Kukodisha kibiashara: 7:290 au 7:230a DCC, ni utaratibu gani unaokuhusu?

Ni utaratibu gani unaotumika kwa majengo yako ya kibiashara unategemea jinsi majengo yanavyotumika, si kwenye lebo iliyo kwenye mkataba. Maduka, migahawa, mikahawa, hoteli na maeneo ya kambi yenye eneo la mauzo ya umma yanaangukia chini ya Kifungu cha 7:290 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi (DCC) na yanafurahia ulinzi mkali wa kisheria; ofisi, maghala, warsha zisizo na kaunta ya umma na nafasi nyingine nyingi za biashara zinaangukia chini ya Kifungu cha 7:230a DCC, ambacho humlinda mpangaji tu dhidi ya kufukuzwa mara moja.

Taratibu zote mbili ni sheria ya lazima. Chini ya Kifungu cha 7:291 DCC, vifungu vinavyopingana na sheria za 7:290 na kumdhuru mpangaji vinaweza kubatilishwa isipokuwa mahakama ya wilaya ndogo (kantonrechter) imeviidhinisha. Makala haya yanaelezea jinsi sheria hizo mbili zinavyotofautiana, jinsi ya kuainisha majengo mchanganyiko au ya mpakani na kile mpangaji na mwenye nyumba wanapaswa kuangalia kabla ya kusaini.

Ni nini kinachohesabiwa kama nafasi ya kibiashara ya 7:290?

Nafasi ya 7:290 ni nafasi ya biashara ambapo umma unaweza kuingia na kununua bidhaa au kupokea huduma papo hapo. Kifungu cha 7:290(2) DCC kinaorodhesha biashara za rejareja, migahawa na mikahawa, huduma za kuchukua na kupeleka bidhaa na biashara za ufundi, mradi tu majengo hayo yana chumba kinachoweza kufikiwa na umma kwa ajili ya usambazaji wa moja kwa moja wa bidhaa au huduma.

Hoteli na maeneo ya kambi pia yanaangukia chini ya Kifungu cha 7:290 DCC, bila sharti la kaunta ya umma. Chini ya Kifungu cha 7:290(3) DCC, utawala unashughulikia vifaa, ardhi inayomilikiwa na majengo na makazi tegemezi, kama vile ghorofa iliyo juu ya duka ambalo limepangishwa pamoja nalo.

Ni biashara gani zinazostahiki kwa kawaida?

Wapangaji wa kawaida wa 7:290 ni duka la mikate lenye duka mbele, duka la nguo, msusi nywele, mrekebishaji wa baiskeli mwenye kaunta ya mauzo, duka la kuchukua na hoteli. Wanachoshiriki ni kwamba wateja huingia katika eneo hilo kupata bidhaa au huduma hapo hapo, ambayo ni mtihani katika Kifungu cha 7:290(2)(a) DCC.

Ni nini kinachohesabiwa kama nafasi ya kibiashara ya 7:230a?

Nafasi ya 7:230a ni kategoria iliyobaki: kila mali iliyojengwa ambayo si makazi wala nafasi ya 7:290. Kwa hivyo, Kifungu cha 7:230a DCC kinashughulikia ofisi, maghala, vituo vya usambazaji, viwanda, gereji, mawakili, wasanifu majengo na wataalamu wa tiba ya viungo, na vyumba vya maonyesho ambapo wateja hawawezi kununua papo hapo.

Ulinzi huo umepunguzwa kwa kufukuzwa. Mara tu mkataba wa kukodisha utakapoisha, mpangaji anaweza kuiomba mahakama iongeze muda ambao lazima aondoke, lakini lazima afanye hivyo ndani ya miezi miwili baada ya mwenye nyumba kutoa notisi ya maandishi ya kuondoka (Kifungu cha 7:230a(1) DCC). Mahakama inaweza kutoa hadi mwaka mmoja, ambao unaweza kuongezwa mara mbili hadi mwaka mmoja kwa ombi la mpangaji, hivyo miaka mitatu zaidi (Kifungu cha 7:230a(5) DCC).

Je, tawala hizo mbili zinatofautiana vipi kivitendo?

Tofauti hizo zinahusu muda, kusitishwa kwa mkataba, mapitio ya kodi ya nyumba na uhuru wa mkataba. Jedwali lililo hapa chini linatoa hoja kuu; aya zinazofuata zinazielezea.

Mkataba wa kukodisha wa 7:290 unaendelea kwa muda gani?

Kukodisha kwa 7:290 huendelea kwa angalau miaka mitano na kisha huongezwa na sheria kwa miaka mingine mitano (Kifungu cha 7:292 DCC). Muhula wa kwanza mrefu zaidi unaruhusiwa. Kukodisha kwa miaka miwili au chini ya hapo kunaanguka nje ya ulinzi huu, lakini ikiwa matumizi yataendelea zaidi ya miaka miwili, kukodisha kwa miaka mitano hutokea kisheria, ukiondoa miaka miwili ambayo tayari imepita (Kifungu cha 7:301 DCC).

