Uchunguzi wa mali nchini Uholanzi: mambo ya kuangalia kabla ya kusaini

Uchunguzi wa mali nchini Uholanzi unamaanisha kuangalia, kabla ya kusaini, kwamba muuzaji anaweza kuhamisha kile anachouza, kwamba unaweza kutumia mali kama unavyokusudia, na kwamba hakuna wajibu wowote unaoambatana nayo utakaopita kwako bila kutambuliwa. Daftari za umma za Usajili wa Ardhi (Kadaster) hujibu swali la kwanza haraka; mipango, masharti na ukodishaji zinahitaji uchunguzi tofauti, kwa sababu daftari hazisemi chochote kuzihusu.

Makala haya yanaelezea tunachoangalia, kwa mpangilio gani, na ni matokeo gani yanapaswa kusimamisha au kubadilisha muamala.

Je, sajili za ardhi za Uholanzi zinathibitisha nini?

Umiliki wa mali ya Uholanzi hupitishwa tu ikiwa na hati miliki halali, hati ya uhamishaji ya mthibitishaji na usajili wake katika rejista za umma (Vifungu 3:84 na 3:89 vya Kanuni za Kiraia za Uholanzi, BW). Bila usajili, hakuna umiliki unaopitishwa, hata kama bei imelipwa.

Rejesta hazihakikishi kwamba haki iliyosajiliwa ni halali. Mfumo wa Uholanzi humlinda mnunuzi aliyetegemea kwa nia njema rejista hizo, chini ya Kifungu cha 3:24 na 3:26 BW, lakini ulinzi huo ni mdogo kuliko dhamana. Soma hati zenyewe badala ya dondoo la muhtasari, na urudi kwenye hati ambayo kizuizi kiliundwa, kwa sababu hati za baadaye mara nyingi hurudia bila kukamilika.

Ni vikwazo gani vinavyokuunganisha kama mmiliki mpya?

Haki ndogo za mali zinamfunga kila mmiliki mpya: kukodisha kwa muda mrefu (erfpacht), haki za ujenzi (opstalrecht), haki za ardhi (erfdienstbaarheden), usufruct na rehani zote zinabaki baada ya mauzo. Kwa haki ya ghorofa, hati ya mgawanyiko na kanuni za chama cha wamiliki (VvE) zinamfunga kila mmiliki mfuatano pia.

Wajibu wa ubora (kwalitatieve verplichting), wajibu wa kuvumilia au kutofanya jambo, hupitishwa kwa mrithi tu ikiwa uliundwa kwa hati ya mthibitishaji na kusajiliwa (Kifungu cha 6:252 BW). Kifungu cha mnyororo (kettingbeding) hakiendani kamwe na ardhi: kinamlazimisha kila muuzaji kupitisha wajibu huo, chini ya adhabu. Angalia kama ulipitishwa katika kila hati tangu wakati huo, na kama adhabu tayari imepotea.

Kukodisha kwa muda mrefu ni jambo la kawaida katika miji mikubwa. Uzito wake wa kiuchumi upo katika kodi ya ardhi, tarehe za marekebisho na masharti ya mwisho na upya, ambayo yako katika masharti ya kukodisha, si katika makubaliano ya ununuzi. Tazama makala zetu kuhusu pakiti ya ardhi na kukodisha kwa muda mrefu na kuhusu umiliki au kukodisha.

Unaangaliaje nafasi ya kupanga?

Kwa kuwa Sheria ya Mazingira na Mipango (Omgevingswet) ilianza kutumika tarehe 1 Januari 2024, kila manispaa ina mpango mmoja wa mazingira (omgevingsplan). Mipango ya zamani ya ukanda (bestemmingsplannen) ikawa sehemu ya muda wake, kwa hivyo sheria ya njama inaweza kuwa katika sehemu hiyo ya muda, katika sheria mpya za manispaa au katika sheria za kitaifa.

Amua ni matumizi gani na ujazo wa ujenzi unaoruhusu mpango, na kama matumizi ya sasa yanalingana nayo au yanategemea kibali cha zamani. Ikiwa matumizi yako yaliyokusudiwa yanahitaji kibali kwa shughuli inayopotoka, fanya ununuzi uwe na masharti ya kibali hicho badala ya kutegemea ishara isiyo rasmi kutoka kwa manispaa.

