Kasoro zilizofichwa wakati wa kununua nyumba nchini Uholanzi: dhima ya muuzaji na haki zako

Kasoro iliyofichwa katika nyumba ya Uholanzi ni hitilafu iliyokuwepo wakati wa uhamisho, haikuonekana kwenye ukaguzi wa makini na inazuia matumizi ya kawaida kama makazi. Muuzaji basi anawajibika chini ya Kifungu cha 7:17 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi (BW) na udhamini wa matumizi ya kawaida katika makubaliano ya kawaida ya ununuzi, isipokuwa kifungu kama vile kifungu cha umri kinabadilisha hatari kihalali; muuzaji ambaye alijua kasoro hiyo na akakaa kimya kwa kawaida hawezi kutegemea kifungu kama hicho.

Lazima umjulishe muuzaji ndani ya muda unaofaa baada ya kugundua kasoro hiyo (Kifungu cha 7:23 BW), na dai litaisha miaka miwili baada ya taarifa hiyo. Makala haya yanaelezea kinachohesabiwa kama kasoro iliyofichwa, jinsi wajibu wa kufichua wa muuzaji unavyohusiana na wajibu wako wa kuchunguza, ni vifungu vipi vinavyobadilisha hatari na cha kufanya wakati kasoro inapoonekana. Tarehe za mwisho zimefunikwa kwa undani zaidi katika makala yetu kuhusu kikomo cha muda cha kasoro zilizofichwa.

Ni nini kinachohesabiwa kama kasoro iliyofichwa?

Chini ya Kifungu cha 7:17 BW, nyumba lazima iwe na mali ulizostahili kutarajia: zile zinazohitajika kwa matumizi ya kawaida, na zile zinazohitajika kwa matumizi maalum ambayo yalikubaliwa. Swali si kama nyumba hiyo ni kamilifu, bali kama inaweza kuishi ndani yake kwa usalama na uimara.

Masharti matatu lazima yatimizwe. Kasoro ilikuwepo wakati wa uhamisho, hata kama ilionekana baadaye. Inazuia matumizi ya kawaida kama makazi, kama vile paa linalovuja, misingi iliyoharibika, nyaya zisizo salama au unyevu mwingi. Na usingeweza kuigundua kabla ya kusaini.

Kasoro inayoonekana, kama vile paneli zilizopasuka, rangi iliyochakaa au mfereji unaolegea, kimsingi ni hatari yako, kwa sababu unaweza kuiona na kuigharimu. Jiko la zamani au boiler mwishoni mwa maisha yake kwa kawaida si kasoro hata kidogo, hasa katika nyumba ya zamani.

Jukumu la kufichua taarifa la muuzaji na jukumu lako la kuchunguza vinaingiliana vipi?

Muuzaji lazima afichue anachojua kuhusu kasoro zinazokuhusu (mededelingsplicht); lazima uchunguze kile ambacho mnunuzi makini angechunguza (onderzoeksplicht). Kama sheria, wajibu wa kufichua unashinda: muuzaji ambaye alijua kasoro hawezi kuepuka dhima kwa kusema kwamba ungeweza kuipata.

Sheria hiyo hudhoofika ikiwa ulikuwa na sababu halisi ya kuchunguza zaidi, kwa mfano kwa sababu utafiti wako uliashiria hatari. Inakuwa ngumu ikiwa muuzaji alificha kasoro hiyo kikamilifu: kupotosha kwa makusudi ni ulaghai (bedrog) chini ya Kifungu cha 3:44 BW, ambacho kinaruhusu kufutwa kwa mkataba na uharibifu.

Kwa vitendo, ushuru wa kufichua hupitia dodoso la muuzaji (vragenlijst) ambalo huja na mauzo mengi. Huuliza kuhusu unyevunyevu, uvujaji, misingi, asbestosi, udongo, vibali na migogoro na majirani. Weka dodoso lililokamilishwa, maelezo ya wakala na barua pepe zote kuhusu hali ya nyumba: hizo ni ushahidi wako.

