Kasoro katika majengo ya kibiashara mara nyingi husababisha migogoro kati ya mpangaji na mwenye nyumba. Hata hivyo, si kila kikwazo katika majengo yaliyokodishwa kina kasoro katika maana ya kisheria. Sheria inafafanua kasoro katika Kifungu cha 7:204 DCC kama sharti au sifa yoyote ya mali hiyo, au hali nyingine yoyote isiyohusishwa na mpangaji, ambayo matokeo yake mali hiyo haiwezi kumpa mpangaji starehe aliyostahili kutarajia wakati wa kuingia katika makubaliano.
Ufafanuzi huu ni mpana zaidi kuliko unavyoonekana mwanzoni. Hauhusu tu uharibifu wa kimwili kama vile paa linalovuja au mfumo wa kupasha joto uliovunjika. Hali nje ya jengo lenyewe, kama vile usumbufu mkubwa wa kelele unaosababishwa na kazi ambazo mwenye nyumba anawajibika nazo, pia inaweza kuwa kasoro. Kinachoamua ni kama starehe ambayo mpangaji angeweza kutarajia imeharibika. Uchakavu mdogo unaoendana na matumizi ya kawaida si kasoro.
Nani anawajibika: mwenye nyumba au mpangaji?
Kanuni kuu
Kanuni kuu ya Kifungu cha 7:206 DCC iko wazi: mwenye nyumba analazimika kurekebisha kasoro kwa ombi la mpangaji. Wajibu huo unatumika isipokuwa kama suluhisho haliwezekani, au isipokuwa kama gharama yake haiwezi kuhitajika kwa mwenye nyumba. Kwa hivyo, mwenye nyumba hawezi kutoroka tu wajibu wa ukarabati kwa kutumia gharama hizo.
Kwa matengenezo madogo, ubaguzi unatumika. Matengenezo ambayo, kwa mujibu wa sheria au desturi, ni ya mpangaji hayahitaji kufanywa na mwenye nyumba. Fikiria kubadilisha mpini wa mlango uliovunjika, kutengeneza ubao wa kuingilia ulioharibika au kurekebisha kasoro ndogo ambazo wapangaji wanaweza kutarajiwa kufanya wenyewe. Mpaka kati ya 'matengenezo madogo kwa mpangaji' na 'matengenezo makubwa kwa mwenye nyumba' si mkali kila wakati na mara kwa mara husababisha majadiliano katika vitendo.
Kupotoka kwa mikataba kupitia masharti ya ROZ
Kwa vitendo, ukodishaji wa majengo ya kibiashara karibu kila mara huhitimishwa kwa msingi wa mifumo ya kawaida ya Baraza la Mali Isiyohamishika (ROZ). Masharti ya jumla ya ROZ kwa majengo ya kibiashara yana tofauti kubwa kutoka kwa sheria kuu ya kisheria: majukumu mengi ya matengenezo huhamishwa kimkataba kutoka kwa mwenye nyumba hadi kwa mpangaji.
Kwa hivyo, katika mifumo ya ROZ, masuala kama vile matengenezo ya ndani, matengenezo ya mitambo, uingizwaji wa vipuri vinavyochakaa na wakati mwingine matengenezo makubwa zaidi huwekwa kwa gharama ya mpangaji. Kimsingi hii inaruhusiwa, kwa sababu utaratibu wa 7:230a na, kwa idhini ya mahakama, pia utaratibu wa 7:290 huruhusu kupotoka kutoka kwa sheria. Mipaka huamuliwa na busara na haki na sheria kuhusu vifungu vikali visivyo na msingi.
Kwa hivyo ni muhimu kusoma vifungu vya jumla kwa makini kabla ya kusaini mkataba wa kukodisha na kuelewa ni majukumu gani ya matengenezo yanayokukabili wewe kama mpangaji.
Haki za mpangaji kwa majengo ya kibiashara yenye kasoro
Suluhisho la kudai
Hatua ya kwanza ikitokea kasoro ni kutoa notisi ya kutolipa: ombi la maandishi kwa mwenye nyumba kurekebisha kasoro ndani ya muda unaofaa. Bila notisi ya kutolipa, mwenye nyumba hakosei na wewe kama mpangaji huna madai ya suluhu za kisheria. Notisi ya kutolipa lazima ieleze kwa uwazi kasoro hiyo ni nini, ndani ya kipindi gani suluhu inapaswa kufanyika na ni matokeo gani unayoambatanisha na kushindwa kurekebisha.
Kupunguza kodi
Ikiwa, licha ya taarifa ya kutolipa ada, mwenye nyumba atashindwa kurekebisha kasoro hiyo, mpangaji ana haki chini ya Kifungu cha 7:207 DCC ya punguzo la kodi linalolingana kwa kipindi ambacho kasoro hiyo ipo. Punguzo hilo huhesabiwa kulingana na uwiano kati ya starehe ambayo mpangaji anayo na starehe ambayo angekuwa nayo bila kasoro hiyo. Mpangaji anaweza kutekeleza punguzo hili kupitia mahakama ya wilaya ndogo.
