Kufukuzwa nchini Uholanzi: utaratibu kutoka kwa wito hadi kwa mdhamini

Kufukuzwa nchini Uholanzi ni mchakato unaodhibitiwa na mahakama. Mwenye nyumba hawezi kuimaliza mwenyewe, na mpangaji mara chache huwekwa nje usiku kucha. Kati ya malipo ya kwanza yaliyokosa na gari la kuhamishia, kuna barua ya madai, wito, kusikilizwa kwa kesi, hukumu na tangazo la mdhamini. Makala haya yanaelezea mfuatano huo, muda, gharama na mahali ambapo kila upande una nafasi ya kuchukua hatua.

Kanuni ya msingi: hakuna kufukuzwa bila amri ya mahakama

Mwenye nyumba hawezi kamwe kumfukuza mtu kwa mamlaka yake mwenyewe. Kukomesha upangaji na kusafisha mali ni maamuzi tofauti, na yote mawili ni ya mahakama. Hadi jaji atakapotoa amri ya kufukuzwa na mdhamini atakapoitekeleza, mpangaji anaweza kubaki, bila kujali madeni na chochote mkataba utakachosema.

Huenda asifanye hivi:

• badilisha kufuli au funga mnyororo;
• kukata maji, gesi, umeme au hita ili kumlazimisha mpangaji kutoka;
• kuondoa, kuhifadhi au kutupa mali za mpangaji;
• kuingia katika makazi bila idhini, iwe anamiliki au la.

Sheria ya Uholanzi inaita hii kujisaidia eigenrichting , na ni kinyume cha sheria. Mpangaji anaweza kuanza amri ya muda ( kort geding ) na kwa kawaida hurudi ndani ya siku chache, huku mwenye nyumba akiamriwa kurejesha ufikiaji kwa gharama ya malipo ya kila siku ya faini na kuwajibika kwa kosa la hasara inayotokana. Kuingia katika nyumba kinyume cha mapenzi ya mpangaji pia kunaweza kuwa kosa la jinai la huisvredebreuk (kifungu cha 138 Sr). Mwenye nyumba anayebadilisha kufuli anageuza kesi ambayo angeshinda kuwa kesi ambayo hakika atapoteza.

Njia mbili: opzegging na ontbinding

Kukomesha kwa taarifa (opzegging)

Opzegging ni kukomesha upangaji wa nyumba kwa notisi ya maandishi, iliyotumwa kwa posta iliyosajiliwa, katika moja ya orodha iliyofungwa ya misingi ya kisheria. Zinaonekana katika makala kuhusu kumalizika kwa upangaji katika Kitabu cha 7, Kichwa cha 4, Kifungu cha 5 BW (kifungu cha 271 hadi 282 BW): kwamba mpangaji hajajiendesha kama mpangaji mzuri, kwamba mwenye nyumba anahitaji mali hiyo kwa matumizi yake mwenyewe ( dringend eigen gebruik ), kwamba mpangaji anakataa ofa inayofaa ya mkataba mpya, na kwamba mali hiyo inahitajika kwa ajili ya kubomolewa au kuendelezwa upya.

Vipindi vya notisi vinaanzia miezi mitatu kwa upangaji wa chini ya mwaka mmoja, na kuongezeka kwa mwezi mmoja kwa mwaka mmoja zaidi hadi kiwango cha juu cha sita. Notisi pekee haimalizi chochote: isipokuwa mpangaji akubali kwa maandishi, upangaji unaendelea kwa mujibu wa sheria hadi mahakama itakapoamua vinginevyo, na mwenye nyumba lazima ashtaki. Mikataba ya muda maalum ya nyumba pia ilipunguzwa na Wet vaste huurcontracten, iliyoanza kutumika tangu 1 Julai 2024, ambayo ilirejesha upangaji usio na kikomo kama sheria kuu, kwa hivyo mwenye nyumba ambaye alidhani mkataba wake ungeisha anaweza kuwa na upangaji usio na kikomo.

