Ex na Rehani: Nani Anapata Kuweka Nyumba?

Kutengana au talaka ni ngumu vya kutosha bila rehani kunyongwa juu yake. Nchini Uholanzi, wamiliki wenza wengi "wanawajibishwa" kwa pamoja na kwa pamoja, kumaanisha kuwa benki inaweza kukufuata kwa malipo kamili hadi mkopeshaji atakapotoa jina moja. Kuhama hakumalizii dhima hiyo, na maamuzi unayofanya sasa yataathiri mkopo wako, kodi na uwezo wako wa kununua tena. Ikiwa watoto wanahusika, utulivu na muda huongeza safu nyingine ya uharaka.

Habari njema: kuna njia wazi ya kupitia. Iwapo mshirika mmoja atahifadhi nyumba, unauza, au unakaa wamiliki wenza kwa muda fulani, mchakato huo unafuata hatua zinazofaa—thibitisha jinsi unavyomiliki nyumba na ni sheria gani ya kumiliki mali ya ndoa inatumika, pata tathmini, hesabu usawa (ziada ya malipo) au upungufu (unasitishwa), kukubaliana juu ya ununuzi wa haki, kupata kibali cha mkopeshaji ili kupitisha matokeo yoyote ya mgawanyiko, kushughulikia mgawanyiko, na mgawanyiko. kupunguzwa, bijleenregeling, NHG). Mikataba iliyoandikwa na mlolongo sahihi hupunguza hatari na gharama.

Mwongozo huu unakuongoza hatua kwa hatua kupitia chaguo na wajibu wako chini ya sheria ya Uholanzi: umiliki na dhima, kuchagua njia (kununua, kuuza, au umiliki mwenza wa muda), kukokotoa takwimu, uwezo wa kumudu na mahitaji ya mkopeshaji, hatua za mthibitishaji, pointi za kodi, kusimamia kipindi cha kati, nini cha kufanya ikiwa ushirikiano unavunjika, kuongeza gharama za mshirika mpya, hati za muda, hati za NHG. wakati wa kutafuta msaada wa kisheria. Hebu tuanze.

Hatua ya 1. Thibitisha jinsi unavyomiliki nyumba na sheria ya mali ya ndoa inatumika

Katika swali la zamani na la rehani - ni nani anayeweza kuweka nyumba - thibitisha ni nani aliye kwenye hati ya umiliki na ni nani utaratibu wa mali ya ndoa inatumika. Washirika waliofunga ndoa au waliosajiliwa baada ya tarehe 1 Januari 2018 wako chini ya jumuiya ya mali isiyodhibitiwa isipokuwa makubaliano ya kabla ya ndoa yatasema vinginevyo; ndoa za mapema au za kigeni zinaweza kutofautiana. Ikiwa ulifunga ndoa nje ya nchi, sheria ya ndoa ya Uholanzi haiwezi kutumika—uliza mthibitishaji wa sheria ya kiraia aanzishe utawala unaoongoza.

Hatua ya 2. Ramani ya rehani, bima, na madeni yako (dhima ya pamoja na kadhaa, NHG)

Kabla ya kuamua ni nani atakayetunza nyumba, pata picha wazi ya majukumu yako ya sasa. Nchini Uholanzi, wakopaji wa pamoja wanawajibika "kwa pamoja na kwa pamoja" hadi mkopeshaji atoe jina moja rasmi. Kusanya data ngumu sasa ili mazungumzo na mazungumzo ya wakopeshaji yawe na msingi wa ukweli, sio kubahatisha.

• Misingi ya rehani: Salio la sasa, kiwango cha riba, tarehe ya mwisho ya kiwango kisichobadilika, na majina kwenye hati/mkopo wa rehani.
• Masharti ya mkopeshaji: Benki yako inahitaji nini ili kutoa ex (jaribio la mapato, hati, muda); omba taarifa ya sasa na masharti asili.
• ukaguzi wa NHG: Thibitisha ikiwa mkopo una Dhamana ya Kitaifa ya Rehani; chini ya hali fulani NHG inaweza kusamehe deni la salio baada ya mauzo.
• Bima zilizounganishwa: Kagua na usasishe bima ya maisha ya muhula inayohusishwa na rehani (wanufaika, umiliki, bima) ili kuendana na hali mpya.