Ni vifungu gani katika makubaliano ya ununuzi vinavyobadilisha hatari?

Mauzo mengi ya makazi hutumia makubaliano ya ununuzi wa mfano ambapo muuzaji anahakikisha kwamba nyumba itakuwa na mali zinazohitajika kwa matumizi ya kawaida kama makazi. Dhamana hiyo iko karibu na Kifungu cha 7:17 BW na ndiyo msingi wa madai mengi. Vifungu vingine huipunguza au kuipanua; tazama dokezo letu kuhusu makubaliano ya ununuzi.

Kabla hujafungwa, una kipindi cha kisheria cha kupoa kwa siku tatu baada ya kupokea makubaliano yaliyosainiwa, chini ya Kifungu cha 7:2 BW. Ni wakati wa mwisho wa kujiondoa bila gharama.

Kifungu cha umri

Kifungu cha umri (ouderdomsclausule) kinarekodi kwamba jengo la zamani halifikii viwango vya jipya na kwamba muuzaji hana dhamana dhidi ya kasoro zinazohusiana na umri. Ni kawaida kwa nyumba zenye umri wa miongo kadhaa. Kinaondoa madai ya fremu zilizochakaa au mitambo ya kuzeeka ambayo bado inafanya kazi.

Kifungu cha umri hakishughulikii kasoro ambazo muuzaji alijua na kunyamazia, na kwa kawaida hakishughulikii hali inayofanya nyumba kuwa salama au isiyoweza kukaliwa. Utengano wa maneno mengi husomwa kwa ufupi dhidi ya mtu anayetegemea.

Kifungu cha kutomiliki

Kifungu cha kutokumiliki nyumba (niet-zelfbewoningsclausule) kinatumika pale ambapo muuzaji hakuwahi kuishi nyumbani, kama vile mrithi au mwekezaji. Kinarekodi kwamba muuzaji hana ufahamu wowote wa kibinafsi kuhusu hali hiyo. Hakimlindi muuzaji ambaye kwa kweli alijua kasoro, kwa mfano kupitia mpangaji au utafiti wa awali.

Utafiti na hali zingine

Sharti la utafiti hukuruhusu kufuta makubaliano ikiwa utafiti wa kimuundo unaonyesha kasoro zaidi ya gharama ya ukarabati iliyokubaliwa. Lazima ieleze ni nani anayeagiza utafiti, tarehe ya mwisho, kizingiti na jinsi unavyopaswa kuutumia. Kuomba siku moja kuchelewa, au kwa simu ambapo uandishi unahitajika, kwa kawaida humaanisha huwezi tena kuutegemea.

Je, muuzaji anaweza kuondoa dhima yote?

Kati ya wahusika binafsi, kutengwa kwa jumla, hadi mauzo "kama yalivyo", ni halali kimsingi. Muuzaji hawezi kutegemea hilo ikiwa hilo halitakubalika chini ya viwango vya busara na haki (Kifungu cha 6:248(2) BW), ambacho kwa kawaida ni pale ambapo alijua kasoro na akakaa kimya, na kamwe katika kesi ya udanganyifu.

Ni dai gani linalofaa hali yako?

Sheria ya Uholanzi inatoa njia tatu, na mara nyingi hutetewa sambamba. Njia hiyo huamua suluhisho na mzigo wa ushahidi.

• Kutofuata sheria (Kifungu cha 7:17 BW) au uvunjaji wa udhamini wa matumizi ya kawaida: ukarabati, uharibifu chini ya Kifungu cha 6:74 BW, kufutwa kwa sehemu kama punguzo la bei, au kufutwa kabisa chini ya Kifungu cha 6:265 BW.
• Kosa (kuishi) chini ya Kifungu cha 6:228 BW: ubatilishaji ambapo ulinunua kwa dhana isiyo sahihi iliyosababishwa na taarifa au ukimya wa muuzaji. Badala yake, mahakama inaweza kurekebisha mkataba ili kuondoa hasara (Kifungu cha 6:230 BW), kwa vitendo kupunguza bei.
• Ulaghai (bedrog) chini ya Kifungu cha 3:44 BW: kupotosha au kuficha kwa makusudi. Ni vigumu kuthibitisha, lakini kifungu cha kutengwa hakimpi muuzaji ulinzi wowote.