Kupunguzwa kwa kodi ya nyumba huanza kutumika tangu wakati kasoro inaporipotiwa kwa mwenye nyumba, si tu tangu wakati mahakama ilipotoa uamuzi. Kwa hivyo inashauriwa kila wakati kuripoti kasoro kwa maandishi na haraka iwezekanavyo, ili tarehe ya kuanza kwa kupunguzwa iwe imerekodiwa vizuri.
Fidia
Ikiwa kasoro hiyo inahusishwa na mwenye nyumba, kwa mfano kwa sababu alishindwa kufanya matengenezo muhimu huku akijua au angepaswa kujua kwamba kasoro hiyo ilikuwa karibu, mpangaji anaweza kudai fidia ya ziada chini ya Kifungu cha 7:208 DCC. Uharibifu huo unaweza kujumuisha hasara inayotokana, kama vile kupotea kwa mauzo kutokana na kasoro au gharama ambazo mpangaji amelazimika kupata ili kuendelea na shughuli zake za biashara.
Kujirekebisha na kuanza safari
Ikiwa, baada ya taarifa sahihi ya kutolipa na kuisha kwa muda uliowekwa, mwenye nyumba atashindwa kurekebisha kasoro hiyo, mpangaji kimsingi ana haki ya kufanya ukarabati mwenyewe na kulipa gharama zinazofaa dhidi ya kodi ya nyumba (Kifungu cha 7:206(3) DCC). Hata hivyo, haki hii ina mipaka.
Kwanza, ni lazima ihusishe kasoro ambayo mwenye nyumba anatakiwa kuirekebisha. Mtu yeyote anayerekebisha wajibu wa matengenezo ambao unamtegemea kama mpangaji na kumpa gharama hizo hataweza kufika popote. Pili, mpangaji lazima aweze kuonyesha kwamba alimpa mwenye nyumba fursa ya kurekebisha kasoro hiyo mapema na kwamba mwenye nyumba alishindwa kufanya hivyo. Tatu, gharama zilizotumika hazipaswi kuwa na uwiano.
Malipo dhidi ya kodi bila masharti haya kutimizwa yanaweza kusababisha kesi za malimbikizo ya kodi. Kwa hivyo inashauriwa kutafuta ushauri wa kisheria kabla ya kuendelea na malipo.
Matengenezo, masharti ya ROZ na vifungu vya msamaha
Masharti ya jumla ya ROZ yanagawanya matengenezo katika matengenezo ya nje (kwa mwenye nyumba) na matengenezo ya ndani (kwa mpangaji), lakini mpaka halisi hutofautiana kulingana na toleo la mkataba. Zaidi ya hayo, masharti ya jumla mara kwa mara yana vifungu vya msamaha: vifungu ambavyo mwenye nyumba huondoa au kupunguza dhima kwa uharibifu fulani.
Kusamehewa si halali kila wakati. Ikiwa uharibifu unatokana na nia au uzembe wa kimakusudi kwa upande wa mwenye nyumba, au ikiwa kusamehewa hakukubaliki katika hali zilizotolewa kulingana na viwango vya busara na haki, mahakama inaweza kuweka kando kifungu hicho. Vile vile hutumika ikiwa kusamehewa kunastahili kama kifungu chenye mzigo usio na sababu ndani ya maana ya Kifungu cha 6:233 DCC. Kwa watumiaji hivi ndivyo ilivyo haraka; kwa wapangaji wa kibiashara kiwango cha juu ni cha juu, lakini pia kuna mipaka.
Panga upya mkataba wako wa kukodisha kabla ya kusaini kifungu cha mgawanyo wa matengenezo na msamaha, hasa kwa majengo makubwa au kodi kubwa. Gharama ya ushauri wa kisheria kwa kawaida huwa mdogo kuhusiana na hatari za kifedha unazochukua ukisaini mkataba bila kujua masharti ya jumla.
Mapitio ya kodi baada ya muda
Kwa nafasi ya kibiashara ya saa 7:290, sheria pia inatoa uwezekano wa mapitio ya kodi. Baada ya muda wa kukodisha uliokubaliwa kuisha, au baada ya miaka mitano katika kesi ya mkataba wa muda mrefu, upande wowote unaweza kuiomba mahakama ya wilaya ndogo kurekebisha kodi hiyo kwa wastani wa kodi za nafasi ya kibiashara inayofanana katika eneo hilo katika kipindi cha miaka mitano iliyopita (Kifungu cha 7:303 DCC). Hii inahitaji maoni ya lazima ya mtaalamu: mahakama huteua mtaalamu mmoja au zaidi ambao huanzisha kodi inayolingana na soko.
