Kukodisha kibiashara nchini Uholanzi: kukodisha kwa mtindo wa ROZ kwa wapangaji wa kimataifa

Karibu kila mkataba wa kibiashara nchini Uholanzi umesainiwa kwa mfumo wa ROZ: mkataba mfupi wenye masharti mengi ya jumla yaliyoambatanishwa, yaliyowasilishwa kama kiwango cha soko. Sio wa upande wowote. Ni hati ya mwenye nyumba, na mengi zaidi yanaweza kujadiliwa kuliko wapangaji wanavyodhani. Mwongozo huu unaelezea sheria iliyo chini yake na vifungu vinavyofaa kujadiliwa.

Swali la kwanza katika kila mkataba wa kukodisha: ni utaratibu gani wa kisheria unaotumika?

Sheria ya upangaji ya Uholanzi ina mifumo miwili ya mali ya kibiashara, na si sawa. Ambayo inatumika huamuliwa na sheria, si kwa kile wahusika wanachoandika kwenye ukurasa wa mbele. Uainishaji usio sahihi ndio chanzo cha kawaida cha mshangao wa gharama kubwa, na kwa kawaida suala la kwanza katika mzozo.

Nafasi ya rejareja na ukarimu: sanaa. 7:290 BW

Utawala unaolindwa unashughulikia kile ambacho wanasheria wa Uholanzi wanakiita nafasi 290. Kifungu cha 7:290 BW kinatumika kwa majengo yaliyojengwa yaliyokodishwa kwa ajili ya biashara ya rejareja, mgahawa au mkahawa, biashara ya kuchukua au kupeleka bidhaa, biashara ya ufundi, hoteli au kambi, ambapo nafasi inapatikana kwa umma kwa ajili ya usambazaji wa moja kwa moja wa bidhaa au huduma zinazohamishika. Malazi tegemezi ya kuishi na ardhi iliyokodishwa nayo hufuata utaratibu huo huo.

Vipengele viwili hufanya kazi: ufikiaji wa umma, na usambazaji wa moja kwa moja kwa wateja hapo. Chumba cha maonyesho kilicho wazi kwa miadi pekee, ofisi kuu au ghala la usafirishaji halitastahiki; duka kuu, kituo cha uzoefu wa chapa ya kuingia au hoteli itastahiki.

Ofisi, viwanda na kila kitu kingine: sanaa. 7:230a BW

Kila kitu kilichojengwa, kilichokodishwa kwa matumizi ya biashara, na wala si nafasi 290 wala makazi yanayoanguka chini ya kifungu cha 7:230a BW: ofisi, maabara, vyumba vya usafi, kumbi za uzalishaji, vituo vya usambazaji na hifadhi. Wakazi wengi wa kimataifa katika Eindhoven na Brainport ni wapangaji 230a, iwe wanatambua au la.

Matumizi mchanganyiko na swali la uainishaji

Majengo mengi hufanya yote mawili: ukumbi wa uzalishaji wenye sehemu ya kutolea bidhaa kiwandani, ofisi yenye kaunta ya umma. Pale ambapo kukodisha kunachanganywa, utaratibu huamuliwa kwa madhumuni ambayo nafasi hiyo hutumika zaidi. Hoge Raad ilithibitisha mnamo 6 Machi 2026 (ECLI:NL:HR:2026:356) kwamba hii inahusu matumizi halisi na sio jina ambalo pande zilitoa makubaliano yao, kwa hivyo kichwa cha habari kinachosema kwamba mkataba ni mmoja chini ya kifungu cha 7:290 BW hakina uzito huru. Hali zote za kesi hiyo zinafaa: matumizi ambayo pande hizo zilikuwa nazo akilini zilipoingia mkataba, matumizi yaliyofanywa ya jengo hilo sasa, na jinsi jengo hilo lilivyowekwa kuhusiana na matumizi hayo. Kinachojalisha ni mahali ambapo kitovu cha mvuto wa matumizi kipo, na shughuli ambayo mpangaji hupata mapato yake mengi inaweza kupimwa katika mizani. Kwa hivyo, mwenye nyumba hawezi kutoroka art. 7:290 BW kwa kuweka modeli ya 230a mbele yako. Hata hivyo, pande zinaweza kutangaza kwamba utaratibu wa 290 (kwa mujibu wa 7.4.6 BW) unatumika kimkataba kwa mkataba wa kukodisha ambao hauangukii chini ya kifungu cha 7:290 BW kwa nguvu zake zenyewe.