Kwa nafasi ya 7:230a hakuna masharti ya chini kabisa. Pande zinaweza kukubaliana mwaka mmoja, miaka mitatu au muda mwingine wowote, na mkataba wa muda maalum unaisha wakati muda huo unaisha bila taarifa (Kifungu cha 7:228(1) DCC).

Mwenye nyumba anawezaje kumaliza mkataba wa kukodisha wa saa 7:290?

Mwenye nyumba lazima atoe taarifa kupitia barua ya mdhamini au iliyosajiliwa, pamoja na taarifa ya angalau mwaka mmoja, dhidi ya mwisho wa muhula (Kifungu cha 7:293 DCC). Taarifa lazima ieleze sababu, la sivyo itakuwa batili (Kifungu cha 7:294 DCC).

Ikiwa mpangaji hatakubali kwa maandishi ndani ya wiki sita, mkataba wa kukodisha unaendelea hadi mahakama itakapoamua kuhusu dai la mwenye nyumba (Kifungu cha 7:295 DCC). Mwishoni mwa miaka mitano ya kwanza, mahakama inaweza kusimamisha mkataba tu kwa sababu ya uendeshaji mbaya wa biashara na mpangaji au matumizi ya haraka ya kibinafsi na mwenye nyumba au jamaa wa karibu (Kifungu cha 7:296(1) DCC). Baada ya miaka kumi, mahakama hupima maslahi ya pande zote mbili (Kifungu cha 7:296(3) DCC). Sehemu ya 2 ya mfululizo huu inashughulikia kusimamisha mkataba kwa undani.

Je, kodi ya nyumba inaweza kukaguliwa?

Kwa nafasi ya 7:290, upande wowote unaweza kuiomba mahakama kurekebisha kodi hiyo kwa wastani wa kodi ya majengo yanayofanana katika eneo hilo kwa miaka mitano iliyopita (Kifungu cha 7:303 DCC). Dai hilo linakubaliwa tu kwa ushauri wa mtaalamu mmoja au zaidi aliyeteuliwa kwa pamoja na pande hizo au na mahakama (Kifungu cha 7:304 DCC).

Kwa nafasi ya saa 7:230a haki hii ya kisheria haipo. Kodi hufuata mkataba, kwa kawaida ikiwa na kifungu cha mwaka cha uorodheshaji kulingana na faharasa ya bei ya watumiaji ya CBS.

Je, mnaweza kukubaliana na masharti yanayokinzana na sheria?

Kwa nafasi ya 7:290, vifungu vinavyotofautiana na ulinzi wa kisheria na kumdhuru mpangaji vinaweza kubatilishwa, isipokuwa mahakama ya wilaya ndogo iviidhinishe mapema (Kifungu cha 7:291 DCC). Mahakama inakubali tu ikiwa kifungu hicho hakiathiri sana haki za mpangaji au ikiwa mpangaji hahitaji ulinzi kutokana na nafasi yake.

Kwa nafasi ya 7:230a, pande zote ziko huru kufanya mipango yao wenyewe, ndani ya mipaka ya busara na haki (redelijkheid en billijkheid). Haki ya mpangaji kuomba kuongezwa kwa muda wa kufukuzwa inabaki, isipokuwa pale ambapo mpangaji alitoa taarifa mwenyewe au alikubali waziwazi kusitishwa kwa mkataba (Kifungu cha 7:230a(2) DCC).

Matumizi mchanganyiko au ya mpakani yanaainishwaje?

Kwa matumizi mchanganyiko, mahakama huangalia ni matumizi gani yanayotawala. Ikiwa duka lenye kaunta ya mauzo ndilo msingi wa biashara na hifadhi iliyo nyuma ni ya chini, mali yote iko chini ya Kifungu cha 7:290 DCC; ikiwa ghala ndilo kazi kuu na kaunta ni ya bahati nasibu, Kifungu cha 7:230a DCC kinatumika.

Chumba cha maonyesho, duka la mtandaoni au mazoezi ya nyumbani

Chumba cha maonyesho ambapo wateja hutazama bidhaa lakini hawawezi kuzinunua huko hakuna usambazaji wa moja kwa moja unaohitajika na Kifungu cha 7:290(2)(a) DCC na kwa kawaida huwa na nafasi ya 7:230a. Duka la mtandaoni lenye sehemu ya kukusanya bidhaa pekee hupimwa kwa njia ile ile: kukusanya kifurushi si sawa na kununua papo hapo. Chumba cha matibabu cha mtaalamu wa tiba ya viungo aliyejiajiri nyumbani kwake kwa kawaida si nafasi ya 7:290 pia.

Ikiwa kuna shaka, mahakama huamua kwa msingi wa kile wahusika walikubaliana kama matumizi yaliyokusudiwa na jinsi majengo yanavyotumika. Kifungu kinachosema "hii si nafasi ya 7:290" hakifungi mahakama ikiwa matumizi halisi yanaonyesha vinginevyo.