Kufutwa kwa uvunjaji (kuzuia)

Kifungu cha 6:265 BW kinasema kwamba kila kushindwa katika utendaji kunampa upande mwingine mamlaka ya kufuta, isipokuwa kushindwa, kutokana na asili yake maalum au umuhimu wake mdogo, hakuhalalishi kufutwa. Kwa nyumba hizo mamlaka hayo hayatumiki kwa barua: kifungu cha 7:231 BW kinahifadhi kufutwa kwa upangaji wa majengo yaliyojengwa kwa mahakama. Isipokuwa ni kufungwa kwa utawala wa mali hiyo, chini ya kifungu cha 13b cha Sheria ya Afyuni au kifungu cha 174a cha Sheria ya Manispaa, ambapo mwenye nyumba anaweza kufuta bila kwenda mahakamani.

Katika kesi za madeni, kufunga nyumba karibu kila mara ndio njia kuu. Hakuna kipindi cha notisi kinachoanza, ukweli hauhitaji kuambatana na orodha iliyofungwa, na mwenye nyumba anaweza kuchanganya dai la pesa, kufutwa na kufukuzwa katika wito mmoja. Mbinu hiyo hiyo hutumika kwa usumbufu, upangaji mdogo usioidhinishwa na kilimo cha bangi.

Kiasi gani kinatosha? Kizingiti cha uvumilivu

Maneno "isipokuwa kushindwa, kutokana na asili yake maalum au umuhimu wake mdogo, hakuhalalishi kufutwa" ndiyo utetezi mkuu wa mpangaji. Katika uamuzi wake wa kibaguzi wa tarehe 28 Septemba 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) Hoge Raad ilithibitisha jinsi mtihani unavyofanya kazi. Ni sheria kuu yenye ubaguzi: ukiukaji wowote kimsingi hutoa mamlaka ya kufuta; mwenye nyumba anathibitisha uvunjaji huo na mpangaji lazima athibitishe ubaguzi huo. Ubaguzi huo hauzuiliwi tu na mambo yaliyotajwa katika sheria - hali zote zinaweza kupimwa, ikiwa ni pamoja na maslahi ya mpangaji katika kutunza nyumba yake, na mahakama lazima izipime hata kama hazijakamilika.

Kwa hivyo malipo moja ya kuchelewa, au salio dogo la mabaki, hayatatoa amri ya kufukuzwa. Lakini hakuna kizingiti katika miezi ambayo kufukuzwa hufuata: hakuna sheria, na hakuna mwongozo wa kitaifa wa mahakama, unaoweka moja. Madeni yanayoendelea hadi miezi kadhaa ni katika hali halisi ambapo wamiliki wa nyumba wanashtaki na ambapo dai lina nafasi halisi, lakini takwimu hiyo haiamui chochote yenyewe - mahakama bado inapaswa kupima ukiukwaji dhidi ya kila kitu ambacho Hoge Raad inahitaji ichunguze, na inaweza kukataa kufukuzwa kwa madeni makubwa au kuruhusu kwa madogo.

Kesi za mpakani hubadilika kulingana na tabia kama vile hesabu: kama mpangaji alijibu barua ya ombi, kama makubaliano yalitolewa na kuvunjwa, na kama msaada wa deni ulitafutwa.

Utaratibu wa kawaida, hatua kwa hatua

Migogoro ya upangaji huenda kwa mahakama ya wilaya ndogo ( kantonrechter ), bila kujali kiasi kilichopo, na huanza na wito wa mdhamini ( dagvaarding ). Wakili si wa lazima, ingawa kawaida ni upande wa mwenye nyumba na mara nyingi huwa na maamuzi kwa upande wa mpangaji.

Mwisho hadi mwisho, kesi ya madeni isiyotetewa kwa kawaida huchukua miezi mitatu hadi mitano. Ichukulie hiyo, na kila kipindi kwenye jedwali, kama utaratibu badala ya haki: mbali na kipindi cha chini cha notisi ya kufukuzwa chenyewe, hakuna hata kimoja cha vipindi hivi kilichowekwa na sheria. Mahakama huweka tarehe ya kuondoka katika hukumu yake, na wakati wa kusikilizwa na kutoa hukumu hufuata sheria za kiutaratibu za kesi za wilaya ndogo na mzigo wa kazi wa mahakama husika, ambao Rechtspraak inaripoti katika takwimu zake zilizochapishwa za matokeo. Kesi iliyotetewa, au ile ambayo mpangaji hufuata mpangilio, huchukua muda mrefu na mara nyingi huisha bila kufukuzwa kabisa.