Kifungu cha 7:301 BW kinajibu swali tofauti na hakipaswi kuchanganywa na jaribio la matumizi. Kinahusu muda wa matumizi: mkataba wa miaka miwili au chini yake unatoka nje ya kifungu cha 7:291 hadi kifungu cha 7:300 BW, chochote kile ambacho jengo hilo linatumika.

Serikali hizo mbili zikiwa pamoja

Ulinzi unamaanisha nini kwa mpangaji wa 290

Kukodisha kwa nafasi 290 kwa miaka mitano; muda mfupi hurekebishwa na sheria, na muda mrefu zaidi wa chini ya miaka kumi unaendelea hadi kumi utakapokamilika. Kwa hivyo, mkataba unaojulikana wa miaka miwili zaidi ya mitatu zaidi ya mitano: mkataba wa miaka miwili ambao, ukiruhusiwa kuendelea, unakuwa mkataba wa miaka mitano na kisha unaongezwa kwa mingine mitano. Mkataba uliokusudiwa kudumu kwa miaka miwili au chini ya hapo unatokana na sheria nyingi za ulinzi, ndiyo maana wamiliki wa nyumba wanapendekeza mmoja.

Mwenye nyumba lazima atoe taarifa angalau mwaka mmoja mapema, kwa maandishi ya mdhamini au barua iliyosajiliwa, ikielezea misingi; taarifa isiyo na misingi ni batili. Taarifa pekee haimalizi mkataba wa kukodisha: isipokuwa mpangaji akubali kwa maandishi, inaendelea kwa mujibu wa sheria hadi mahakama ya wilaya ndogo itakapotoa uamuzi kuhusu dai la mwenye nyumba la kuweka tarehe ya mwisho, chini ya kifungu cha 7:295 BW. Mpangaji hubaki pale, akilipa kodi, wakati mwingine kwa miaka mingi.

Mwishoni mwa muhula wa kwanza wa miaka mitano, mwenye nyumba anaweza kufanikiwa kwa misingi miwili tu chini ya kifungu cha 7:296 BW: mpangaji hajajiendesha kama mpangaji mzuri, au mwenye nyumba anahitaji haraka eneo hilo kwa matumizi yake mwenyewe, ikiwa ni pamoja na uundaji upya ambao hauwezekani bila kukomesha mkataba wa kukodisha. Baada ya miaka kumi, mahakama pia hupima maslahi ya pande zote kwa ujumla, na pale ambapo mpangaji lazima aondoke, inaweza kutoa mchango kwa gharama za uhamisho.

Ulinzi unamaanisha nini kwa mpangaji wa 230a: kidogo sana

Mkataba wa kukodisha wa 230a unaisha wakati mkataba unaposema unaisha: hakuna sababu za kisheria, hakuna kipindi cha notisi kilichowekwa, hakuna ruhusa ya mahakama. Suluhisho pekee la kisheria la mpangaji ni ulinzi wa kufukuzwa. Mara tu kufukuzwa kunapohitajika, mpangaji anaweza kuomba kwa mahakama ya wilaya ndogo ndani ya miezi miwili ili kuongeza muda wa kuondoka; mahakama inapima maslahi ya pande zote mbili na inaweza kutoa hadi mwaka mmoja kwa wakati mmoja, hadi kiwango cha juu cha tatu.

Hiyo ni nafasi ya kupumzika, si upangaji: hakuna haki ya kukodisha mpya, na mwenye nyumba anaweza kukodisha kwa mtu mwingine kuanzia mwisho wa ugani. Uwekezaji katika vyumba vya kuwekea vifaa au vya usafi hauwezi kurejeshwa chini ya kifungu cha 7:230a BW; lazima uhakikishwe kimkataba, kupitia urefu wa muda, chaguzi za ugani na haki za kuvunja.

