Kununua mali nchini Uholanzi: hundi, mkataba na kasoro

Unaponunua nyumba nchini Uholanzi, makubaliano ya ununuzi lazima yawe ya maandishi, na kama mnunuzi binafsi una kipindi cha kupoa cha siku tatu ambapo unaweza kujiondoa bila kutoa sababu. Hata hivyo, huwi mmiliki unaposaini: umiliki hupita tu wakati mthibitishaji wa sheria za kiraia anapotekeleza hati ya uhamisho na imesajiliwa katika rejista za umma.

Matatizo mengi hutokea katika sehemu tatu: unachoangalia kabla ya kusaini, makubaliano ya ununuzi yanasema nini, na jinsi majukumu ya mnunuzi na muuzaji yanavyogawanywa wakati kasoro inapoonekana. Kwa kila sehemu, Kanuni ya Kiraia ya Uholanzi (Burgerlijk Wetboek, BW) huweka sheria zilizo wazi, ambazo tunazielezea hapa chini.

Sheria ya mali ya Uholanzi inafanyaje kazi?

Sheria ya mali ya Uholanzi inategemea Kitabu cha 3 na Kitabu cha 5 cha BW. Inatofautisha kati ya umiliki kamili na haki ndogo zaidi katika ardhi, na inahitaji haki hizo kurekodiwa katika rejista za umma.

Haki ndogo ni pamoja na umiliki wa kukodisha (erfpacht), haki ya superficies (opstalrecht), ambayo inaruhusu mtu kumiliki jengo kwenye ardhi ya mtu mwingine, na haki ya njia (erfdienstbaarheden), kama vile haki ya njia. Haki hizi zinaweza kuathiri vibaya jinsi unavyoweza kutumia mali, kwa hivyo unahitaji kujua kuzihusu kabla ya kununua.

Chini ya Kifungu cha 3:89 BW, umiliki wa mali isiyohamishika hupitishwa na hati ya uhamishaji ya mthibitishaji iliyosajiliwa katika rejista za umma zinazohifadhiwa na Msajili wa Ardhi (Kadaster). Hadi wakati huo, una madai ya kimkataba dhidi ya muuzaji pekee, si umiliki. Mtu yeyote anaweza kushauriana na rejista za Kadaster mtandaoni kwa ada ndogo.

Unapaswa kuangalia nini kabla ya kununua?

Angalia hali ya kisheria ya mali hiyo pamoja na hali yake ya kimwili. Matatizo mengi hutokana na vikwazo katika rejista ambazo hakuna mtu aliyeviangalia.

Anza na dondoo kutoka kwa Kadaster. Inaonyesha mmiliki, rehani zozote na haki ndogo zilizosajiliwa kwenye mali hiyo. Hati ya awali ya uhamisho inaweza kuwa na majukumu zaidi, kama vile kifungu cha mnyororo (kettingbeding) kinachomfunga kila mmiliki mpya. Hali ya mnara ulioorodheshwa inaweka mipaka ya kile unachoweza kubadilisha.

Pia angalia kile ambacho manispaa inaruhusu kwenye eneo hilo. Tangu tarehe 1 Januari 2024, chini ya Sheria ya Mazingira na Mipango (Omgevingswet), matumizi yanayoruhusiwa ya ardhi yamewekwa katika mpango wa mazingira wa manispaa (omgevingsplan).

Kwa ghorofa, omba hati za chama cha wamiliki (Vereniging van Eigenaars, VvE): hati ya mgawanyiko, kanuni, dakika za hivi karibuni, mpango wa matengenezo wa muda mrefu na ukubwa wa mfuko wa akiba. Chini ya Kifungu cha 5:126 BW, chama lazima kiweke mfuko wa akiba kwa ajili ya matengenezo ya baadaye. Mfuko mdogo pamoja na kazi kubwa zilizopangwa unaweza kumaanisha michango ya ziada baadaye.

Nani ana hatari ya kupata kasoro?

Kama mnunuzi una wajibu wa kuchunguza, na muuzaji ana wajibu wa kufichua anachojua. Pale ambapo majukumu hayo yanatimizwa, wajibu wa muuzaji wa kufichua kwa ujumla unashinda wajibu wa mnunuzi wa kuchunguza.

Chini ya Kifungu cha 7:17 BW, mali hiyo lazima iwe sawa kwa matumizi ya kawaida kama nyumba. Muuzaji anayejua kuhusu kasoro kubwa, kama vile paa linalovuja au matatizo ya msingi, lazima akuambie, hata kama ungeweza kuigundua mwenyewe. Wewe, kwa upande mwingine, huwezi kutegemea kasoro ambayo ilikuwa dhahiri, au ambayo ukaguzi wa kawaida ungeonyesha. Utafiti wa kimuundo na mkaguzi wa jengo kabla ya kusaini hupunguza hatari hiyo kwa kiasi kikubwa.