Utekelezaji wa muda na rufaa

Hukumu ya kufukuzwa kwa kawaida hutangazwa kuwa inaweza kutekelezwa kwa muda ( uitvoerbaar bij voorraad ) chini ya kifungu cha 233 Rv. Hili ndilo jambo ambalo wapangaji mara nyingi hawalielewi: rufaa, inayoongozwa na vifungu kuhusu hoger beroep ikijumuisha kifungu cha 350 Rv, haiahirishi utekelezaji yenyewe. Mwenye nyumba anaweza kufukuza wakati inasubiriwa.

Mpangaji anaweza kuiomba mahakama ya rufaa kusimamisha utekelezaji, kwa mtihani mdogo unaohitaji kosa la kisheria au la kweli au dharura ambayo jaji wa kwanza hakuweza kuipima. Vinginevyo anaweza kuleta mgogoro wa utekelezaji ( executiegeschil ) mbele ya jaji wa muda wa msamaha chini ya kifungu cha 438 Rv, akisema kwamba kutekeleza hukumu sasa ni matumizi mabaya ya haki. Hakuna kurudiwa kwa kesi. Zote mbili zinamaanisha rufaa iliyoletwa kwa wakati, na kipindi hicho ni kifupi: miezi mitatu kuanzia siku ya hukumu katika kesi ya kawaida, lakini wiki nne tu kutoka kwa hukumu katika kesi ya kort geding (kifungu cha 339 Rv).

Njia ya amri ya muda (kort geding)

Upangaji wa korti ni muhtasari wa kesi mbele ya jaji wa muda wa msamaha ( voorzieningenrechter ) chini ya vifungu vinavyoanzia kifungu cha 254 Rv. Hutoa uamuzi wa muda, kwa kawaida ndani ya wiki chache, lakini hauwezi kufuta mkataba. Huo ndio kikomo muhimu: mwenye nyumba hawezi kupata dhamana katika upangaji wa korti, ni amri tu ya kuondoka.

Ni wazi kwa mwenye nyumba pale tu ambapo dai ni la dharura na matokeo ya kesi za kawaida hayana shaka yoyote — usumbufu mkubwa, matumizi ya jinai ya mali, umiliki unaoendelea baada ya upangaji kuisha waziwazi, au umiliki bila hati miliki. Kesi ya madeni ya moja kwa moja mara chache hustahili: maslahi ya mpangaji katika nyumba yake yanazidi maslahi ya mwenye nyumba katika kasi.

Kwa wapangaji, angalau ni muhimu vile vile: ni chombo dhidi ya mwenye nyumba ambaye amebadilisha kufuli, na kwa kusimamisha kufukuzwa kutangazwa ambapo hali zimebadilika sana.

Wakazi wasio na hati miliki, majengo ya biashara na wakazi wasio na hati miliki

Wachuchumaa

Kukaa kwenye makazi ni kosa la jinai, na kuna njia mbili: dai la kiraia kutoka kwa mmiliki, au kibali kutoka kwa mwendesha mashtaka wa umma. Katika hukumu yake ya tarehe 28 Oktoba 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880) Hoge Raad iliamua kwamba kufukuzwa kwenye uwanja wa uhalifu ni kuingilia kati kwa haki ya heshima ya nyumba chini ya kifungu cha 8 cha ECHR kiasi kwamba inahitaji mapitio ya awali ya mahakama: mamlaka lazima yatangaze kwa maandishi, kuruhusu angalau siku saba kwa ajili ya kufungwa kwa nyumba, na kusubiri uamuzi wa jaji, isipokuwa katika hali za kipekee kama vile tishio kwa usalama wa umma.

Maeneo ya biashara

Wapangaji wa majengo ya rejareja na ya ukarimu chini ya kifungu cha 290 na BW inayofuata wana utaratibu wao wa masharti na misingi ya kukomesha. Wapangaji wa majengo mengine ya biashara - hasa ofisi na nafasi ya viwanda - wanaangukia chini ya kifungu cha 7:230a BW: mara tu upangaji utakapoisha na taarifa ya kuondoka ikitolewa, mpangaji anaweza kuiomba mahakama ya wilaya ndogo kuongeza muda wa kuondoka, na kufukuzwa husimamishwa wakati maombi hayo yanasubiri. Maombi lazima yafanywe ndani ya miezi miwili tangu tarehe iliyotangazwa ya kuondoka, na mahakama inaweza kutoa nyongeza zisizozidi tatu za mwaka mmoja kila moja.