Mfano wa ROZ: ni nani anayeuandika, na kwa nini mwaka ni muhimu

ROZ ni Raad voor Onroerende Zaken, shirika mwavuli la wamiliki wa mali, wawekezaji na mawakala kutoka Uholanzi. Tangu miaka ya 1990, ukodishaji wake wa kielelezo umekuwa hati za soko halisi. Hakuna sheria inayozihitaji, hakuna mdhibiti anayeziidhinisha, hakuna shirika la wapangaji linalozisaini. Zinaandikwa na upande wa mwenye nyumba, na zinasomwa hivyo.

Kuna mifumo tofauti kwa kila utaratibu, na haipaswi kuchanganywa: moja kwa ajili ya nafasi ya rejareja na ya ukarimu chini ya kifungu cha 7:290 BW, moja kwa ajili ya ofisi na nafasi nyingine ya biashara chini ya kifungu cha 7:230a BW, moja kwa ajili ya malazi ya makazi, na mifumo saidizi ya maegesho. Kila moja ina mwaka mmoja na masharti yake ya jumla. Matoleo ya sasa ni mfumo wa 290 wa 2022 kwa ajili ya nafasi ya rejareja na ukarimu, mfumo wa 230a wa 2015 kama ulivyorekebishwa mwaka wa 2023 kwa ajili ya ofisi na nafasi nyingine ya biashara, na mfumo wa makazi wa 2017.

Mwaka ni muhimu. Matoleo hutofautiana sana, matoleo yanayofuatana yanahamisha matengenezo zaidi, hatari na gharama kwa mpangaji, na masharti ya jumla hufanya kazi tu na mfumo wa mwaka huo huo: mkataba wa kukodisha wa 2015 wenye masharti ya 2003 hutoa utata ambao hakuna mtu anataka kushtaki. Wakati mwingine mawakala huambatanisha seti ya zamani, au ile ambayo mwenye nyumba ameirekebisha kimya kimya. Tia alama mwaka uliopewa jina dhidi ya kile kilichoambatanishwa.

Mahali ambapo hatari iko: masharti ya jumla

Mkataba wenyewe ni mfupi: pande, majengo, matumizi, muda, kodi ya nyumba, dhamana, wakala. Masharti ya jumla yanahusu vitu vingi na yanashikilia karibu kila kitu muhimu: mgawanyiko wa matengenezo, kutengwa kwa makubaliano, adhabu, fidia. Vile vile vinaweza kujadiliwa: marekebisho yanaenda katika mkataba wa kukodisha au nyongeza, ambayo kisha hushinda, na mpangilio wa kipaumbele unapaswa kutajwa waziwazi.

Vifungu ambavyo mpangaji wa kimataifa anapaswa kujadili kila wakati

Eneo lililokodishwa na kipimo

Mfano huo unaelezea eneo la sakafu; vifungu vya jumla kwa kawaida huongeza kwamba ni dalili tu, na kwamba kupotoka hakutoi haki ya kurekebisha kodi, kuweka au kufuta. Kwa mpangaji anayelipa kwa kila mita ya mraba ambayo ni mgao wa upande mmoja wa hatari inayoweza kupimika. Inahitaji kipimo kwa NEN 2580, pata cheti kabla ya kusaini, na ujadili marekebisho zaidi ya uvumilivu uliokubaliwa.

Hali ya uwasilishaji na wajibu wa kurejesha

Majengo lazima yarudishwe katika hali iliyoandikwa katika ripoti ya uwasilishaji. Pale ambapo hayapo, kifungu cha 7:224 BW kinadhania mpangaji aliyapokea katika hali ambayo lazima ayarudishe, ambayo ni vigumu kuyapinga miaka mingi baadaye. Sisitiza ripoti iliyopigwa picha na tarehe iliyosainiwa na pande zote mbili na ueleze kiwango cha marejesho kwa kurejelea.

