Kununua nyumba pamoja nchini Uholanzi: umiliki, rehani na njia ya kutoka

Mnaponunua nyumba pamoja nchini Uholanzi, hati ya mthibitishaji huamua ni nani anamiliki hisa gani, lakini kila mmoja wenu anawajibika kwa benki kwa rehani kamili, chochote mtakachokubaliana kati yenu. Isipokuwa kuu kwa usawa wa kutendewa ni kile mnachoandika kwenye karatasi: michango isiyo sawa, zawadi za wazazi na kinachotokea wakati wa kutengana au kifo zinalindwa tu ikiwa zitarekodiwa kabla ya kukamilika.

Wapenzi ambao hawajaoana hawarithi chochote kutoka kwa kila mmoja bila wosia, na kuishi pamoja kwa miaka mingi hakuleti haki za mali. Makala haya yanahusu umiliki wa pamoja, mfumo wa uhusiano wenu, michango isiyo sawa, rehani, kifo na kutengana, kwa mpangilio ambao maamuzi hutokea.

Umiliki wa pamoja unamaanisha nini chini ya sheria ya Uholanzi?

Watu wawili au zaidi wanaonunua nyumba pamoja huishikilia katika jumuiya (gemeenschap) chini ya Kitabu cha 3 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi (BW). Kila mmoja anamiliki hisa isiyogawanyika kama ilivyoelezwa katika hati ya uhamisho; umiliki hupita wakati hati ya mthibitishaji imesajiliwa katika rejista za umma za Usajili wa Ardhi (Kadaster).

Kila mmiliki mwenza anaweza kudai mgawanyiko wakati wowote chini ya Kifungu cha 3:178 BW. Mnaweza kukubali kuondoa haki hiyo, lakini kwa muda mfupi tu, usiozidi miaka mitano kwa wakati mmoja. Ikiwa hamwezi kukubaliana kuhusu mgawanyiko, mahakama huamua chini ya Kifungu cha 3:185 BW, kwa mfano kwa kumpa mmoja wenu nyumba hiyo dhidi ya malipo au kuagiza mauzo.

Matengenezo ya kawaida yanaweza kufanywa na mmiliki mwenza, lakini kuuza au kuweka rehani nyumba kunahitaji wamiliki wote mwenza. Hii inatumika sawa kwa washirika, marafiki, ndugu au mzazi na mtoto wanaonunua pamoja.

Je, ni muhimu kama umeoa au unaishi pamoja?

Ndiyo. Kwa ndoa na ushirikiano uliosajiliwa ulioanzishwa tangu Januari 1, 2018, chaguo-msingi ni jumuiya ndogo ya mali: mali ulizokuwa nazo hapo awali, na zawadi na urithi, hubaki kuwa za kibinafsi, huku nyumba iliyonunuliwa pamoja wakati wa ndoa ikiangukia katika jumuiya. Tazama makala yetu kuhusu jumuiya ndogo ya mali ; makubaliano ya kabla ya ndoa yanaweza kuibadilisha.

Chini ya Kifungu cha 1:88 BW, mwenzi anahitaji idhini ya mwenzi mwingine kuuza au kuweka rehani nyumba ya familia, hata kama ni mmoja tu kati yao ndiye mmiliki aliyesajiliwa. Bila idhini, mwenzi mwingine anaweza kufuta muamala huo.

Wanandoa ambao hawajafunga ndoa wanahitaji makubaliano ya notarial ya kuishi pamoja (samenlevingscontract) ili kupanga mambo yanayofanana. Inaweza kurekodi hisa, kutenga gharama, kudhibiti kutengana na kujumuisha kifungu cha accrual (verblijvingsbeding) ambacho manusura anachukua sehemu ya mwenzi aliyefariki katika nyumba. Haiwezi kuunda haki za urithi katika mali zingine au haki ya matunzo ya mwenzi; tazama ulinganisho wetu wa makubaliano ya kuishi pamoja na ndoa.

Unalindaje michango isiyo sawa?

Ikiwa mmoja wenu atachangia zaidi na hati inasema hamsini na hamsini bila kitu kingine chochote kilichoandikwa, nusu ya mchango wa ziada kimsingi hupotea kwa mwingine. Nyaraka tatu huzuia hili, na lazima ziseme kitu kile kile.

