Wakili wa Ujenzi nchini Uholanzi

Law & More inawashauri wateja na wakandarasi kuhusu mikataba na migogoro ya ujenzi nchini Uholanzi: kazi ya ziada, wajibu wa kuonya, kutoa, kasoro na kukomesha. Tunawaunga mkono wajasiriamali, watengenezaji na wateja binafsi katika mazungumzo, katika kupitia mikataba na masharti ya kawaida, na katika kesi mbele ya mahakama ya kiraia na katika usuluhishi, kwa Kiholanzi na Kiingereza. Hatua ya kwanza ni mkutano wa utangulizi wa bure ambapo tunapitia mkataba, masharti na ripoti ya utoaji.

Kiwango cha wateja Law & More 9.6 kati ya 10 kwenye Klantenvertellen, jukwaa la mapitio la Uholanzi (mapitio 81, kufikia Oktoba 2026).

Tunaweza kukusaidia nini?

• kuandika au kupitia mkataba wa ujenzi na masharti ya kawaida yaliyoambatanishwa nao;
• ankara ya kazi ya ziada ambayo hukuidhinisha kamwe;
• mkandarasi ambaye hakuonya kuhusu makosa katika muundo au maagizo;
• kasoro zilizopatikana wakati au baada ya uwasilishaji, na dhima ya mkandarasi;
• vifungu vya kuchelewesha na adhabu;
• kusitisha mradi na kiasi ambacho mkandarasi bado anaweza kudai;
• kesi mbele ya mahakama ya madai au Bodi ya Usuluhishi ya Sekta ya Ujenzi.

Ni sheria gani zinazosimamia mkataba wa ujenzi nchini Uholanzi?

Miradi ya ujenzi huendeshwa kwa mkataba wa kazi (aanneming van werk), unaosimamiwa na Kifungu cha 7:750 na kufuata Kanuni za Kiraia za Uholanzi, karibu kila mara hujumuishwa na seti ya masharti ya kawaida. Migogoro kwa kawaida hujitokeza kuhusu ni nani anayebeba matokeo, na hiyo hufuata kutokana na mkataba, maonyo yaliyotolewa njiani na kile kilichorekodiwa wakati wa uwasilishaji.

Kwa mteja, maswali kwa kawaida huwa kama kazi hiyo inakidhi kile kilichokubaliwa, ni nani anayelipa kazi ya ziada, na ni nini kinachoweza kudaiwa mara tu jengo linapoanza kutumika. Kwa mkandarasi, maswali hayo ni kama maagizo yalikuwa sahihi, kama onyo lilitolewa kwa wakati, na kama dai lilifika ndani ya kipindi kinachotumika. Majibu mara nyingi huamuliwa na hati zilizoandikwa muda mrefu kabla ya mgogoro kutokea.

Mikataba mingi ya ujenzi ya Uholanzi inajumuisha UAV 2012 au, kwa mikataba iliyojumuishwa, UAV-GC 2005. Hizi huweka vipindi vya mabadiliko, dhima na ushahidi kwa njia tofauti na Kanuni za Kiraia, na mara nyingi huteua Bodi ya Usuluhishi kwa Sekta ya Majengo badala ya mahakama ya kiraia. Kwa hivyo, ni masharti gani yanayotumika, na kama yaliingizwa kihalali, ndiyo jambo la kwanza kubaini.

Nani hulipa kwa kazi ya ziada, na ni wajibu gani wa kuonya?

Mkandarasi anaweza tu kutoza gharama kwa kazi ya ziada ikiwa alimwonya mteja kwa wakati kuhusu ongezeko la bei linalotokana, isipokuwa mteja angepaswa kuelewa ongezeko hilo mwenyewe (Kifungu cha 7:755). Chini ya Kifungu cha 7:754, mkandarasi lazima pia aonye kuhusu dosari katika mgawo, muundo au vifaa vilivyotolewa na mteja.

Wajibu wa kuonya unatumika kwa kadiri mkandarasi alivyojua au anavyopaswa kujua kuhusu usahihi huo. Majukumu yote mawili mara nyingi huwa ya kuamua, na yote mawili yanahusu kile kilichosemwa wakati huo, si kile kilichotokea baadaye. Weka kumbukumbu za mikutano ya tovuti, barua pepe na maagizo yaliyoandikwa: kwa kawaida huwa ushahidi unaoamua swali.