Matengenezo: mgawanyiko mbaya

Chini ya sheria, mwenye nyumba hurekebisha kasoro na mpangaji hufanya matengenezo madogo tu ya kila siku. Vifungu vya jumla vya ROZ vinabadilisha mengi kati ya hayo: mwenye nyumba huhifadhi muundo, kuta za nje, paa na misingi; mpangaji huchukua karibu kila kitu kingine, ikiwa ni pamoja na usakinishaji, kupasha joto na kupoeza, huduma, vioo na umaliziaji wa ndani, ambao kwa maabara au chumba cha usafi ni gharama kubwa inayojirudia. Jadili orodha ya mipaka, kikomo cha ubadilishaji upande wa mpangaji, na uthibitishe kwamba ubadilishaji unabaki na mwenye nyumba.

Dhamana ya benki

Usalama kwa kawaida ni dhamana ya benki isiyo na masharti inayolipwa kwa ombi la kwanza, ikifunika kodi ya nyumba, gharama za huduma, VAT, riba na gharama. Mifumo ya ROZ huweka amana ya kawaida au dhamana ya benki kuwa wajibu wa kodi ya jumla ya miezi mitatu, ikijumuisha gharama za huduma na VAT; zaidi huombwa kwa kampuni tanzu mpya ya Uholanzi. Imalize, kubali punguzo baada ya malipo ya wakati unaofaa, na pinga dhamana ya mzazi juu.

Kodi, uorodheshaji na ukaguzi

Kodi ya nyumba huorodheshwa kila mwaka kwa faharasa ya bei ya watumiaji inayochapishwa na Takwimu Uholanzi, na kifungu hiki kina mwelekeo mmoja: kodi ya nyumba haianguki chini ya kiwango cha mwaka uliopita. Jadili kikomo, kola, au likizo ya faharasa mapema. Kwa nafasi ya 230a hakuna mapitio ya kisheria, kwa hivyo urekebishaji wowote wa bei katika ugani lazima uwe wa kimkataba.

Gharama za huduma

Mfano huu hufanya kazi na malipo ya awali, malipo ya kila mwaka, orodha ya vifaa na huduma katika kiambatisho, na ada ya ziada ya kiutawala. Orodha mara nyingi huchorwa kwa upana na ada ya ziada inaweza kujadiliwa. Omba orodha iliyofungwa, tarehe ya mwisho ya taarifa ya mwaka, haki ya ukaguzi, na kutengwa kwa matumizi ya mtaji na gharama za vitengo vilivyo wazi.

Matumizi yanayoruhusiwa na wajibu wa uendeshaji

Katika mfumo wa 290, mpangaji lazima aendeshe biashara iliyokubaliwa, aweke eneo wazi wakati wa saa za kawaida na asiiache bila kutumika, akiungwa mkono na adhabu: kizuizi halisi cha urekebishaji, kufungwa au mabadiliko ya muundo. Jadili kifungu cha matumizi kikubwa cha kutosha kwa mageuzi ya biashara yanayofaa, pamoja na unafuu wa ukarabati na upangaji upya.

Kutoa nafasi, kugawa na kubadilisha udhibiti

Masharti ya jumla yanakataza kukodisha au kutoa eneo hilo kwa watu wengine bila idhini ya maandishi ya awali, na yanakataza ugawaji. Kwa kampuni ya kikundi, hii inauma: uhamisho wa ndani ya kikundi au uuzaji wa kitengo cha biashara unaweza kuhitaji idhini, kwa hivyo kujadiliana kuhusu ugawaji wa makampuni ya kikundi. Wamiliki wa nyumba wanazidi kuongeza vifungu vya mabadiliko ya udhibiti na kufanya mabadiliko katika umiliki wa hisa za mpangaji kuwa msingi wa kukomesha au dhamana ya ziada. Mpangaji wa 290 ana upungufu: chini ya kifungu cha 7:307 BW mahakama inaweza kuchukua nafasi ya mnunuzi wa biashara kama mpangaji. Mpangaji wa 230a hana.