Mkataba wa ununuzi unajumuisha nini?

Mkataba wa ununuzi unaelezea bei, tarehe ya uhamisho, kile kilichojumuishwa katika mauzo na masharti ambayo unaweza kutoa. Mara tu utakaposaini, unawafunga pande zote mbili, kulingana na kipindi cha kupoa kwa wanunuzi binafsi.

Chini ya Kifungu cha 7:2 BW, ununuzi wa nyumba na mnunuzi binafsi lazima uwe kwa maandishi. Kipindi cha siku tatu cha kutuliza nyumba huanza siku baada ya makubaliano yaliyosainiwa, au nakala yake, kukabidhiwa kwako. Unaweza kusoma kifungu kwenye wetten.overheid.nl . Kipindi cha kutuliza nyumba hakitumiki kwa wanunuzi wa biashara au kwa mali ya kibiashara.

Mikataba mingi ina masharti ya utatuzi (ontbindende voorwaarden). Yanayojulikana zaidi ni masharti ya ufadhili, ambayo hukuruhusu kutoa pesa ikiwa huwezi kupata rehani, na sharti la ukaguzi wa kuridhisha wa jengo. Hakikisha kwamba tarehe za mwisho katika masharti hayo zinawezekana, kwa sababu mara tu yanapopita, unakuwa umefunga. Makubaliano kwa kawaida pia yanahitaji amana au dhamana ya benki na huweka adhabu ikiwa upande mmoja utashindwa kutekeleza.

Kwa nyumba, mthibitishaji anaweza kusajili makubaliano ya ununuzi katika rejista za umma (Kifungu cha 7:3 BW). Hii inakulinda kwa miezi sita dhidi ya, kwa mfano, mauzo ya pili au kiambatisho kutoka kwa wadai wa muuzaji kabla ya uhamisho.

Mthibitishaji wa sheria za kiraia anafanya nini?

Mthibitishaji wa sheria za kiraia (notaris) huandaa na kutekeleza hati ya uhamisho na kuisajili. Mthibitishaji hana upendeleo na ana wajibu wa kuwajali pande zote mbili.

Kabla ya uhamisho, mthibitishaji huangalia rejista, huthibitisha kwamba muuzaji ana haki ya kuuza na kwamba mali hiyo haina rehani na viambatisho ambavyo havijafichuliwa. Bei ya ununuzi hulipwa kwenye akaunti ya mthibitishaji wa tatu (derdengeldenrekening) na hutolewa kwa muuzaji tu baada ya uhamisho kusajiliwa. Kwa sababu mthibitishaji hafanyi kazi kwa upande mmoja, mnunuzi wa mali ya kibiashara au yenye thamani kubwa mara nyingi hupitiwa makubaliano na wakili wake mwenyewe kabla ya kusaini.

Unapaswa kutarajia gharama gani zaidi ya bei?

Kama mnunuzi kwa kawaida hulipa kodi ya uhamisho (overdrachtsbelasting), ada za mthibitishaji na ada za Usajili wa Ardhi. Mnamo 2026 kiwango ni 2% kwa nyumba utakayoishi ndani yako, 8% kwa nyumba zingine kama vile mali ya kununua-kukodisha, na 10.4% kwa mali nyingine.

Kwa mali iliyojengwa hivi karibuni, VAT kwa kawaida hutozwa badala ya kodi ya uhamisho. Wanunuzi walio chini ya umri wa miaka 35 ambao wataishi katika nyumba hiyo wanaweza kuhitimu msamaha wa kuanzia (startersvrijstelling) ikiwa thamani si zaidi ya €555,000 mwaka wa 2026; zaidi ya kikomo hicho msamaha hautumiki hata kidogo. Viwango na masharti ya sasa yako kwenye ukurasa wa serikali wa business.gov.nl . Kwa wanunuzi wa kimataifa, maswali kuhusu makazi ya kodi na urithi yanaweza pia kuchukua jukumu; tunayaelekeza kwa mshauri wa kodi.

Majukumu yako ni yapi baada ya ununuzi?

Chini ya Kifungu cha 6:174 BW, unawajibika kama mmiliki ikiwa jengo hilo linahatarisha majirani au wapita njia. Katika jengo la ghorofa, chama cha wamiliki hudumisha sehemu za kawaida. Chini ya Kifungu cha 5:37 BW, huwezi kusababisha usumbufu usio wa kawaida kwa majirani zako, na ukikodisha mali hiyo, Kifungu cha 7:206 BW kinakulazimisha kufanya matengenezo.