• Hati ya uhamisho: hisa hazihitaji kuwa sawa. Hisa zisizo sawa pia hugawanya ongezeko na kupungua kwa thamani ya baadaye katika uwiano huo.
• Mkataba wa dhima ya ndani (draagplichtovereenkomst): hurekodi ni nani anayebeba sehemu gani ya rehani na gharama kati yenu, na ni nini kinacholipwa kwa nani kabla ya hisa iliyobaki kugawanywa. Benki haifungwi nayo.
• Nyaraka za pesa za familia: mchango wa mzazi ni zawadi au mkopo. Mkopo unahitaji masharti yaliyoandikwa kuhusu kiasi, riba, ulipaji na kipaumbele kinachouzwa. Zawadi inaweza kujumuisha kifungu cha kutengwa (uitsluitingsclausule) kinachoiweka nje ya jumuiya yoyote ya mali.

Ushuru wa zawadi na mikopo ni suala la mshauri wa kodi; tunashughulikia hati za sheria za kiraia na kuratibu na mshauri wako.

Dhima ya pamoja ya rehani inamaanisha nini?

Ikiwa nyote wawili mtasaini hati ya rehani, benki inaweza kudai deni lote kutoka kwa yeyote kati yenu. Ukilipa zaidi ya hisa yako ya ndani, una haki ya kumtetea mwenzi wako, lakini haki hiyo ina thamani tu ya kile mwenzi wako anaweza kulipa.

Kuhama, suluhu ya talaka au makubaliano kati yenu hayamalizi dhima yako kwa benki. Ni benki pekee inayoweza kumwachilia mkopaji, kwa kawaida baada ya kutathmini kama mmiliki aliyebaki anaweza kubeba mkopo peke yake. Hadi wakati huo, deni hubaki limesajiliwa kwa jina lako katika ofisi ya usajili wa mikopo ya Uholanzi (BKR).

Kwa hivyo, kifungu cha kuondoka kinahitaji mbinu ya uthamini na tarehe ya mwisho. Kinapaswa kueleza jinsi thamani inavyowekwa, muda ambao mshirika mmoja anapaswa kupata idhini ya benki na kumnunua mwingine, ni nani anayelipa rehani na gharama wakati huo huo, na kwamba nyumba itauzwa ikiwa tarehe ya mwisho itapita.

Nini kitatokea ikiwa mmoja wenu atakufa?

Mwenzi au mwenzi aliyesajiliwa hurithi chini ya mgawanyiko wa kisheria; mwenzi anayeishi pamoja harithi chochote bila wosia. Bila mipango, sehemu ya mwenzi aliyefariki hupitishwa kwa jamaa wa damu, na unaweza kumiliki nyumba yako pamoja na wazazi au watoto wa mwenzi wako aliyefariki.

Kifungu cha accrual katika makubaliano ya kuishi pamoja na suluhu ya hili. Pale ambapo kuna watoto, sehemu yao ya lazima (legitieme portie) lazima izingatiwe; tazama makala yetu kuhusu sheria ya urithi ya Uholanzi . Mwathirika pia anabaki kuwa na jukumu la rehani nzima, kwa hivyo angalia ikiwa bima ya maisha inalingana na deni na ikiwa cheo cha mnufaika kimesasishwa.

Unapaswa kuangalia nini kuhusu nyumba na ununuzi?

Hati za umiliki mwenza haziponyi ununuzi mbaya. Chini ya Kifungu cha 7:17 BW, nyumba lazima iwe na mali uliyostahili kutarajia, na lazima umjulishe muuzaji kuhusu kasoro ndani ya muda unaofaa baada ya kuigundua (Kifungu cha 7:23 BW); tazama mwongozo wetu kuhusu kununua nyumba yenye kasoro zilizofichwa.

Kama wanunuzi binafsi, una kipindi cha siku tatu cha kupoa baada ya kupokea makubaliano ya ununuzi yaliyosainiwa (Kifungu cha 7:2 BW). Baada ya hapo, ulinzi wako uko katika masharti ya ufadhili, utafiti wa kimuundo na, inapohitajika, Dhamana ya Rehani ya Kitaifa (NHG). Kila sharti lina tarehe ya mwisho na lazima liitwe kwa maandishi; tazama kujiondoa kutoka kwa ununuzi wa mali wa Uholanzi.

Mkataba wa ununuzi wa mfano unahitaji dhamana ya amana au benki, ambayo kwa kawaida huwa 10% ya bei. Andika ni nani anayeifadhili, kwa sababu yenyewe ni mchango. Kwa ghorofa, omba dakika, akaunti, mfuko wa akiba na mpango wa matengenezo wa chama cha wamiliki (VvE); tazama haki na wajibu wa VvE . Kwa kukodisha ardhi, soma masharti ya erfpacht kwanza.

Mthibitishaji wa sheria za kiraia ndiye anayetekeleza hati ya uhamisho na hati ya rehani na kukagua rejista. Mthibitishaji hana upendeleo na hashauri yeyote kati yenu jinsi ya kugawanya umiliki; ndiyo maana hati za umiliki mwenza zinahitaji uangalifu tofauti.