Kuweka na kuondoa mwishoni

Mabadiliko yanahitaji idhini ya maandishi ya awali, na masharti ya jumla kwa kawaida yanahitaji kuondolewa na kurejeshwa mwishoni mwa mkataba wa kukodisha. Kwa ajili ya nafasi ya uzalishaji ya maabara, jiko au mtaalamu ambayo ni ghali sana. Ishughulikie mwanzoni: pata idhini ya kuirekebisha na, katika hati hiyo hiyo, uthibitisho wa vipengele vipi vinaweza kubaki.

Adhabu, kufyatua risasi na kusimamishwa kazi

Vifungu vya jumla vinaweka adhabu zinazopaswa kulipwa mara moja kwa ukiukaji mbalimbali, bila uthibitisho wa hasara na kwa kawaida pamoja na haki ya kudai fidia kamili. Mahakama inaweza kupunguza adhabu, lakini hiyo ni kesi, si mipango. Kujadiliana, kuhitaji taarifa na kipindi cha kupona, na kuondoa mkusanyiko.

Mfumo huu pia haujumuishi muda wa kulipa kodi na kusimamisha kodi, hivyo migogoro kuhusu kasoro, gharama za huduma au kazi haramu inakuwa wajibu wa kuendelea kulipa kikamilifu na kushtaki baadaye. Kuna mipaka ya kisheria ya kutoondoa suluhisho za kasoro ambazo mwenye nyumba alizijua hapo mwanzo, lakini njia salama zaidi ni kukata rufaa kwa madai yasiyopingika.

Kupotoka kutoka kwa sheria ya lazima: sharti la idhini ya mahakama

Kwa nafasi ya 290, masharti ya ulinzi ni ya lazima kidogo. Chini ya kifungu cha 7:291 BW, wahusika hawawezi kuyaacha na kumdhuru mpangaji isipokuwa mahakama ya wilaya ndogo imeidhinisha kifungu kinachopotoka. Idhini hutokea pale ambapo kifungu hakiathiri haki za mpangaji, au pale ambapo mpangaji hahitaji ulinzi kwa sababu.

Kifungu kisichoidhinishwa kinaweza kubatilishwa na mpangaji miaka baadaye, kwa hivyo kifungu ambacho mwenye nyumba anategemea kukimaliza kinaweza kuwa kile ambacho hakijaidhinishwa kamwe. Tuma maombi kwa pamoja, kabla au muda mfupi baada ya kusaini. Kwa nafasi ya 230a hakuna sharti kama hilo, ndiyo maana kuandika rasimu ni muhimu zaidi hapo.

Mapitio ya kodi baada ya miaka mitano na utaratibu wa kitaalamu

Mpangaji wa 290 hajakwama na kodi ya nyumba ambayo imepotea sokoni. Chini ya kifungu cha 7:303 BW, upande wowote unaweza kuiomba mahakama kuibadilisha, kimsingi mara tu muda maalum unapoisha na, kwa vyovyote vile, kila baada ya miaka mitano tangu kodi hiyo itakapowekwa mara ya mwisho. Kiwango cha wastani ni kodi ya nyumba inayofanana katika kipindi cha miaka mitano iliyopita, kwa hivyo inafuatilia wastani unaofuata, sio viwango vya sasa vya kichwa cha nyumba.

Kuna mtego. Chini ya kifungu cha 7:304 BW, dai halikubaliki isipokuwa liambatane na ushauri kutoka kwa mtaalamu aliyeteuliwa kwa pamoja, au isipokuwa mahakama imemteua mmoja kwa ombi la mhusika; tarehe ya ombi hilo huweka tarehe ya kuanza kutumika kwa kodi mpya, kwa hivyo kuchelewesha hugharimu pesa. Kwa nafasi ya 230a, mapitio yapo tu ikiwa kukodisha kunaiunda.

Kusitishwa kwa mkataba, vipindi vya taarifa na fomu

Kwa nafasi ya 290, notisi huwasilishwa angalau mwaka mmoja mapema na maandishi ya mdhamini au barua iliyosajiliwa, ikiwa na misingi iliyoelezwa; makosa ya umbo ni mabaya. Kwa nafasi ya 230a mkataba huweka muda na umbo, na mfumo huagiza njia zile zile. Andika tarehe ya mwisho: kukosa kwa kawaida husababisha upanuzi wa kiotomatiki. Pale ambapo mpangaji ameshindwa, kukodisha kwa majengo yaliyojengwa kwa ujumla kunaweza kufutwa tu na mahakama, chini ya kifungu cha 7:231 BW.