Pia angalia haki ya manispaa ya uondoaji wa ardhi (voorkeursrecht), ambayo imesajiliwa na inaweza kuzuia uuzaji kwa mtu mwingine yeyote, kwa hali ya mnara uliolindwa, na kwa uchafuzi wa udongo. Ripoti ya hivi karibuni ya udongo ni utaratibu wa kawaida.

Vipi ikiwa mali hiyo itakodishwa?

Mnunuzi wa mali ya kukodisha anachukua mkataba kwa mujibu wa sheria: uuzaji hauvunji mkataba (koop breekt geen huur, Kifungu cha 7:226 BW). Kwa hivyo, mkataba wa kukodisha ni muhimu kama vile hati miliki.

Kwa mali ya makazi, Sheria ya Upangaji wa Muda Uliowekwa ilianza kutumika tarehe 1 Julai 2024 na kwa kiasi kikubwa ilimaliza ukodishaji mpya wa muda uliowekwa kwa nyumba; katika tarehe hiyo hiyo Sheria ya Kodi Nafuu ilipanua kanuni ya kodi kwa nyumba za kukodisha za soko la kati. Makadirio ya kodi kulingana na msimamo uliotangulia tarehe hiyo hayategemewi.

Kwa mali ya kibiashara, nafasi ya rejareja na ukarimu iko chini ya mfumo wa ulinzi wa kimsingi wa miaka mitano na mitano pamoja na sababu chache za kusitishwa kwa mkataba (Kifungu cha 7:290 BW na kinachofuata). Ofisi zinaangukia chini ya mfumo mwepesi, ambapo mpangaji ana ulinzi dhidi ya kufukuzwa. Tazama ulinganisho wetu wa sheria ya mali isiyohamishika na sheria ya upangaji wa kibiashara.

Mkataba wa ununuzi unagawaje hatari?

Matokeo yana thamani tu ya kile ambacho mkataba unafanya nao. Mtumiaji anayenunua nyumba lazima aandike ununuzi huo na awe na kipindi cha siku tatu cha kupumzika baada ya makubaliano yaliyosainiwa kukabidhiwa (Kifungu cha 7:2 BW); andika tarehe ya makabidhiano.

Vifungu vitatu hufanya kazi nyingi. Kifungu cha matumizi ya kawaida huamua kama kasoro ni tatizo la muuzaji, huku kifungu cha umri au kifungu cha kutokuwepo kwa umiliki kikihamisha hatari kwa mnunuzi. Hali ya ufadhili inahitaji tarehe, kiasi na maelezo ya ushahidi unaohitajika. Kifungu cha usalama, kwa kawaida amana au dhamana ya benki ya 10% ya bei, kinaunga mkono adhabu ya kutolipa katika mifumo ya kawaida.

Sheria ya arifa ya miezi miwili kwa ununuzi wa bidhaa zinazohamishika kwa watumiaji haitumiki kwa nyumba. Lazima uarifu kasoro ndani ya muda unaofaa baada ya ugunduzi (Kifungu cha 7:23 BW). Tazama mwongozo wetu wa makubaliano ya awali ya ununuzi.

Mthibitishaji anafanya nini, na nini hafanyi?

Mthibitishaji wa sheria za kiraia huandika hati ya uhamisho na hati ya rehani, huangalia rejista kabla tu ya usajili, huhifadhi bei katika akaunti ya mtu wa tatu na kulipa rehani zilizopo. Mthibitishaji pia hufanya ukaguzi wa utambulisho na kupambana na utakatishaji fedha.

Mthibitishaji hana upendeleo na haishauri upande mmoja kuhusu kama makubaliano hayo ni ya busara, kujadili mkataba, au kuchunguza mipango au hali ya jengo. Tazama makala yetu kuhusu mthibitishaji wa Uholanzi . Kodi ya uhamisho inategemea matumizi na msimamo wa mnunuzi; pata ushauri wa kodi kabla ya kusaini.

Unapaswa kuchunguza kwa mpangilio gani?

Anza na kile kilicho cha bei rahisi na cha kuamua, na uagize tafiti za gharama kubwa mwisho. Agizo linalofaa ni lifuatalo.

1. Sajili: hati miliki ya sasa, hati zinazounda haki ndogo na majukumu ya ubora, na viambatisho vyovyote vilivyosajiliwa, rehani au haki za kabla ya kufutwa.
2. Kupanga: mpango wa mazingira na historia ya kibali.
3. Uchunguzi wa kiufundi na kimazingira: utafiti wa kimuundo, ripoti ya udongo na, kwa majengo ya zamani, orodha ya asbestosi.
4. Ukodishaji: mikataba ya ukodishaji, historia ya kodi ya nyumba na malipo ya ada ya huduma.
5. Kwa haki ya ghorofa: hati ya mgawanyiko, kanuni na dakika za VvE, mpango wa matengenezo wa muda mrefu na mfuko wa akiba.

