Kupunguzwa kwa kodi baada ya kufungwa kwa amri ya serikali: lini na kwa kiasi gani?

Ikiwa serikali itaamuru majengo yako ya biashara yafunge, bado unadaiwa kodi kimsingi, lakini unaweza kuomba kupunguzwa kwa kodi kwa msingi wa hali zisizotarajiwa chini ya Kifungu cha 6:258 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi (BW). Mahakama Kuu (Hoge Raad) ilithibitisha hili mnamo 24 Desemba 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974) na kuweka njia ya hesabu; inatumika wazi zaidi kwa kukodisha kumalizika kabla ya 15 Machi 2020 na kwa biashara zinazotegemea wateja wanaotembelea majengo hayo.

Chini ya Kifungu cha 6:258 BW, mahakama inaweza kurekebisha au kufuta mkataba pale ambapo hali zinatokea kwamba pande hazikuweka bei katika makubaliano yao na ambazo ni nzito sana kiasi kwamba upande mwingine hauwezi kutarajia mkataba uendelee bila kubadilika. Sababu ya Mahakama Kuu haizuiliwi na janga hili pekee: ni mfumo wa tukio lolote kubwa linalofanana na hilo, la nje linalovuruga mkataba wa kukodisha.

Je, ni lazima uendelee kulipa kodi ya nyumba ikiwa eneo lako limeagizwa limefungwa?

Ndiyo, kimsingi: mkataba wa kukodisha unaendelea hata wakati wa mgogoro, hakuna upande uliotabiri. Kinachofuata kinategemea kama ulizuiliwa kisheria kufanya kazi, kwani ukarimu na rejareja zisizo za lazima zilikuwa mwaka wa 2020 na 2021, au ulichagua kufunga kwa hiari huku ukiruhusiwa kubaki wazi.

Ukifunga kwa hiari, kushuka kwa mauzo kunakuwa karibu na hatari ya kawaida ya ujasiriamali, ambayo Kifungu cha 6:258(2) BW kinaacha kwa ajili ya akaunti yako mwenyewe. Dai la marekebisho ya kodi huamuliwa kesi kwa kesi na hufanikiwa mara chache.

Je, unaweza kutegemea nguvu majeure?

Mara chache. Chini ya sheria ya Uholanzi, kutofanya kazi vizuri kunasamehewa kama force majeure (overmacht) tu ikiwa haiwezi kuhusishwa na mdaiwa, lakini kodi ya nyumba ni deni la pesa, na mahakama karibu hazitoi msamaha wa wajibu wa malipo kwa msingi huo. Kifungu cha 6:258 BW kimeonekana kuwa njia inayoweza kutumika badala yake.

Angalia mkataba wako wa kukodisha kwanza. Mikataba mingi ya kukodisha biashara ya Uholanzi hutumia mfumo wa kawaida wa Baraza la Mali Isiyohamishika (Raad voor Onroerende Zaken, ROZ), na vifungu vyake vya jumla hujaribu kuweka hatari fulani, kama vile hatua za serikali, kwa mpangaji. Vifungu hivyo vinaweza kupunguza kile unachoweza kudai, kwa hivyo visome kabla ya kuacha kulipa.

Je, punguzo la kodi huhesabiwaje?

Mahakama Kuu ilianzisha mbinu ya gharama zisizobadilika (vastelastenmethode). Kwa kifupi: sehemu ya kodi ya ruzuku ya gharama zisizobadilika ya serikali (TVL) hukatwa kutoka kwa kodi, iliyobaki hupunguzwa kwa asilimia ya mauzo yaliyopotea, na matokeo yake hugawanywa 50/50 kati ya mwenye nyumba na mpangaji.

Hatua kwa hatua, mahakama inaelezea kodi kama asilimia ya jumla ya gharama zako zisizobadilika na inakata asilimia hiyo ya TVL unayoweza kudai. Kisha inalinganisha mauzo yako na kipindi cha marejeleo kabla ya janga ili kupata hasara ya mauzo. Punguzo ni (kodi ukiondoa hisa ya TVL) × hasara ya mauzo × 50%, isipokuwa busara na haki zinahitaji mgawanyiko tofauti.

Mahakama Kuu ilitoa mfano wake: kodi ya €4,500, gharama zisizobadilika za €25,000, TVL ya €10,000 na mauzo ya €20,000 dhidi ya mauzo ya marejeleo ya €100,000. Kodi ni 18% ya gharama zisizobadilika, kwa hivyo €1,800 ya TVL hukatwa; hasara ya mauzo ya €2,700 × 80% × 50% inatoa punguzo la €1,080, au 24% ya kodi.

Je, kufungwa ni kasoro katika mali iliyokodishwa?

Hapana. Katika uamuzi huo huo, Mahakama Kuu iliamua kwamba kufungwa kwa nyumba kwa amri ya serikali si kasoro (gebrek) ndani ya maana ya Kifungu cha 7:204 BW, kwa sababu haihusishi mali yenyewe. Kwa hivyo, kupunguzwa kwa kodi kwa kasoro chini ya Kifungu cha 7:207 BW hakutumiki.

Dai la kasoro linawezekana kwa tatizo halisi na mali, kama vile paa linalovuja, ukungu au kibali cha uendeshaji ambacho hakiwezi kupatikana kwa sababu jengo halina njia ya dharura ya kutokea.

Je, ni lazima uendelee na biashara wakati wa kufungwa?

