Sheria ya ujenzi ya Uholanzi: vibali, mikataba na dhima ya kasoro

Sheria ya ujenzi ya Uholanzi ina tabaka mbili: sheria ya umma huamua kama unaweza kujenga, na sheria ya kibinafsi huamua ni nani anayebeba hatari wakati kitu kitaenda vibaya. Tangu Januari 1, 2024, Sheria ya Mazingira na Mipango (Omgevingswet) inasimamia vibali, na mkandarasi anawajibika kwa kasoro ambazo hazikugunduliwa wakati wa uwasilishaji isipokuwa haziwezi kuhusishwa naye (Kifungu cha 7:758(4) cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi, BW). Isipokuwa kuu: wateja wa biashara wanaweza kuondoa dhima hiyo, lakini haswa katika mkataba; watumiaji hawawezi.

Kiuhalisia, mambo mawili huamua migogoro mingi: kama tofauti zilikubaliwa na bei ziliwekwa kabla ya kazi kufanywa, na kama kasoro zilirekodiwa wakati wa uwasilishaji. Zote mbili ni masuala ya mchakato, ndiyo maana mkataba na rekodi ni muhimu kama vile sheria.

Unahitaji kibali cha kujenga?

Ikiwa unahitaji kibali cha mazingira (omgevingsvergunning) inategemea mpango wa mazingira wa manispaa (omgevingsplan) na kategoria za kitaifa za ujenzi usio na vibali. Omgevingsloket ya kidijitali ndiyo mahali pa kuanzia pa kuangalia hili na kuwasilisha maombi.

Sheria ya Mazingira na Mipango, iliyoanza kutumika tangu Januari 1, 2024, iliunganisha sheria nyingi za awali katika mfumo mmoja. Mpango wa ujenzi unaweza kuhitaji kibali cha shughuli ya ujenzi wa kiufundi, kwa shughuli inayotofautiana na mpango wa mazingira, au kwa kazi kwenye mnara uliolindwa. Sheria za mitaa hutofautiana kulingana na manispaa, kwa hivyo angalia mpango wa mazingira wa eneo lako kabla ya kununua ardhi au kukamilisha usanifu.

Miradi iliyo karibu na maeneo ya asili yaliyohifadhiwa (Natura 2000) inaweza pia kuhitaji kibali cha asili kwa sababu ya uwekaji wa nitrojeni. Kwa kuwa maamuzi ya Baraza la Nchi (Raad van State), msamaha wa jumla wa ujenzi haupatikani tena, kwa hivyo tathmini ya ikolojia mara nyingi inahitajika. Majirani na wahusika wengine wanaweza kupinga na kukata rufaa dhidi ya kibali, ambacho kinaweza kuchelewesha mradi kwa miezi kadhaa.

Sheria ya Uhakikisho wa Ubora wa Majengo inabadilisha nini?

Sheria ya Uhakikisho wa Ubora wa Majengo (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, Wkb) ilianza kutumika tarehe 1 Januari 2024 pamoja na Sheria ya Mazingira na Mipango. Kwa kategoria ya kwanza ya kazi (gevolgklasse 1), kama vile nyumba nyingi mpya za familia moja, mhakiki wa ubora huru anayehusika na mteja huangalia kama jengo hilo linafuata sheria za kiufundi, badala ya manispaa.

Wkb pia ilibadilisha Kanuni za Kiraia kwa niaba ya wateja. Chini ya Kifungu cha 7:757a BW, mkandarasi lazima akabidhi faili (faili) wakati wa kutangaza kwamba kazi iko tayari kwa uwasilishaji, pamoja na michoro, hesabu na taarifa kuhusu vifaa na mitambo. Chini ya Kifungu cha 7:758(4) BW, mkandarasi bado anawajibika kwa kasoro ambazo hazijagunduliwa wakati wa uwasilishaji, isipokuwa kama hazihusiani naye.

Ni masharti gani ya mkataba yanayotumika?

Mkataba wa ujenzi (aanneming van werk, Kifungu cha 7:750 BW) mara nyingi hutegemea masharti ya kawaida. Yanayotumika zaidi ni UAV 2012 kwa mikataba ya kitamaduni, ambapo mteja hutoa muundo, na UAV-GC 2005 kwa mikataba iliyojumuishwa, ambapo mkandarasi pia hubuni.