Utaratibu huu uko wazi kwa mwenye nyumba ambaye anaona kodi imekuwa ndogo sana na kwa mpangaji ambaye anaamini wanalipa sana. Matokeo yake ni ya lazima, isipokuwa wahusika waamue vinginevyo kwa makubaliano ya pande zote mbili. Kwa nafasi ya kibiashara ya 7:230a, haki hii ya kisheria ya mapitio ya kodi haipo. Marekebisho ya kodi yanawezekana tu kwa njia ya mkataba, kwa kawaida kupitia kifungu cha uainishaji.
Mapitio ya kodi yanakamilisha mzunguko wa mienendo ya kisheria inayozunguka majengo ya kibiashara: si tu kwamba ufikiaji wa majengo na ukomeshaji, lakini pia bei unayolipa, huamuliwa kwa pamoja na mfumo husika.
Zaidi kutoka kwa mfululizo huu kuhusu sheria ya kukodisha kibiashara
Makala haya ni sehemu ya mfululizo wetu wa sehemu tatu kuhusu sheria ya kukodisha kibiashara. Soma sehemu zingine pia:
- Sehemu ya 1: 7:290 au 7:230a DCC? Ni utaratibu gani wa upangaji unaotumika katika majengo yako ya kibiashara
- Sehemu ya 2: Kukomesha mkataba wa kibiashara: vipindi vya notisi, misingi na mitego
Soma pia: 7:290 au 7:230a DCC? Ni utaratibu gani wa upangaji unaotumika kwa majengo yako ya kibiashara na Kukomesha mkataba wa kukodisha kibiashara: vipindi vya notisi, viwanja na mitego.
Hitimisho
Kasoro katika majengo ya biashara ni tatizo la mara kwa mara na wakati mwingine la gharama kubwa. Iwe ni kuhusu paa linalovuja, usakinishaji mbovu wa joto au matengenezo yaliyochelewa ambayo yanazuia shughuli za biashara: kama mpangaji una haki halisi, lakini lazima utumie haki hizo kikamilifu na ufuate utaratibu sahihi. Ripoti kasoro kila wakati kwa maandishi, toa notisi ya kutofanya kazi na urekodi kila kitu.
Kama mwenye nyumba, inashauriwa kudumisha mpango wazi wa matengenezo na kutoruhusu kasoro kuendelea. Dhima ya hasara inayotokana inaweza kuongezeka haraka hadi kiasi kikubwa.
Law & More inawashauri wapangaji na wamiliki wa majengo ya kibiashara kuhusu kasoro, mgawanyiko wa matengenezo, mapitio ya kodi na mambo yanayohusiana. Wasiliana nasi kwa mazungumzo bila wajibu.
Maswali yanayoulizwa mara kwa mara
Je, nina haki ya kupunguzwa kodi ya nyumba kwa kasoro katika majengo yangu ya kibiashara?
Ndiyo. Ikiwa kuna kasoro ndani ya maana ya Kifungu cha 7:204 DCC na mwenye nyumba hajairekebisha kwa wakati unaofaa baada ya notisi ya kutolipa, unaweza kudai punguzo la kodi linalolingana chini ya Kifungu cha 7:207 DCC. Punguzo hilo linaanza kutumika kuanzia wakati ripoti ya maandishi ya kasoro hiyo inapoandikwa.
Ni matengenezo gani madogo madogo yanayofanyika kwa akaunti yangu kama mpangaji?
Matengenezo madogo ni matengenezo ambayo, kwa mujibu wa sheria au desturi, yanafaa kwa akaunti ya mpangaji, kama vile kubadilisha swichi zilizovunjika, kuziba mapengo madogo kwenye viungo au kutengeneza sehemu zinazochakaa wakati wa matumizi ya kila siku. Mpaka wa matengenezo makubwa, ambao ni wa mwenye nyumba, unaweza kuwa haueleweki kivitendo na wakati mwingine huelezewa zaidi kimkataba katika vifungu vya ROZ.
Je, ninaweza kurekebisha kasoro mwenyewe na kupunguza gharama kutoka kwa kodi?
Hilo linawezekana, lakini tu ikiwa masharti ya kisheria yatatimizwa: notisi ya kutolipa imetumwa, mwenye nyumba ameruhusu kipindi hicho kuisha, inahusu kasoro ambayo mwenye nyumba anatakiwa kurekebisha na gharama zinatosha. Kuahirisha bila kutimiza masharti hayo kunaweza kusababisha kesi ya malimbikizo ya kodi.
Je, mimi kama mpangaji naweza kukagua kodi ya nyumba?
Kwa nafasi ya kibiashara ya saa 7:290 unaweza, baada ya kipindi cha kukodisha kilichokubaliwa au baada ya miaka mitano, kuiomba mahakama ya wilaya ndogo kurekebisha kodi hiyo kwa kodi inayolingana na soko ya nafasi inayolingana katika eneo hilo (Kifungu cha 7:303 DCC). Kwa nafasi ya kibiashara ya saa 7:230a haki hii ya kisheria haipo.