Hapana, si pale ambapo serikali inaamuru aina ya biashara yako ifunge. Ukodishaji mwingi wa ROZ una wajibu wa uendeshaji wa kutumia majengo "kwa ufanisi, kikamilifu, ipasavyo na kibinafsi", lakini mpangaji anayetii amri ya kufunga havunji sheria.

Kama mwajiri lazima pia uweke mahali pa kazi salama chini ya Sheria ya Masharti ya Kazi (Arbeidsomstandghedenwet), na mwenye nyumba hawezi kukulazimisha kufanya kazi kinyume na wajibu huo. Pale unapofunga kwa hiari kwa sababu ya kuwajali wafanyakazi au wateja, dai la mwenye nyumba la adhabu ya kimkataba au uharibifu litajaribiwa dhidi ya uhalali na haki (Kifungu cha 6:248 BW).

Je, unaweza kubadili kwenda kuchukua au kupeleka?

Kwa kawaida ndiyo katika vitendo, ingawa mkataba wa kukodisha huweka matumizi yanayoruhusiwa na mfumo wa uwasilishaji sio sawa kila wakati na kuendesha mgahawa. Kwa ufupi, matumizi tofauti yanaweza kukiuka mkataba wa kukodisha na kusababisha adhabu ya kimkataba.

Mwenye nyumba atapata ugumu wa kupinga hili. Lazima upunguze hasara yako mwenyewe, na kuweka mapato fulani yakiingia ili kulipa kodi hufanya hivyo hasa; kuacha biashara isimame bila kufanya kazi kuna uwezekano mkubwa wa kukukabili.

Wajibu wa kupunguza hasara yako unamaanisha nini hapa?

Pande zote mbili lazima zipunguze hasara yao wenyewe, ikiwa ni pamoja na kutumia usaidizi unaopatikana wa serikali kabla ya kuomba upande mwingine uitumie. Mbinu ya gharama zisizobadilika inajenga hili katika: TVL unayoweza kudai inakatwa, iwe kweli uliiomba au la.

Kwa kawaida mwenye nyumba na mpangaji mara nyingi hukubaliana kuhusu mpango wa muda: sehemu ya kodi hulipwa inapostahili na iliyobaki hulipwa mara tu mauzo yanaporejea. Ikiwa hamwezi kukubaliana, mahakama ya wilaya ndogo (kantonrechter) huamua, kwani hushughulikia kesi zote za kukodisha bila kujali kiasi.

Unapaswa kuangalia nini kama mpangaji?

• Ikiwa mkataba wako wa kukodisha ulihitimishwa kabla ya tarehe 15 Machi 2020 au baadaye.
• Ikiwa kufungwa kuliamriwa na serikali au kulichaguliwa na wewe.
• Kile ambacho mkataba wa kukodisha na vifungu vya jumla vya ROZ vinasema kuhusu nguvu isiyo ya kawaida na hatua za serikali.
• Mauzo yako wakati wa kufungwa na katika kipindi kinacholingana cha marejeleo.
• Ni TVL au usaidizi gani mwingine uliopokea au ungeweza kudai.

Unapaswa kuangalia nini kama mwenye nyumba?

• Ikiwa biashara ya mpangaji inategemea wateja wanaotembelea eneo hilo.
• Takwimu za mauzo ya mpangaji na maamuzi ya TVL, na kama yamekamilika.
• Kama mpangaji angeweza kutumia eneo hilo kwa njia nyingine, kwa mfano kwa ajili ya usafirishaji.
• Gharama zako zisizobadilika na ufadhili, ambazo zinaweza kuhalalisha mgawanyiko zaidi ya 50/50.
• Ikiwa mpangilio wowote umerekodiwa kwa maandishi kama uahirishaji wa muda au punguzo la mwisho.

Tunaweza kukufanyia nini kwa punguzo la kodi baada ya kufungwa?

Tunawashauri wapangaji na wamiliki wa majengo ya biashara; zaidi kuhusu kazi yetu iko kwenye ukurasa wetu wa wakili wa upangaji.

• Tunapitia mkataba wako wa kukodisha na vifungu vya jumla vya ROZ kwa vifungu vinavyoweka hatari ya hatua za serikali kwako.
• Tunahesabu punguzo la kodi chini ya mbinu ya gharama zisizobadilika kutoka kwa takwimu zako.
• Tunaandika pendekezo au makubaliano ya makubaliano ya kuahirisha au kupunguza.
• Tunajibu dai la mwenye nyumba la malipo, adhabu au kufukuzwa.
• Tunafanya kesi mbele ya mahakama ya wilaya ndogo ikiwa hutakubali.

Muhtasari

• Kukodisha kunaendelea wakati wa kufungwa; swali ni kama kodi inaweza kurekebishwa chini ya Kifungu cha 6:258 BW.
• Mara chache sana, kulazimishwa kwa nguvu huhalalisha malipo ya kodi ya nyumba, na kufungwa si kasoro katika mali hiyo (Kifungu cha 7:204 BW).
• Chini ya ECLI:NL:HR:2021:1974 punguzo ni (kodi bila hisa ya TVL) × hasara ya mauzo × 50%, kwa mikataba iliyokamilishwa kabla ya tarehe 15 Machi 2020.
• Kufungwa kwa hiari huhukumiwa kwa ukali zaidi kuliko kufungwa ambako lazima ufuate.
• Pande zote mbili lazima zipunguze hasara yao wenyewe, ikiwa ni pamoja na kutumia usaidizi wa serikali.

Maswali yanayoulizwa mara kwa mara