Hatua ya 3. Chagua njia yako: nunua, uza au usalie wamiliki wenza kwa muda

Ukiwa na ukweli mkononi, amua jinsi ya kujibu swali la zamani na la rehani—nani atapata kutunza nyumba—kwa kusawazisha mahitaji ya makazi, usawa, na ukweli wa mkopeshaji. Katika mazoezi ya Uholanzi, njia tatu hufunika karibu kila kesi. Kuwa mwenye busara: hadi uchukuaji au uuzaji ukamilike, nyinyi wawili mtabaki kuwajibika kwa pamoja na kwa ujumla, bila kujali ni nani anayeishi huko.

• Kununua/kuchukua: Mshirika mmoja anaweka nyumba. Benki hupima uwezo wa kumudu na, ikiidhinishwa, inaachilia nyingine kutoka kwa dhima kupitia hati ya mgawanyiko ya notarial. Ununuzi kwa kawaida hutegemea mgao wa kila mshirika wa usawa (overwaarde). Tarajia uthamini, mthibitishaji, mshauri, na gharama za msimamizi wa benki; unaweza kuhitaji kuongeza rehani.

• Uza mali: Rehani inalipwa kwanza; unagawanya faida au deni la mabaki (restschuld) kwa makubaliano yako. Kwa NHG, deni lililobaki linaweza kusamehewa chini ya masharti. Wamiliki wote wawili lazima wakubali; tumia upatanishi au mahakama ikiwa mtu hatatoa ushirikiano.

• Umiliki mwenza wa muda: Wote wanabaki kwenye cheo na kwa mkopo. Weka makubaliano ya wazi juu ya umiliki, malipo, kalenda ya matukio na vichochezi vya kuondoka. Hii ni hatari, mara nyingi huzuia hatua zinazofuata, na mkopeshaji anaweza kumfuata yeyote kati yenu kwa malipo yaliyokosa.

Hatua ya 4. Pata hesabu na ukokote usawa au deni (ya ziada au iliyobaki)

Thamani inayoweza kulindwa ni bawaba kwa ununuzi au uuzaji wowote. Kwa mazungumzo unaweza kuangalia thamani ya WOZ, lakini wakopeshaji na notaries kawaida hufanya kazi na tathmini ya hivi karibuni (kodi). Tumia takwimu hiyo dhidi ya taarifa ya hivi punde ya mkopeshaji ili kukokotoa kama una usawa (zinazozidi) au upungufu (restschuld).

• Agiza tathmini: Tume ushuru wa hivi karibuni; tumia WOZ kwa mazungumzo ya awali pekee.
• Pata takwimu ya malipo: Omba salio la sasa la rehani kutoka kwa benki yako; nyote wawili mtawajibika hadi kutolewa.
• Endesha nambari:
  • equity (overwaarde) = appraised value – outstanding mortgage
  • shortfall (restschuld) = outstanding mortgage – (sale price or appraised value for buyout)
• Usawa hasi: Kukubaliana jinsi ya kugawanya mapumziko yoyote; kwa NHG, deni la salio linaweza kusamehewa baada ya mauzo ikiwa masharti yatatimizwa.
• Irekodi: Weka hesabu na hesabu za makubaliano yako ya makazi na faili ya mthibitishaji.

Hatua ya 5. Tambua kiasi cha ununuzi na masharti ya malipo

Hapa ndipo "wa zamani na rehani: nani anapata kutunza nyumba?" inakuwa nambari na mpango. Katika mazoezi ya Uholanzi, ikiwa mshirika mmoja atahifadhi nyumba, wananunua sehemu ya mwingine ya usawa (overwaarde); ambapo kuna upungufu (restschuld), unakubali jinsi ya kuigawanya. Weka kila muhula kwa maandishi ili kuepuka migogoro ya baadaye.

• Hesabu ya msingi: buyout = ex’s share × equity (overwaarde) (kawaida 50/50 isipokuwa mkataba wa prenup/partnership/cohabitation unasema vinginevyo).
• Usawa hasi: Kubali jinsi ya kugawanya yoyote restschuld; kwa NHG, deni la mabaki linaweza kusamehewa baada ya mauzo chini ya masharti.
• Ufadhili na wakati: Lipa ununuzi kwa pesa taslimu au kupitia rehani iliyoongezeka; tulia kwa mthibitishaji kwa hati ya mgawanyiko na uunganishe malipo kwa mkopeshaji kumwachilia mshirika anayeondoka.
• Nani analipa nini: Tenga tathmini, msimamizi wa benki, mshauri, na gharama za mthibitishaji; weka tarehe ya kukaa/funguo na usasishe bima yoyote ya maisha iliyounganishwa.