Kufilisika kwa mpangaji au mwenye nyumba

Ikiwa mpangaji atatangazwa kufilisika, mdhamini na mwenye nyumba wanaweza kustaafu chini ya kifungu cha 39 cha Sheria ya Kufilisika ya Uholanzi, kwa kipindi cha notisi ya kimkataba au ya kimila, kisichozidi miezi mitatu. Kodi ya nyumba inayotarajiwa kuanzia tarehe ya kufilisika inahesabiwa kama deni la mali isiyohamishika, na kifungu kinachomtaka mpangaji kumlipa mwenye nyumba fidia ya kodi iliyopotea kwa muda uliobaki, chini ya sheria ya kesi ya Uholanzi iliyotatuliwa, hakiwezi kutekelezwa dhidi ya mali isiyohamishika. Mamlaka inayoongoza ni Aukema qq/Uni-Invest , Mahakama Kuu 14 Januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534. Kwa hivyo dhamana ya benki, na hitaji la kuangalia inashughulikia nini.

Ikiwa mwenye nyumba atafilisika, mkataba wa kukodisha unaendelea na mdhamini anafungwa nao, na katika mauzo ya kawaida hupitishwa kwa mnunuzi chini ya kifungu cha 7:226 BW. Hatari halisi iko mahali pengine: hati za rehani kwa kawaida huwa na kifungu cha kukodisha, na katika mauzo ya kulazimishwa mkopeshaji anaweza kuiita kwa ruhusa ya mahakama chini ya kifungu cha 3:264 BW ili kuweka kando mkataba wa kukodisha. Uliza kama mali hiyo imewekewa rehani na kama mkopeshaji amekubali, na ujadiliane kuhusu mpango wa kutosumbua.

Kujadiliana kwa vitendo

Mfano wa ROZ ni nafasi ya ufunguzi, si kiwango ambacho mpangaji lazima akubali: wamiliki wa nyumba huirekebisha kwa niaba yao wenyewe, na mpangaji anaweza kuirekebisha kwa njia nyingine.

• Thibitisha utawala kwanza. Usawa wa madaraka unategemea hilo, na katika Eindhoven na Brainport, wavamizi wengi wa teknolojia na vifaa wako katika mfumo dhaifu.
• Uliza hati kwa Kiingereza na Kiholanzi, lakini ukubali ni toleo gani linalofaa: maandishi ya Kiholanzi kwa kawaida hutawala, na tafsiri si mara zote huwa sahihi.
• Muda wa biashara kwa masharti: ahadi ndefu hununua kipindi kisicho na kodi, mchango wa kugharamia, kikomo cha matengenezo au chaguo la mapumziko.
• Fuatilia msimamo wa VAT. Chaguo la kukodisha na VAT liko wazi tu pale ambapo mpangaji anatumia jengo lote au karibu lote kwa shughuli zenye haki ya kukata VAT ya pembejeo, chini ya kifungu cha 11 cha Sheria ya Omzetbelasting ya 1968 kama ilivyofanyiwa kazi katika kifungu cha 6a cha Sheria ya Uitvoeringsbeschikking ya 1968. Utawala wa Ushuru unasoma "karibu lote" kama angalau asilimia 90 ya matumizi, na unakubali asilimia 70 kwa orodha fupi ya wapangaji pekee - miongoni mwao mashirika ya waajiri, mawakala wa mali isiyohamishika, mawakala wa usafiri, huduma za afya kazini na waendeshaji wa posta. Mfano huo una fidia: ikiwa jaribio halitatimizwa tena, mpangaji lazima amlipe mwenye nyumba kikamilifu kwa matokeo ya VAT. Biashara za kifedha, bima, huduma za afya na elimu zinapaswa kuiangalia, kwa sababu mara chache hazitalipa asilimia 90.
• Hakikisha vifungu vya jumla vinapitiwa upya, si karatasi ya mbele pekee. Hapo ndipo pesa zilipo.