Chaguo si utaratibu rasmi. Masharti hutofautiana kulingana na dhima ya makosa ya usanifu, bei ya tofauti (meerwerk), adhabu za kuchelewesha na utatuzi wa migogoro; wengi hupeleka migogoro kwenye usuluhishi wa Bodi ya Usuluhishi ya Sekta ya Ujenzi (Raad van Arbitrage voor de Bouw) badala ya mahakama. Angalia kama masharti yalikubaliwa kihalali na yalitolewa, na yanachosema kuhusu ongezeko la bei ya vifaa.

Mkandarasi anaweza kutoza gharama lini kwa kazi ya ziada?

Chini ya Kifungu cha 7:755 BW, mkandarasi anaweza kutoza bei ya juu zaidi kwa mabadiliko yaliyoombwa na mteja ikiwa tu angemwonya mteja kwa wakati kwamba mabadiliko hayo yangeongeza bei, isipokuwa mteja angepaswa kuelewa hili mwenyewe. Kubaliana kuhusu kila tofauti kwa maandishi, pamoja na bei yake na athari yake kwenye upangaji, kabla ya kazi kukamilika.

Je, mkandarasi anapaswa kuonya kuhusu makosa?

Ndiyo. Chini ya Kifungu cha 7:754 BW, mkandarasi lazima amuonye mteja kuhusu makosa katika kazi aliyopewa, katika michoro au hesabu za mteja, na kuhusu kasoro katika vifaa au udongo uliotolewa na mteja, kwa kadri alivyojua au alivyopaswa kujua kuvihusu. Mkandarasi ambaye atashindwa kutoa onyo anaweza kuwajibika kwa uharibifu unaotokana.

Nini hutokea wakati wa kujifungua?

Uwasilishaji (utekelezaji) ni wakati hatari inapomfikia mteja. Chini ya Kifungu cha 7:758(1) BW, kazi hiyo inahesabiwa kama inakubaliwa ikiwa mteja hataikagua na kuikubali au kuikataa ndani ya muda unaofaa baada ya mkandarasi kuripoti kuwa tayari.

Andika kila kasoro inayoonekana katika ripoti ya uwasilishaji na ukubali, ikiwa ni lazima, pamoja na nafasi zilizohifadhiwa. Chini ya Kifungu cha 7:758(3) BW, mkandarasi ameachiliwa kutoka kwa dhima ya kasoro ambazo mteja angepaswa kugundua wakati wa uwasilishaji; kwa majengo, Kifungu cha 7:758(4) BW humfanya awe na dhima ya kasoro ambazo hazikugunduliwa wakati huo isipokuwa kama hazihusiani naye.

Mtumiaji ambaye amejenga nyumba anaweza kuzuia hadi 5% ya bei ya mkataba kutoka awamu ya mwisho na kuiweka kwa mthibitishaji wa sheria za kiraia (Kifungu cha 7:768 BW). Hii inatoa fursa ya kurekebisha kasoro baada ya kuwasilishwa.

Unaweza kudai kasoro kwa muda gani?

Chini ya Kifungu cha 7:761(1) BW, dai la kasoro linazuiwa miaka miwili baada ya mteja kulalamika kuhusu hilo. Kwa vyovyote vile, kwa majengo, dai hilo huisha miaka ishirini baada ya kuwasilishwa (Kifungu cha 7:761(2) BW).

Poromoka kwa maandishi mara tu unapogundua kasoro, ieleze kwa usahihi na umpe mkandarasi muda unaofaa wa kuirekebisha. Ukiweka kipindi kama hicho, miaka hiyo miwili huanza mwishoni tu. Masharti ya kawaida yanaweza kuwa na vipindi vifupi kwa wateja wa biashara, kwa hivyo viangalie.

Je, ni wajibu gani wa usalama kwenye eneo la tukio?

Chini ya Sheria ya Masharti ya Kazi (Arbeidsomstandhedenwet) na Amri ya Masharti ya Kazi (Arbobesluit), mteja na wakandarasi lazima wapange usalama kwa mradi mzima, ikiwa ni pamoja na mpango wa afya na usalama (V&G-plan) na uratibu wakati wa usanifu na utekelezaji. Mamlaka ya Kazi ya Uholanzi (Nederlandse Arbeidsinspectie) inasimamia uzingatiaji wa sheria na inaweza kutoza faini au kusimamisha kazi.

Masharti ya vibali mara nyingi huongeza sheria kuhusu kelele, vumbi na saa za kazi ili kuwalinda majirani. Wakandarasi wa kigeni lazima pia waheshimu masharti ya chini ya ajira ya Uholanzi kwa wafanyakazi waliopewa kazi.

