitaji ya ndani, kwa hivyo nyumba iliyoko vizuri lakini isiyo na nishati inaweza kuwa na thamani ndogo sana kama kukodisha. Kiwango cha juu kimepunguzwa, kwa hivyo ukuaji wa mapato umepunguzwa. Na njia ya kutoka inavutia: kumuuza mmiliki-mwenyeji mara nyingi kuna thamani zaidi kuliko kuendelea kukodisha.

Matokeo yaliyoripotiwa sana ni kwamba wamiliki wa nyumba binafsi wameuza vitengo vilivyodhibitiwa na vilivyodhibitiwa vipya, kwamba usambazaji wa sekta huria umeimarika huku kodi za nyumba zikihitajika zikiongezeka, na kwamba baadhi ya maendeleo ya soko la kati yameahirishwa. Ada ya ziada ya ujenzi mpya katika kifungu cha 8a cha Besluit huurprijzen woonruimte ilikusudiwa kukabiliana na ya mwisho kati ya haya. Ufuatiliaji wa soko na Kadaster, CBS na wizara unaonyesha mwelekeo: kwa kuwa mfumo wa pointi uliwekwa kuwa wa lazima kwa sehemu ya soko la kati hadi na ikijumuisha pointi 186 mnamo 1 Julai 2024, idadi ya nyumba za zamani za kukodisha zilizouzwa na wamiliki wa nyumba binafsi imeongezeka na usambazaji wa sekta huria umepungua.

Sheria hiyo inabaki kuwa na nguvu kama ilivyotungwa, na Sheria ya Uthamini imeendelea kurekebishwa, hivi karibuni mnamo Aprili 2026, kwa hivyo sheria na vizingiti vya uthamini ni lengo linalosonga mbele. Ripoti rasmi za ufuatiliaji kuhusu Sheria hiyo huchapishwa kila mwaka na Wizara ya Nyumba na Mipango ya Anga (VRO). Muswada tofauti, Kamati ya Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti wa Udhibiti ya ...

Mwongozo wa vitendo

Kama wewe ni mpangaji unayeshuku kodi ya nyumba ni kubwa mno

• Muulize mwenye nyumba kwa maandishi kuhusu taarifa ya pointi, ukisema kama hukupewa hata moja.
• Je, pointi hizo zinahesabiwa kwa kutumia ukaguzi wa bei ya kodi ya Huurcommissie, pamoja na maeneo yako ya sakafu, lebo ya nishati, uamuzi wa WOZ na nafasi ya nje ya mkono.
• Angalia tarehe ya mkataba wako dhidi ya sheria za mpito zilizo hapo juu — ambazo huamua kama una dai sasa au tu wakati wa kusasisha.
• Andika dirisha la miezi sita kuanzia mwanzo wa upangaji: ndani yake unaweza kupata punguzo la kurudi nyuma, nje yake kwa ujumla ni dirisha linalotarajiwa tu.
• Ripoti jambo hilo kwa mzozo wa manispaa yako sambamba. Utekelezaji wa sheria haukugharimu chochote na hautegemei nia yako ya kushtaki.
• Usiache tu kulipa sehemu ya kodi. Punguza tu kwa msingi wa makubaliano au uamuzi.

Kama wewe ni mwenye nyumba, ingiza jalada katika uzingatiaji wa sheria

• Andika alama kwa kila kitengo chini ya WWS au WWSO ya sasa, kwa kila kitengo badala ya kwa kila jengo, na uandike hesabu.
• Angalia kama ada ya ziada inatumika — ujenzi mpya, mnara au mandhari ya mji iliyolindwa — kwa sababu hizi hubadilisha dari kwa kiasi kikubwa.
• Angalia kwa makini lebo ya nishati: kuboresha insulation, glazing au joto ndiyo njia ya moja kwa moja halali ya kodi ya juu zaidi.
• Tenganisha gharama za huduma na utoze bidhaa zinazoruhusiwa pekee, pamoja na taarifa sahihi ya mwaka.
• Toa taarifa ya pointi katika kila makubaliano mapya ya upangaji, na uweke uthibitisho kwamba ulifanya hivyo.
• Pitia vifungu vya ongezeko la kodi katika mkataba wako wa kawaida dhidi ya kikomo cha mwaka; kifungu kinachoruhusu zaidi hakiwezi kutekelezwa kwa kiwango hicho.
• Pale ambapo kitengo kinapata hasara, fuata ushauri kabla ya kupanga upya. Ujenzi bandia — gharama za huduma za uongo, kuandika vibaya ghorofa kama vyumba, kukodisha kwa likizo — ndivyo timu za utekelezaji wa sheria zinavyotafuta.