Hatua ya 6. Angalia uwezo wa kumudu na idhini ya mkopeshaji kwa uhamisho au mkopo mpya

Kabla ya mtu yeyote kuhifadhi nyumba, mkopeshaji wako lazima akubali kuhamisha rehani kwa jina moja au kutoa mkopo mpya. Tathmini hii inaangazia a maombi mapya ya rehani, na mapato yanayoweza kutumika baada ya kutengana kwa kawaida hupunguza uwezo wako wa kukopa. Hadi benki imwachilie rasmi mshirika anayeondoka, nyinyi wawili mtakaa kuwajibika kwa pamoja na kwa pande zote. Iwapo uwezo wa kumudu utapungua, unaweza kuongeza mshirika mpya kwenye hati—kumbuka kwamba mnawajibika kwa pamoja.

• Kile ambacho wakopeshaji hutathmini: Uwezo wa mkopo na mapato ya kubeba mkopo kamili peke yako.
• Nyaraka za msingi: Makubaliano ya talaka/kutengana, tamko la mwajiri, taarifa ya hivi punde ya mwaka, na taarifa ya sasa ya rehani.
• Kiwango: Tathmini ya hivi majuzi (kodi) kwa ushahidi wa thamani ya soko na usawa.
• Hali ya NHG: Ikiwezekana, thibitisha masharti; inaweza kuwa muhimu kwa hali zenye upungufu.
• Matokeo yanayowezekana: Idhini ya kuachiliwa kupitia hati ya notarial ya mgawanyiko-au kukataa, ambapo kuuza au kubaki wamiliki wenza wa muda kwa masharti wazi.

Hatua ya 7. Weka makubaliano kwa maandishi (agano la talaka au makubaliano ya kutengana)

Weka kila mpango kwenye karatasi. Wakopeshaji na notarier hutegemea saini agano la talaka au makubaliano ya kutenganisha wakati wa kutathmini uchukuaji wa rehani na kutolewa. Kuiandika hupatanisha matarajio, huipa benki yako msingi wazi, na husaidia kuzuia mizozo ya gharama kubwa baadaye.

• Matokeo: ambaye anaweka nyumba au kuuza.
• Masharti: buyout/overwaarde au restschuld split; tarehe ya malipo; anayelipa rehani/bima/huduma/matunzo; kukaa/funguo; gharama (thamani, mthibitishaji); upatanishi/kifungu chaguomsingi chenye makataa.

Hatua ya 8. Umiliki wa uhamisho: utekelezaji wa dhima ya pamoja na hati ya mgawanyiko katika mthibitishaji

Mara tu mkopeshaji wako anapokubali kutoa jina moja, uhamishaji hufanyika kwa mthibitishaji wa sheria ya kiraia. Mthibitishaji huandaa hati ya mgawanyiko na, ikiwa inahitajika, hati mpya au iliyorekebishwa ya rehani. Kusaini hati hizi rekodi zote mbili za nani anapata nyumba na, muhimu sana, hupanga kutokwa kwa dhima ya pamoja na kadhaa wakati wa kusasisha usajili wa deni la rehani.

• Prerequisites: Idhini ya mkopeshaji na makubaliano yako ya talaka/kutengana yaliyotiwa saini na ununuzi na mgawanyo wa gharama.
• Kusaini: Hati ya mgawanyiko; pamoja na hati mpya / iliyoongezwa ya rehani ikiwa inafadhili ununuzi. Mshirika mpya hutia saini na kuwajibishwa kwa pamoja.
• Suluhu: Mthibitishaji hutatua ununuzi na gharama zilizokubaliwa baada ya kukamilika.
• Athari: Baada ya notarization na kutolewa kwa mkopeshaji, mshirika anayeondoka hana mkopo; mshirika aliyesalia anawajibika pekee kuanzia tarehe hiyo.

Hatua ya 9. Kushughulikia kodi na manufaa (kukatwa kwa riba, bijleenregeling, deni la mabaki)

Ushuru unaweza kubadilisha jibu kwa "wa zamani na rehani: ni nani anayeweza kutunza nyumba?" kwa niaba yako—au la. Panga mapema ili ununuzi, uuzaji au uchukuaji usihatarishe kukatwa kwa riba ya rehani au kukuacha na mshangao unaponunua tena.