Wakazi wasio na hati miliki

Mtu katika mali hiyo ambaye hana mkataba — mwenza wa mpangaji wa zamani aliyeachwa nyuma, mgeni ambaye hataondoka, mkazi chini ya makubaliano ya kupinga kuchuchumaa yaliyopitwa na wakati — hana dhamana ya umiliki, na haya ndiyo kesi zilizo wazi zaidi za kuchuchumaa. Tahadhari ni kwamba mpangilio unaoitwa kupinga kuchuchumaa wakati mwingine huchukuliwa kuwa ni upangaji, pamoja na ulinzi unaoleta.

Mdhamini, tangazo na mali

Mdhamini wa mahakama pekee ( gerechtsdeurwaarder ) ndiye anayeweza kutekeleza amri ya kufukuzwa, na yeye ni afisa wa umma, si mfanyakazi wa mwenye nyumba. Anatimiza hukumu, anamwamuru mpangaji aondoke, kisha anatangaza kufukuzwa kwa unyonyaji zaidi. Kufukuzwa kwa nguvu kunatawaliwa na vifungu kuhusu gedwongen ontruiming, vifungu 555 hadi 562 Rv. Kifungu 555 Rv kinaweka kipindi cha chini cha siku tatu kati ya amri hiyo na kufukuzwa; kiwango hicho cha chini cha kisheria si kipindi kirefu zaidi cha hiari kilichotolewa katika hukumu.

Siku ambayo mdhamini anaweza kuwaita polisi ili kupata njia ya kuingia na kuweka utulivu, na fundi wa kufuli. Mwenye nyumba hupanga na kuwalipa waondoaji mara ya kwanza, na mali zilizoachwa huchukuliwa. Kinachowapata si suala la kawaida tena. Manispaa inapaswa kuchukua bidhaa na kuzihifadhi, kwa gharama ya mhusika anayetekeleza hukumu, na sheria za utekelezaji wa utawala zinatumika kwa hifadhi hiyo (kifungu cha 556 Rv, akimaanisha vifungu vya 5:29 na 5:30 Awb). Hifadhi hudumu hadi wiki kumi na tatu, baada ya hapo bidhaa zinaweza kuuzwa au kuharibiwa; pale zinapouzwa mmiliki wa zamani huweka madai ya mapato kwa miaka mitatu. Bidhaa zisizo na thamani inayofaa kwa mmiliki wake, na chochote hatari au kinachoweza kuharibika, kinaweza kutolewa mara moja. Gharama humfikia mpangaji kupitia mwenye nyumba, si kupitia bili kutoka kwa manispaa.

Kufukuzwa kunaweza kusitishwa hadi dakika ya mwisho. Wadhamini mara kwa mara husimamisha moja ambapo malimbikizo na gharama hulipwa kikamilifu, au ambapo makubaliano yanakubaliwa na mwenye nyumba anaagiza kusimamishwa kazi. Lakini urahisi hupungua sana mara tu waondoaji wanapowekwa nafasi.

Gharama, na ni nani anayeishia kulipa

Ada za mahakama ( griffierecht ) katika kesi za wilaya ndogo mwaka wa 2026 hutegemea thamani ya dai na kama mdai ni kampuni au mtu binafsi. Zinaanzia €139 na €93 mtawalia kwa madai hadi €500, hadi €350 na €233 hadi €1,500, hadi €1,504 na €753 zaidi ya €12,500. Wahusika wenye uwezo mdogo hulipa €93 katika mabano mengi, na hakuna VAT inayotozwa.

Juu ya hayo ongeza gharama za mdhamini, ambazo huwekwa na Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders na kuwekwa kwenye faharasa kila Januari: mnamo 2026, €136.71 kwa kutumikia hukumu inayoweza kutekelezwa na €322.59 kwa kufukuzwa kwa nguvu kwenyewe. Uondoaji, uhifadhi na ada za kisheria za mwenye nyumba mwenyewe ziko juu ya ushuru huo na hazijawekwa na chochote, kwa hivyo jumla hubadilika kulingana na ukubwa wa mali na jimbo ambalo imeachwa.