Uharibifu ni matokeo ya kawaida: gharama inayofaa ya kuirudisha nyumba katika hali ambayo unastahili kutarajia. Lazima uthibitishe kwamba kasoro ilikuwepo wakati wa uhamisho, inazuia matumizi ya kawaida na haikuweza kugunduliwa, kwa hivyo ripoti ya mtaalamu inayoelezea tarehe ya kasoro, inaelezea sababu yake na gharama za ukarabati ni muhimu. Ipate kabla ya kutengeneza, na mwalike muuzaji kuhudhuria ukaguzi.

Unapaswa kufanya nini unapogundua kasoro?

Mjulishe muuzaji kwa maandishi ndani ya muda unaofaa (binnen bekwame tijd) baada ya kugundua kasoro au ulipaswa kuigundua (Kifungu cha 7:23(1) BW). Ukichelewa sana, unapoteza haki zako, hata kama kasoro hiyo ni kubwa kiasi gani.

Kipindi cha miezi miwili kilichowekwa ambacho mara nyingi hunukuliwa mtandaoni kinatumika kwa ununuzi wa bidhaa zinazohamishika kwa watumiaji, si kwa nyumba. Kwa nyumba kiwango cha wazi cha muda unaofaa kinatumika, na katika baadhi ya matukio hiki kimepimwa kwa wiki. Tuma taarifa yako mara tu unaposhuku kasoro, bila kusubiri ripoti ya mtaalamu. Dai hilo huisha muda wake miaka miwili baada ya taarifa (Kifungu cha 7:23(2) BW), isipokuwa ukilikatiza kwa maandishi.

• Rekodi kasoro hiyo kwa kutumia picha na video zilizopitwa na wakati, na uhifadhi ankara za matengenezo yoyote ya dharura.
• Mjulishe muuzaji kwa barua iliyosajiliwa na barua pepe, eleza kasoro, mchukulie muuzaji kuwa dhima na uhifadhi haki zote.
• Mwambie mhandisi wa miundo au mpimaji majengo kubaini chanzo, kuweka tarehe ya kasoro na kugharamia ukarabati.
• Kusanya dodoso, maelezo ya wakala, utafiti na mawasiliano yote, na usome tena makubaliano ya vifungu vya umri, kutokuchukua na kutengwa.
• Mpe muuzaji notisi iliyoandikwa ya kushindwa kufanya kazi kwa muda unaofaa kabla ya kutengeneza, isipokuwa kwa kazi ya dharura ya usalama.

Unawezaje kuzuia mgogoro kabla ya kusaini?

Utafiti wa kimuundo (bouwkundige keuring) kabla ya kusaini, au sharti la utafiti katika makubaliano, ndio ulinzi unaofaa zaidi. Kwa nyumba za zamani zilizo kwenye ardhi laini, ongeza uchunguzi wa msingi; kwa nyumba zilizojengwa kabla ya marufuku ya asbestosi ya Uholanzi, hesabu ya asbestosi.

Angalia rekodi za umma. Manispaa ina historia ya kibali, ambayo inaonyesha kama upanuzi au ubadilishaji wa dari uliidhinishwa. Msajili wa Ardhi (Kadaster) unaonyesha mipaka, rehani na haki za ardhi. Kwa ghorofa, uliza muhtasari, mpango wa matengenezo wa muda mrefu na mfuko wa akiba wa chama cha wamiliki (VvE).