Migogoro ya ujenzi hutatuliwaje?

Hilo linategemea mkataba. Ikiwa UAV 2012 au UAV-GC 2005 itatumika na usuluhishi ukakubaliwa, Bodi ya Usuluhishi ya Sekta ya Ujenzi itaamua; vinginevyo mahakama ya kiraia ina mamlaka, huku mahakama ndogo ya wilaya kwa madai ya hadi €25,000 (Kifungu cha 93 cha Kanuni ya Utaratibu wa Kiraia).

Kabla ya kesi, ripoti ya mtaalamu wa kiufundi mara nyingi huamua matokeo. Ushahidi salama mapema: picha, ripoti ya uwasilishaji, mawasiliano kuhusu tofauti na faili ya Wkb. Upatanishi au ushauri wa kisheria unaweza kuwa wa haraka kuliko usuluhishi kwa migogoro midogo.

Unapaswa kuangalia nini kama mteja?

• Ikiwa kibali kinahitajika chini ya mpango wa mazingira, na ikiwa mhakiki wa ubora wa Wkb anahusika kwa kazi ya gevolgklasse 1.
• Ni masharti gani ya kawaida yanayotumika na kama yalitolewa kwako kabla ya kusaini.
• Ikiwa kila tofauti imekubaliwa kwa maandishi pamoja na bei na mipango kabla ya kazi kuanza.
• Ikiwa ripoti ya uwasilishaji inaorodhesha kasoro zote zinazoonekana na nafasi zozote zilizohifadhiwa.
• Ikiwa ulipokea faili chini ya Kifungu cha 7:757a BW, na, kama mtumiaji, ikiwa unazuia 5% katika amana ya mthibitishaji.
• Kama ulipinga kasoro katika maandishi, kwa hivyo kipindi cha miaka miwili kiko wazi.

Unapaswa kuangalia nini kama mkandarasi?

• Ikiwa ulimuonya mteja kwa maandishi kuhusu makosa katika michoro, vifaa au udongo (Kifungu cha 7:754 BW).
• Ikiwa ulitangaza matokeo ya bei ya kila mabadiliko kwa wakati (Kifungu cha 7:755 BW).
• Ikiwa mkataba wako na mteja wa biashara unaweka mipaka ya dhima kwa kasoro zilizofichwa, ikiwa hiyo imekusudiwa.
• Ikiwa faili ya Wkb imekamilika unapotangaza uwasilishaji.
• Ikiwa mpango wa afya na usalama na uratibu uliopo kwenye eneo la tukio umerekodiwa.

Tunaweza kukufanyia nini kuhusu sheria ya ujenzi?

Wanasheria wetu wa ujenzi na wanasheria wa mali isiyohamishika wanawashauri wateja na wakandarasi.

• Tunapitia mikataba ya ujenzi na masharti husika ya UAV au UAV-GC kabla ya kusaini.
• Tunaangalia njia ya kibali chini ya mpango wa mazingira na kuwasilisha pingamizi au rufaa.
• Tunaandika maonyo, madai ya mabadiliko na maandamano kuhusu kasoro.
• Tunasaidia katika utoaji na kutathmini ripoti ya utoaji.
• Tunaendesha kesi mbele ya mahakama au Bodi ya Usuluhishi kwa Sekta ya Ujenzi.

Muhtasari

• Tangu Januari 1, 2024, Sheria ya Mazingira na Mipango inasimamia vibali vya ujenzi; mpango wa mazingira ndio mahali pa kuanzia.
• Chini ya Wkb, wakandarasi wanabaki kuwajibika kwa kasoro ambazo hazikugunduliwa wakati wa uwasilishaji isipokuwa kama hazihusiani nazo (Kifungu cha 7:758(4) BW).
• Kazi ya ziada inaweza kutozwa tu ikiwa mkandarasi ataonya kuhusu ongezeko la bei kwa wakati (Kifungu cha 7:755 BW).
• Madai ya kasoro huisha miaka miwili baada ya maandamano, na kwa vyovyote vile miaka ishirini baada ya kuwasilishwa kwa jengo (Kifungu cha 7:761 BW).
• Watumiaji wanaweza kuzuia 5% ya bei katika amana ya mthibitishaji (Kifungu cha 7:768 BW).

Maswali yanayoulizwa mara kwa mara