Migogoro ya mali hutatuliwaje?

Migogoro mingi hutatuliwa kwa mazungumzo au upatanishi. Ikiwa hilo litashindwa, Mahakama ya Wilaya huamua, au mahakama ya wilaya ndogo kwa madai ya hadi €25,000, na tarehe za mwisho kali zinatumika.

Ukigundua kasoro baada ya uhamisho, mjulishe muuzaji kwa maandishi ndani ya muda unaofaa baada ya kuigundua, kama inavyohitajika na Kifungu cha 7:23 BW. Ukisubiri kwa muda mrefu sana, unaweza kupoteza haki zako. Baada ya notisi hiyo, dai lako linazuiwa miaka miwili baadaye. Chini ya Kifungu cha 5:130 BW, unaweza kuiomba mahakama ya wilaya ndogo (kantonrechter) kubatilisha uamuzi wa chama cha wamiliki ndani ya mwezi mmoja baada ya kujua, au ungeweza kujua, kuhusu hilo. Migogoro na manispaa kuhusu vibali hufuata njia ya kiutawala ya pingamizi na rufaa.

Ikiwa muuzaji alijua kuhusu kasoro iliyofichwa na hakuitaja, unaweza kudai fidia chini ya Kifungu cha 6:74 BW au, katika hali mbaya, kufuta ununuzi chini ya Kifungu cha 6:265 BW. Matokeo hutegemea kile ambacho muuzaji alijua, kile kilichoonekana na kile ambacho makubaliano yanasema kuhusu kasoro zilizofichwa. Kifungu cha kutengwa hakimlindi muuzaji aliyeficha kasoro inayojulikana.

Unapaswa kuangalia nini kama mnunuzi?

• Omba dondoo la Kadaster na hati ya awali ya uhamisho, na utafute vifungu vya kukodisha, njia za hakimiliki na mnyororo.
• Angalia mpango wa mazingira wa manispaa ikiwa unataka kubadilisha, kupanua au kukodisha mali hiyo.
• Agiza utafiti wa kimuundo kabla ya tarehe ya mwisho ya sharti la ukaguzi kuisha.
• Hakikisha kwamba hali ya ufadhili inakupa muda wa kutosha kupata ofa ya rehani inayofungamana.
• Kwa ghorofa, soma dakika za VvE, mpango wa matengenezo na salio la mfuko wa akiba.

Unapaswa kuangalia nini kama muuzaji?

• Jaza dodoso la muuzaji kikamilifu na uorodheshe kila kasoro unazojua, ikiwa ni pamoja na uvujaji wa awali au kazi ya msingi.
• Kuwa na kifungu chochote kinachoondoa dhima kwa kasoro zilizofichwa kimeandikwa kwa usahihi.
• Kubali tarehe halisi ya uhamisho na dhamana ya amana au benki ya kawaida 10% ya bei.
• Hakikisha rehani na viambatisho vilivyopo vinaweza kufutwa kutoka kwa bei ya ununuzi kwa mthibitishaji.

Tunaweza kukufanyia nini unaponunua mali nchini Uholanzi?

Wanasheria wetu wa mali isiyohamishika huwashauri wanunuzi na wauzaji kwa Kiingereza na Kiholanzi katika kila hatua ya muamala.

• Tunapitia rasimu ya makubaliano ya ununuzi na masharti yake ya uamuzi kabla ya kusaini.
• Tunaangalia dondoo la Kadaster, hati ya awali na hati za VvE kwa ajili ya vikwazo.
• Tunaandika notisi iliyoandikwa ya kasoro kwa muuzaji ndani ya kipindi cha Kifungu cha 7:23 BW.
• Tunatathmini dai la fidia au kufutwa kwa mkataba na kujadiliana na upande mwingine.
• Tunawasilisha ombi la kufuta uamuzi wa VvE kwa mahakama ya wilaya ndogo ndani ya tarehe ya mwisho ya mwezi mmoja.

Muhtasari

• Ununuzi wa nyumba na mnunuzi binafsi lazima uwe kwa maandishi, pamoja na kipindi cha siku tatu cha kupoeza nyumba (Kifungu cha 7:2 BW).
• Umiliki hupitishwa tu wakati wa usajili wa hati ya uhamishaji ya mthibitishaji (Kifungu cha 3:89 BW).
• Angalia Kadaster, haki ndogo, mpango wa mazingira na, kwa vyumba, chama cha wamiliki kabla ya kusaini.
• Wajibu wa muuzaji kufichua kwa ujumla unashinda wajibu wako wa kuchunguza.
• Ripoti kasoro kwa maandishi ndani ya muda unaofaa baada ya kuigundua.