Andika kila matokeo katika makubaliano ya ununuzi, si tu katika barua pepe. Kwa hatari ambayo haiwezi kutatuliwa kabla ya kusaini, chagua kati ya sharti, marekebisho ya bei, fidia au kiasi kinachohifadhiwa na mthibitishaji, kulingana na kama hatari inaweza kupimwa na ni nani anayeweza kuiondoa.

Weka ratiba inavyofaa. Kipindi cha kupoeza kinadumu kwa siku na hali ya ufadhili huisha kwa tarehe maalum, huku manispaa ikiuliza kuhusu matumizi yasiyofaa mara chache hujibu ndani ya wiki. Tazama pia makala yetu kuhusu mitego ya kawaida katika sheria ya mali isiyohamishika ya Uholanzi.

Unapaswa kuangalia nini kama mnunuzi?

Kama mnunuzi, urithi kila kitu kinachoendana na ardhi. Angalia pointi hizi kabla ya kusaini.

• Je, umesoma hati zinazounda kila haki ya uhalali, wajibu wa ubora na kifungu cha mnyororo, si dondoo la rejista pekee?
• Je, mpango wa mazingira unaruhusu matumizi yako yaliyokusudiwa, au ununuzi una masharti ya kibali?
• Je, kuna haki ya awali iliyosajiliwa, hali ya mnara au uchafuzi wa udongo?
• Je, umepitia kila ukodishaji, na je, dhana za kodi zinategemea sheria zinazotumika tangu tarehe 1 Julai 2024?
• Je, matokeo yanaakisiwa katika masharti, dhamana au fidia katika makubaliano ya ununuzi?

Unapaswa kuangalia nini kama muuzaji?

Kama muuzaji, unabeba ushuru wa kufichua na adhabu yoyote ya kifungu cha mnyororo. Angalia mambo haya kabla ya kuuza mali.

• Je, umefichua kasoro zinazojulikana, umeruhusu makosa na migogoro kwa maandishi?
• Je, umepitisha kila kifungu cha mnyororo kutoka kwa hati yako ya umiliki, ili hakuna adhabu inayopotea?
• Je, makubaliano ya kukodisha, kiasi cha kodi ya nyumba na malipo ya huduma yamekamilika na yanapatikana?
• Je, kifungu cha umri au kisicho cha umiliki kinaendana na mali hiyo na ujuzi wako halisi?

Tunaweza kukufanyia nini kwa uchunguzi wa mali?

Utawala timu ya sheria ya mali isiyohamishika in Eindhoven na Amsterdam sheria kwa ajili ya wanunuzi, wauzaji, wamiliki wa nyumba, wapangaji na watengenezaji.

• Tunapitia hati miliki na dondoo za usajili, ikiwa ni pamoja na haki za ardhi, majukumu ya ubora na vifungu vya mnyororo.
• Tunaangalia nafasi ya upangaji katika mpango wa mazingira na historia ya kibali.
• Tunapitia mikataba ya kukodisha na kutathmini athari za sheria ya kukodisha ya 2024 kwenye mali hiyo.
• Tunaandika au kujadili makubaliano ya ununuzi, ikiwa ni pamoja na masharti, dhamana na fidia.
• Tunaripoti matokeo yetu katika ripoti ya uchunguzi wa kina yenye orodha wazi ya alama hatarishi.

Muhtasari

• Umiliki hupitishwa tu na hati ya mthibitishaji iliyosajiliwa na Kadaster; rejista hulinda utegemezi wa nia njema lakini hazihakikishi umiliki.
• Haki ndogo za mali na majukumu ya ubora yaliyosajiliwa yanakufunga; vifungu vya mnyororo vinafunga tu kupitia kila hati.
• Tangu Januari 1, 2024, sheria za mipango ziko katika mpango wa mazingira wa manispaa chini ya Sheria ya Mazingira na Mipango.
• Mauzo hayavunji mkataba wa kukodisha, na sheria za kodi ya makazi zilibadilishwa tarehe 1 Julai 2024.
• Matokeo yatakuwa na ufanisi tu ikiwa yamerekodiwa katika makubaliano ya ununuzi.

Maswali yanayoulizwa mara kwa mara