Ni nini hufanyika wakati wa utoaji, na ni nani anayewajibika kwa kasoro?

Baada ya kazi kukubaliwa, mkandarasi kimsingi ameondolewa dhima ya kasoro ambazo mteja alipaswa kugundua wakati huo (Kifungu cha 7:758). Sheria ya Uhakikisho wa Ubora wa Ujenzi (Wkb), iliyoanza kutumika tangu Januari 1, 2024, ilibadilisha msimamo huo: mkandarasi anabaki kuwajibika kwa kasoro ambazo hazikugunduliwa wakati wa uwasilishaji, isipokuwa kama haziwezi kuhusishwa naye.

Mfumo wa uhakikisho huru wa ubora chini ya Sheria kwa sasa unatumika kwa ujenzi mpya katika daraja la chini kabisa la matokeo, kama vile nyumba za familia moja na majengo madogo ya biashara; kazi ya ukarabati itafuata baadaye. Ikiwa sheria kali ya dhima inatumika kwa mkataba wako inategemea tarehe na aina ya kazi, kwa hivyo tunaangalia hilo kwanza.

Kwa mtumiaji ambaye amejenga nyumba, asilimia tano ya kiasi cha mkataba kinaweza kuzuiliwa na kuwekwa katika hati ya malipo kwa mthibitishaji (Kifungu cha 7:768). Chini ya utaratibu mpya kiasi hicho hutolewa tu mara tu mteja anapothibitisha kwamba kasoro zilizosalia zimerekebishwa. Usuli uko katika makala yetu kuhusu kasoro na dhima ya ujenzi.

Je, mteja anaweza kusitisha mkataba?

Ndiyo. Mteja anaweza kusitisha mkataba wakati wowote, pia bila uvunjaji wowote wa mkandarasi (Kifungu cha 7:764). Kisha mkandarasi ana haki ya bei ya mkataba ikiondoa akiba inayotokana na kusitisha mkataba.

Kiasi cha akiba hizo ni hoja inayojirudia na inafaa kuhesabiwa kabla ya notisi kutolewa, si baada ya. Kusitishwa kwa mkataba kwa sababu ya ukiukaji wa sheria na mkandarasi hufuata sheria tofauti na kunahitaji faili makini, kuanzia na notisi ya kutofanya kazi. Usuli zaidi upo katika makala zetu kuhusu sheria ya ujenzi ya Uholanzi , hoja za vitendo kwa wajenzi na wakandarasi na jinsi sheria ya ujenzi ya Uholanzi inavyolinganishwa na viwango vya kimataifa.

Jinsi gani kufanya kazi na Law & More kazi?

1. Mkutano wa utangulizi: unatuma mkataba, masharti na ripoti ya uwasilishaji, na tunajadili msimamo wako, bila malipo.
2. Ushauri na makadirio ya gharama: tunatathmini sheria zinazotumika, ushahidi na hatari, na kukadiria gharama.
3. Majadiliano: tunaweka msimamo wako katika mawasiliano na kujadiliana na upande mwingine, mbunifu au mtoa bima.
4. Kesi au kukamilika: tunafanya kesi mbele ya mahakama ya kiraia au katika usuluhishi, au tunarekodi suluhu kwa maandishi.

Pia tunawashauri wateja na wakandarasi wa kimataifa kuhusu kile ambacho sheria ya Uholanzi inaongeza, au inabatilisha, mkataba ambao wameombwa kusaini. Kwa picha pana, tazama mwongozo wetu wa sheria ya mali isiyohamishika nchini Uholanzi.

Wakili wa ujenzi anagharimu kiasi gani?

Mkutano wa utangulizi ni bure. Baada ya hapo tunafanya kazi kwa saa, na tunakubaliana nawe kuhusu kiwango na juhudi zinazotarajiwa mapema.

• Wakili: euro 250 hadi 350 kwa saa, bila kujumuisha VAT.
• Mshirika: euro 300 hadi 400 kwa saa, bila kujumuisha VAT.
• Mkutano wa ushauri wa mara moja bila msaada zaidi: euro 300 ikijumuisha VAT.