Uliza maswali yako kwa maandishi na uweke majibu; barua pepe ni ushahidi, uhakikisho wa mdomo mara nyingi si ushahidi. Ikiwa kazi ya hivi karibuni imefanywa, uliza udhamini maalum, ankara na uamuzi wa kibali. Mwongozo wetu wa kununua nyumba kama mgeni unashughulikia mchakato mzima.

Kwa nyumba iliyojengwa hivi karibuni, sheria hutofautiana: mkandarasi anawajibika, na tangu Januari 1, 2024 pia kwa kasoro ambazo hazikugunduliwa wakati wa uwasilishaji (Kifungu cha 7:758(4) BW). Tazama makala yetu kuhusu kasoro na dhima ya ujenzi.

Unapaswa kuangalia nini kama mnunuzi?

Kama mnunuzi unabeba mzigo wa uthibitisho na wajibu wa kutoa taarifa. Angalia mambo haya.

• Je, uliamuru utafiti wa kimuundo, na je, ulifuatilia kila hatari iliyoonyeshwa?
• Je, makubaliano hayo yana kifungu cha umri, kutokuwepo kwa makazi au "kama kilivyo", na ni nini hasa kinachotenga?
• Je, una dodoso la muuzaji lililokamilishwa na majibu yote yaliyoandikwa kuhusu hali hiyo?
• Je, ulimjulisha muuzaji kwa maandishi mara tu ulipogundua kasoro, na unajua kipindi cha miaka miwili kinaisha lini?
• Je, una ripoti ya kitaalamu inayoonyesha tarehe ya kasoro hiyo kabla ya uhamisho?

Unapaswa kuangalia nini kama muuzaji?

Kama muuzaji, ulinzi wako bora ni kutoa taarifa kamili. Angalia mambo haya.

• Je, umejibu dodoso kikamilifu, ikiwa ni pamoja na uvujaji wa awali, matengenezo na migogoro?
• Je, umefichua kasoro unazojua kwa maandishi, hata pale ambapo kifungu cha umri kinatumika?
• Je, kifungu cha umri au kisicho cha umiliki kinaendana na umri halisi wa nyumba na ujuzi wako mwenyewe?
• Je, mnunuzi alikujulisha ndani ya muda unaofaa, na je, ulipata nafasi ya kukagua kabla ya matengenezo?
• Je, kasoro ilionekana kwenye mwonekano wa kawaida, au iliangaziwa katika utafiti wa mnunuzi?

Tunaweza kukufanyia nini ukiwa na kasoro zilizofichwa nyumbani?

Wanasheria wetu wa mali isiyohamishika wanawashauri wanunuzi na wauzaji wa mali ya makazi ya Uholanzi.

• Tunapitia makubaliano ya ununuzi na vifungu vya umri wake, kutokumiliki na kutengwa kabla ya kusaini.
• Tunaandika notisi ya kasoro inayohifadhi dai lako chini ya Kifungu cha 7:23 BW.
• Tunatathmini kama kasoro hiyo inakidhi jaribio la matumizi ya kawaida na ni njia gani inayofaa.
• Tunamwagiza mtaalamu, au kupinga ripoti ya upande mwingine.
• Tunajadili suluhu au kuendesha kesi.

Muhtasari

• Kasoro iliyofichwa ilikuwepo wakati wa uhamisho, inazuia matumizi ya kawaida na haikuweza kugunduliwa kwa njia inayofaa.
• Wajibu wa muuzaji wa kufichua taarifa kwa ujumla unashinda wajibu wa mnunuzi wa kuchunguza.
• Vifungu vya umri na kutokuwepo kwa umiliki vinaweka kikomo cha udhamini lakini havimlindi muuzaji aliyejua na kukaa kimya.
• Mjulishe muuzaji kwa maandishi ndani ya muda unaofaa; dai linaisha miaka miwili baada ya taarifa.
• Utafiti kabla ya kusaini na kuandika majibu kutoka kwa muuzaji huzuia migogoro mingi.

Maswali yanayoulizwa mara kwa mara