Unapaswa kuangalia nini kama mpangaji?

• Je, kuna chumba kilicho wazi kwa umma ambapo wateja hununua bidhaa au kupokea huduma papo hapo (Kifungu cha 7:290(2) DCC)?
• Je, mkataba wa kukodisha unaelezea matumizi yaliyokusudiwa kwa njia halisi, ili uendane na jinsi utakavyotumia jengo hilo?
• Je, mkataba wa kukodisha una vifungu vinavyotofautiana na Vifungu 7:290-7:310 DCC na kusababisha hasara kwako, na je, mahakama ya wilaya ndogo imeviidhinisha?
• Je, muda huo ni miaka miwili au chini ya hapo, na nini kitatokea ukikaa zaidi (Kifungu cha 7:301 DCC)?
• Kwa nafasi ya 7:230a: andika tarehe ya mwisho ya miezi miwili baada ya notisi ya maandishi ya kuondoka ili kuiomba mahakama muda zaidi.
• Je, mwenye nyumba anatumia njia sahihi? Mfano wa ROZ kwa aina ya majengo?

Unapaswa kuangalia nini kama mwenye nyumba?

• Ni utaratibu gani unaofuata kutoka kwa matumizi yaliyokusudiwa na halisi, na je, muundo wa kodi na muda unaendana na utaratibu huo?
• Kwa nafasi ya 7:290: tuma taarifa yoyote kwa maandishi ya mdhamini au barua iliyosajiliwa, angalau mwaka mmoja kabla ya mwisho wa muhula, ukieleza sababu (Vifungu 7:293-7:294 DCC).
• Angalia kama ardhi chini ya Kifungu cha 7:296 DCC inapatikana kwa wakati unaotaka kukomesha mkataba wa kukodisha.
• Kuwa na vifungu vinavyopingana vilivyoidhinishwa na mahakama ya wilaya ndogo kabla ya mkataba wa kukodisha kuanza (Kifungu cha 7:291 DCC).
• Kwa mkataba mfupi wa kukodisha wa hadi miaka miwili: andika tarehe ya mwisho, kwa sababu kuendelea kutumia zaidi ya miaka miwili kunaunda mkataba wa kukodisha wa miaka mitano (Kifungu cha 7:301(2) DCC).
• Kwa nafasi ya saa 7:230 asubuhi: toa taarifa iliyoandikwa wazi ya kuondoka, ambayo huanza kipindi cha miezi miwili cha mpangaji.

Tunaweza kukufanyia nini kwa uainishaji wa kukodisha kibiashara?

Wanasheria wetu wa upangaji wanawashauri wapangaji na wamiliki wa nyumba kuhusu sheria zote mbili. Tunaweza:

• tathmini kama eneo lako ni la 7:290 au 7:230a, kulingana na ukodishaji na matumizi halisi;
• pitia rasimu ya kukodisha na mfumo wa ROZ kabla ya kusaini, na uweke alama kwenye vifungu vinavyohitaji idhini ya mahakama;
• kuwasilisha ombi la kuidhinishwa kwa vifungu vinavyopotoka katika mahakama ya wilaya ndogo chini ya Kifungu cha 7:291 DCC;
• rasimu au angalia notisi ya kusitishwa kwa mkataba, ikiwa ni pamoja na fomu, kipindi cha notisi cha mwaka mmoja na sababu;
• kuwasilisha ombi la kuongeza muda wa kufukuzwa chini ya Kifungu cha 7:230a DCC ndani ya tarehe ya mwisho ya miezi miwili;
• kuandaa dai la ukaguzi wa kodi chini ya Vifungu 7:303-7:304 DCC, ikiwa ni pamoja na uteuzi wa mtaalamu.

Muhtasari

• Utawala unatokana na matumizi halisi ya majengo, si kutokana na kile ambacho mkataba wa kukodisha unayaita.
• Nafasi ya saa 7:290 (maduka, migahawa, hoteli, maeneo ya kupiga kambi) ina muhula wa miaka 5+5, kusitishwa kwa mkataba kwa misingi ya kisheria pekee na mapitio ya kodi ya mahakama.
• Nafasi ya 7:230a (ofisi, maghala, vyumba vya maonyesho) haina ulinzi wa muda; mpangaji anaweza kuomba hadi miaka mitatu ya ziada ili kuondoka.
• Kwa matumizi mchanganyiko, matumizi makuu huamua.
• Kupotoka kutoka kwa sheria za 7:290 hadi hasara ya mpangaji kunahitaji idhini ya awali na mahakama ya wilaya ndogo.

Zaidi kutoka kwa mfululizo huu kuhusu sheria ya upangaji wa kibiashara

• Sehemu ya 2: Kukomesha mkataba wa kibiashara: vipindi vya notisi, misingi na mitego
• Sehemu ya 3: Kasoro katika majengo yako ya kibiashara: haki, matengenezo na upunguzaji wa kodi

Maswali yanayoulizwa mara kwa mara