• Kukatwa kwa riba ya rehani (eigenwoning): Inatumika kwa deni lako la kibinafsi la ununuzi wa nyumba. Deni hili ni la kibinafsi na haliwezi kuhamishwa; sehemu yoyote "mpya" baada ya unyakuzi lazima iwe ya mwaka/mstari ili kuweka makato (sheria za baada ya 2013).

• Bijleenregeling (kwa kutumia usawa): Ukiuza kwa bei ya ziada na baadaye ukanunua, kushindwa kuwekeza tena usawa huo kunaweza kuzuia kukatwa kwa riba siku zijazo. Usawa wa hati na kile ambacho kila mshirika anapokea.

• Deni la mabaki (limesalia): Ikiwa mapato ya mauzo hayalipi mkopo, utawajibika kwa pamoja. Kwa NHG, salio linaweza kusamehewa chini ya masharti; vinginevyo, jadili matibabu na ulipaji wa kodi na mshauri wa fedha.

• Weka ushahidi: Hifadhi tathmini, taarifa za wakopeshaji, na malipo yaliyotiwa saini; utazihitaji kwa marejesho yako ya kodi na kuthibitisha madai ya kukatwa kwa riba.

Hatua ya 10. Dhibiti kipindi cha kati (malipo, umiliki, na hatari)

Hadi mkopeshaji atakapoondoa na mthibitishaji arekodi hati ya mgawanyiko, nyinyi wawili mtakaa kuwajibika kwa pamoja na kwa pamoja. Shughulikia muda kama mradi: zuia malipo ambayo hayakufanyika, epuka mizozo mipya na ulinde mali ambayo unakaribia kuuza au kuhamisha. Weka sheria fupi, za vitendo kwenye karatasi na ushikamane nazo.

• Malipo: Nani hulipa rehani, bima, ushuru, huduma, na matengenezo - lini.
• Umiliki/funguo: Nani anaishi huko, sheria za ufikiaji, maoni (ikiwa anauza), na tarehe wazi ya kuondoka.
• Maamuzi: Hakuna gharama kubwa au mabadiliko ya bei (ikiwa inauzwa) bila idhini iliyoandikwa.
• Udhibiti wa hatari: Weka bima amilifu, usomaji/kasoro za mita hati, na uwasiliane kwa maandishi ili kufuatilia makubaliano.

Hatua ya 11. Ushirikiano ukivunjika, tumia upatanishi au chaguzi za mahakama

Mazungumzo yakikwama, chukua hatua kabla ya malipo yaliyokosa kuwadhuru nyote wawili. Anza na upatanishi ili kubadilisha takwimu (uthamini, usawa, malipo) kuwa ahadi za wazi za uuzaji au ununuzi, umiliki, tarehe za mwisho na mpango mbadala. Hilo likishindikana, ongeza kasi kwa hatua za kisheria zilizolengwa.

• Upatanishi kwanza: Haraka, nafuu, na hukuweka katika udhibiti; rekodi makubaliano yote.
• Ruhusa ya mahakama ya kuuza: Ikiwa mpenzi wako wa zamani hatatoa ushirikiano, wakili anaweza kuiomba mahakama ruhusa ya kuuza bila ridhaa yake.
• Linda mkopo wako: Hadi uchukuaji au uuzaji ukamilike, utasalia kuwajibika kwa pamoja na kwa kiasi kikubwa; weka malipo ya sasa.

Hatua ya 12. Hali maalum: NHG, usawa hasi, au kuongeza mshirika mpya

Kesi zingine za makali zinaweza kuamua "wa zamani na rehani: ni nani anayeweza kuweka nyumba?" zaidi ya kitu kingine chochote. Angalia haraka kama NHG inatumika, kama unakabiliwa na usawa hasi, na kama mshirika mpya atajiunga na rehani. Kila moja ina athari tofauti za mkopeshaji, mthibitishaji, na malipo—yapange kabla ya kujadiliana kuhusu ununuzi.

• NHG (Nationale Hypotheek Garantie): Thibitisha chanjo. Ikiwa mauzo yataacha deni la salio, NHG inaweza kulisamehe kwa masharti; kuweka malipo ya sasa hadi malipo.
• Usawa hasi (huendelea): Kubali mgawanyiko sawia wa upungufu. Iwapo mmoja atasalia, andika jinsi mshirika anayeondoka atalipia sehemu yake ya chini ya thamani.
• Kuongeza mshirika mpya: Wanatia saini hati ya rehani na kuwajibika kwa pamoja. Benki inatathmini upya uwezo wa kumudu; mthibitishaji husasisha jina na hati za rehani.