Mhusika aliyeshindwa hulipa gharama za mshindi, lakini agizo la gharama la Uholanzi ni mchango wa kiwango maalum, si fidia kamili, na kwa kawaida ni chini ya matumizi halisi ya kisheria. Kwa mwenye nyumba, kufukuzwa kwa mafanikio mara nyingi bado ni hasara ya kifedha, kwa sababu agizo na malimbikizo hutekelezwa dhidi ya mpangaji ambaye kwa ufafanuzi hana pesa. Kwa mpangaji, kupoteza kunamaanisha malimbikizo, riba, ada za mahakama na za mdhamini, kuondolewa na kuhifadhiwa pamoja na kutafuta mahali pa kuishi - na deni husalia kufukuzwa.

Wapangaji katika hali dhaifu

Kuwa na watoto hakumpi mpangaji haki ya kukaa, lakini ni hali inayozingatiwa chini ya ubaguzi katika kifungu cha 6:265 BW, na ni sababu kubwa ya jaji kushinikiza pande zote mbili kuelekea makubaliano. Mara nyingi mahakama hutoa hukumu ya "nafasi ya mwisho": kufutwa na kufukuzwa huamriwa, lakini haitekelezi mradi tu mpangaji anakidhi ratiba iliyokubaliwa.

Mpangaji aliyekubaliwa katika mpango wa kisheria wa kurekebisha deni ana nguvu zaidi, kwa sababu kusitishwa kunazuia kile ambacho wadai binafsi wanaweza kutekeleza. Chini ya kifungu cha 305 cha Sheria ya Kufilisika, mwenye nyumba haruhusiwi kufuta upangaji au kumfukuza mtu kwa nguvu ya malimbikizo ya kodi yaliyotokea kabla ya mpango wa kurekebisha deni kuanza kutumika, na kufukuzwa kwa deni hilo la zamani kunasimamishwa na sheria. Ulinzi ni wa masharti: mpangaji lazima alipe kila awamu ya kodi inayoanguka kwa wakati kuanzia wakati huo na kuendelea, na malimbikizo mapya hufufua mamlaka ya mwenye nyumba ya kufuta na kumfukuza. Mpangaji anayekabiliwa na kufukuzwa anapaswa kuomba usaidizi wa deni la manispaa mara moja; mwenye nyumba anapaswa kuangalia kama ombi tayari linaendelea.

Tangu Januari 1, 2021, Uholanzi imeendesha mfumo wa kitaifa wa kutoa tahadhari mapema. Wamiliki wa nyumba, wasambazaji wa nishati, makampuni ya maji na bima za afya lazima waripoti malimbikizo ya malipo kwa manispaa, bila idhini ya mpangaji, mara tu juhudi zao za ukusanyaji zitakaposhindwa. Chini ya sheria ya Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, manispaa lazima ijibu kila ishara kwa kutoa mazungumzo ya kwanza; vifungu vya 3 na 4 vya Sheria hiyo vinataka ndani ya wiki nne, au siku tatu za kazi ambapo hali ni ya dharura - kufukuzwa karibu kuwa mfano wa kawaida. Mashirika ya nyumba huchukulia ufikiaji kama sharti la awali la kesi.

Mwongozo wa vitendo

Kwa wamiliki wa nyumba:

• Usichukue mambo mikononi mwako kamwe.
• Andika kila kitu: kitabu cha kodi, vikumbusho, barua ya mahitaji, ofa za makubaliano, malalamiko yaliyoandikwa tarehe kutoka kwa majirani.
• Toa notisi iliyoandikwa ya kutofaulu kabla ya kushtaki, na acha malimbikizo yapite waziwazi kiwango cha uvumilivu badala ya kushtaki mapema na kupoteza kwa ubaguzi.
• Ripoti madeni kwa manispaa inapohitajika, na uweze kuthibitisha hilo.

Kwa wapangaji:

• Usipuuze wito; kesi inayotetewa ni tofauti sana na kesi isiyo na msingi.
• Hudhuria kikao cha kesi au wasilisha utetezi wa maandishi kabla; ni bure na hauhitaji wakili.
• Omba usaidizi wa deni la manispaa mara moja, leta uthibitisho kwenye kikao cha kesi, na ulipe kitu mara kwa mara hata kama huwezi kulipa kila kitu.
• Ikiwa mwenye nyumba amebadilisha kufuli au amekata huduma za umeme, tafuta ushauri siku hiyo hiyo.
• Elewa kwamba rufaa pekee yake haitazuia kufukuzwa.