Law & More haifanyi kazi kwenye usaidizi wa kisheria (toevoeging). Msaada wa kisheria upo kupitia Bodi ya Usaidizi wa Kisheria (Raad voor Rechtsbijstand), lakini hatufanyi kazi kwa msingi huo. Gharama za nje kama vile ada za mahakama (griffierecht), gharama za usuluhishi na gharama za ripoti ya kiufundi hutozwa kando.

Nani anashughulikia kesi yako?

Kesi yako inashughulikiwa na Ruby van Kersbergen. Unaweza kusoma zaidi kuhusu historia yao kwenye ukurasa wetu wa timu.

Ni huduma gani zinazohusiana zinaweza kuwa muhimu?

Swali lako linaweza kugusa maeneo mengine pia. Kurasa hizi zinaelezea jinsi tunavyoweza kusaidia.

• Wakili wa upangaji

Maswali yanayoulizwa mara kwa mara

Mkandarasi alituma ankara ya kazi ambayo sikuidhinisha. Je, ni lazima nilipe?

Sio kiotomatiki. Mkandarasi anaweza kutoza gharama ya kazi ya ziada tu ikiwa alikuonya kwa wakati kuhusu ongezeko la bei, isipokuwa kama ulipaswa kuelewa ongezeko hilo mwenyewe (Kifungu cha 7:755 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi). Kilichowasilishwa, na lini, ndicho kinachoamua swali, kwa hivyo kusanya barua pepe, dakika na maagizo.

Kasoro ilionekana mwaka mmoja baada ya kujifungua. Je, imechelewa sana?

Hilo linategemea utaratibu na aina ya kasoro. Chini ya sheria ya kawaida, mkandarasi huachiliwa kwa kasoro ambazo ulipaswa kuziona wakati wa uwasilishaji; kasoro zilizofichwa ni jambo tofauti. Kwa kuwa Sheria ya Uhakikisho wa Ubora wa Ujenzi, msimamo wa mkandarasi si mzuri kama ilivyokuwa hapo awali. Ripoti kasoro hiyo kwa maandishi bila kuchelewa.

Je, ninaweza kusimamisha mradi tu?

Ndiyo, mteja anaweza kusimamisha wakati wowote chini ya Kifungu cha 7:764 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi, lakini mkandarasi ana haki ya kupata bei iliyokubaliwa ukiondoa akiba inayosababishwa na kusimamisha. Inafaa kufanyia kazi kiasi hicho kabla ya kutoa taarifa, kwa sababu mara nyingi ndio hoja kuu ya kutokubaliana.

Mkataba wangu unahusu UAV 2012. Je, hilo linabadilika sana?

Inaweza kubadilisha mambo mengi, ikiwa ni pamoja na vipindi, dhima na jukwaa linaloamua mgogoro. UAV 2012 mara nyingi huteua Bodi ya Usuluhishi kwa Sekta ya Ujenzi badala ya mahakama ya kiraia. Swali la kwanza tunaloliangalia ni kama masharti hayo yaliingizwa kihalali.

Je, Sheria ya Uhakikisho wa Ubora wa Ujenzi inatumika katika ukarabati wangu?

Mfumo wa uhakikisho huru wa ubora kwa sasa unatumika kwa ujenzi mpya katika darasa la matokeo ya chini kabisa; kazi ya ukarabati imepangwa kuletwa chini yake katika hatua ya baadaye. Mabadiliko ya dhima ya mkandarasi katika Kanuni za Kiraia ni swali tofauti, ambalo tunalitathmini kwa msingi wa mkataba wako na tarehe ya kazi.

Una shaka kuhusu msimamo wako? Tuambie kuhusu hali yako. Tutakujulisha ndani ya siku moja ya kazi chaguzi zako ni zipi. Tumia yetu kuwasiliana fomu, piga simu +31 40 369 06 80 au barua pepe info@lawandmore.nl.

Law & More, Marconilaan 13, 5612 HM Eindhoven (+31 40 369 06 80) na eneo la kutembelea Pietersbergweg 291, 1105 BM Amsterdam (+31 20 369 71 21). Inapatikana Jumatatu hadi Ijumaa 08:00-22:00, Jumamosi na Jumapili 09:00-17:00.

Ukurasa huu unatoa taarifa za jumla na hauchukui nafasi ya ushauri kuhusu hali yako mahususi.