Nyumba hugawanywaje mnapotengana?

Kuna njia tatu za kutoka: mmoja wenu atachukua nyumba, inauzwa, au mahakama itaamua chini ya Kifungu cha 3:185 BW. Kuchukua nyumba kunahitaji hati mpya ya notari na benki imwachilie mshirika anayeondoka. Mauzo yanamaanisha kugawa mapato halisi baada ya kukomboa rehani na kulipa michango iliyoandikwa kwa utaratibu uliokubaliwa.

Kubalianani mapema jinsi thamani inavyowekwa, kwa mfano na mthamini huru au wastani wa makadirio mawili, na muda ambao hesabu inabaki halali. Ikiwa hamwezi kukubaliana hata kidogo, mahakama inaweza kutenga nyumba au kuagiza mauzo, ambayo kwa kawaida huwa mbaya kifedha kuliko matokeo ya mazungumzo.

Kwa wanandoa, nyumba ni sehemu ya makubaliano mapana kuhusu talaka. Kwa wanaoishi pamoja, makubaliano ya kuishi pamoja huweka sheria; tazama kutengana kwa makubaliano ya kuishi pamoja . Hadi mgawanyiko utakapokamilika, nyote wawili mtaendelea kuwa wamiliki na kuwajibika, kwa hivyo andika kwa maandishi ni nani anayeishi ndani ya nyumba na ni nani anayelipa kuanzia siku ambayo mmoja wenu atahama.

Kila mnunuzi mwenza anapaswa kuangalia nini?

Kila mmoja wenu ana maslahi yake mwenyewe, hata kama mtanunua kama wanandoa. Angalia mambo haya kabla ya miadi ya mthibitishaji.

• Je, hisa katika hati ya rasimu zinalingana na kile ambacho kila mmoja wenu anachangia, au kuna makubaliano ya dhima yanayozirekebisha?
• Je, kila mchango wa mzazi umerekodiwa kama zawadi, ikiwa na au bila kifungu cha kutengwa, au kama mkopo wenye masharti yaliyoandikwa?
• Kama hujaoa/kuolewa, je, kuna makubaliano ya kuishi pamoja kwa mthibitishaji pamoja na kifungu cha accrual, na je, kila mmoja wenu ana wosia?
• Je, kifungu cha kuondoka kina mbinu ya uthamini, tarehe ya mwisho ya ununuzi na mauzo ya kurudi nyuma?
• Je, bima ya maisha inaendana na rehani na je, wanufaika ni sahihi?

Mshirika anayeondoka anapaswa kuangalia nini?

Ukihama, dhima yako haiishii na kuondoka kwako. Angalia mambo haya.

• Je, benki imekutoa kwa maandishi kutoka kwenye rehani?
• Je, sehemu yako imehamishwa kwa hati ya mthibitishaji, na je, bei imelipwa?
• Je, michango yako iliyoandikwa imelipwa kwa utaratibu uliokubaliwa?
• Je, imerekodiwa ni nani anayelipa rehani, bima na michango ya VvE hadi uhamisho utakapofanyika?

Tunaweza kukufanyia nini unaponunua nyumba pamoja?

Wanasheria wetu wa mali isiyohamishika na wanasheria wa familia hufanya kazi kwenye faili moja kwa wanandoa, marafiki na wanafamilia.

• Tunapitia makubaliano ya ununuzi na masharti yake kabla ya kusaini.
• Tunaandika makubaliano ya dhima ya ndani na kuyapatanisha na hati miliki.
• Tunaandika zawadi na mikopo ya wazazi kwa kutumia vifungu sahihi.
• Tunatayarisha makubaliano ya kuishi pamoja au masharti ya ndoa kabla ya ndoa na mthibitishaji.
• Tunaandika mipango ya kutoka na kununua, na kutenda katika mgawanyiko ikiwa umiliki wa pamoja utaharibika.

Muhtasari

• Hati hiyo hurekebisha hisa za umiliki; kila mmiliki mwenza anaweza kudai mgawanyiko wakati wowote (Kifungu cha 3:178 BW).
• Wakopaji wote wawili wanawajibika kwa rehani nzima hadi benki itakapotoa mmoja wao.
• Michango isiyo sawa na pesa za familia zinalindwa tu ikiwa imeorodheshwa kabla ya kukamilika.
• Wapenzi ambao hawajafunga ndoa hawarithi chochote kutoka kwa kila mmoja bila wosia na kifungu cha ziada.
• Kifungu cha kuondoka kinahitaji mbinu ya tathmini na tarehe ya mwisho.

Maswali yanayoulizwa mara kwa mara