Hatua ya 13. Rekodi ya matukio, gharama, na hati utakazohitaji

Tarajia mchakato wa vitendo, uliowekwa kwa hatua: uthamini, uamuzi wa mkopeshaji, na ukamilishaji wa mthibitishaji. Weka malipo ya sasa wakati wote ili kulinda faili zote mbili za mkopo. Katika matukio ya moja kwa moja, kupanga kila kitu kwa kawaida huchukua muda wa miezi miwili; mapato changamano, usawa hasi, au kutoshirikiana kunaweza kupanua hii.

• Ratiba ya kawaida: Tathmini na utayarishaji wa faili → tathmini ya mkopeshaji na uamuzi wa kutolewa → kutia saini kwa mthibitishaji (hati ya mgawanyiko na rehani yoyote mpya). Mara nyingi hukamilika baada ya miezi ±2, lakini hutofautiana kulingana na kesi.

• Gharama za kawaida:

  • Uthamini (kodi)
  • Ada ya usimamizi wa benki (kutolewa/rehani)
  • Mthibitishaji (hati ya mgawanyiko; hati ya rehani ikiwa inahitajika)
  • Ada za mshauri (rehani/fedha)
  • Hiari: upatanishi/kisheria ikiwa ushirikiano hautafaulu

• Nyaraka za msingi:

  • Mkataba wa talaka/kutengana na masharti ya mgawanyo wa mali
  • Taarifa/masharti ya sasa ya rehani
  • Uthibitisho wa mapato (tamko la mwajiri na/au taarifa ya mwaka)
  • Ripoti ya hivi majuzi ya uthamini (kodi)
  • Uthibitisho wa NHG (ikiwa inafaa)

Hatua ya 14. Wakati wa kupata usaidizi wa kisheria nchini Uholanzi

Pata wakili wa Uholanzi ushirikiano unapodorora au hatari ni kubwa. Vichochezi vya kawaida: kutoelewana kuhusu kununua/kuongezewa au kusitishwa, kukataa kuuza au kutia sahihi karatasi za mkopeshaji/mthibitishaji, kanuni tata (kabla ya ndoa, ndoa ya kigeni), mizozo kuhusu nani anaweza kumiliki nyumba, masuala ya usawa wa NHG/hasi, au chaguomsingi za malipo ya dharura. Wakili anaweza kurasimisha masharti, kuomba idhini ya mahakama ya kuuza au kuweka makataa, na kukulinda kutokana na hatari za dhima za pamoja-na-kadhaa.

Vifungu muhimu

Nani anayetunza nyumba hufikia viwango vinne: umiliki/utawala wako wa ndoa, hesabu ya usawa, uwezo wa kumudu wakopeshaji na ushirikiano. Hadi benki itakapotoa jina moja, zote zinabaki kuwajibika kwa pamoja na kwa pamoja. Mfuatano wa wazi—hesabu, masharti ya malipo, idhini ya mkopeshaji, mthibitishaji—hulinda nafasi yako ya mkopo na kodi.

• Thibitisha muundo wa kisheria: Hati miliki na utaratibu wa ndoa (ndoa/ushirika uliosajiliwa/ndoa ya awali/ndoa ya kigeni).
• Hatari kwenye ramani na kifuniko: Ukweli wa rehani, dhima ya pamoja, bima zilizounganishwa, na hali ya NHG.
• Chagua njia: Nunua, uza au umiliki mwenza wa muda—kulingana na tathmini ya sasa na overwaarde/restschuld.
• Weka karatasi kwanza: Weka masharti katika makubaliano yaliyosainiwa; kisha upate kibali cha mkopeshaji na upitishe hati ya mgawanyiko ya mthibitishaji ili kutekeleza dhima.
• Ushuru wa kutazama: Kukatwa kwa riba ni ya kibinafsi; zingatia sheria za bijleenregeling na NHG kuhusu deni la salio.
• Ikiwa imekwama: Tumia upatanishi au mahakama; weka malipo ya sasa. Muda wa kawaida ni kama miezi miwili.

Je, unahitaji usaidizi maalum wa kisheria wa Uholanzi? Ongea na timu kwa Law & More.