Nyumba ya pamoja na mpenzi wa zamani anayekataa kuuza: unaweza kufanya nini?

Ikiwa wa zamani wako anakataa kuuza nyumba mnayomiliki pamoja, unaweza kuiomba mahakama iamuru mgawanyo wa nyumba. Hiyo inaweza kumaanisha kuuzwa kwa mtu wa tatu, mnada wa umma au mgao wa nyumba kwa mmoja wenu dhidi ya malipo. Chini ya Kifungu cha 3:178 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi (BW), hakuna mmiliki mwenza anayeweza kulazimishwa kukaa katika umiliki mwenza kwa muda usiojulikana; ubaguzi mkuu ni kwamba mahakama inaweza kuzuia mgawanyo huo kwa hadi miaka mitatu wakati ambapo mgawanyo wa haraka ungeathiri vibaya maslahi ya mtu mmoja.

Pale ambapo wamiliki wenza hawawezi kukubaliana, Kifungu cha 3:185 BW kinaruhusu mahakama kuamua mgawanyiko wenyewe: kwa kumpa mmoja wenu nyumba dhidi ya malipo ya hisa ya mwingine, kwa kuagiza mauzo na kugawa mapato halisi, au kwa njia nyingine. Chini ya Kifungu cha 3:300 BW, mahakama inaweza pia kuhukumu kwamba hukumu yake inachukua nafasi ya ushirikiano ambao mpenzi wako wa zamani anakataa kutoa.

Matatizo mawili ya vitendo yanaendana na swali la kisheria. La kwanza ni rehani: mmiliki mwenza anayetaka kuachiliwa kutoka kwa dhima ya pamoja na kadhaa anahitaji idhini ya mkopeshaji, na mkopeshaji hutoa idhini hiyo tu ikiwa mshirika anayebaki anaweza kubeba rehani kwa mapato yake mwenyewe. La pili ni kipindi cha muda: riba ya rehani, kodi za manispaa na pengine fidia kwa matumizi ya kipekee huendelea kuongezeka, na hulipwa katika mgawanyiko.

Kwa nini mpenzi wa zamani anakataa kushirikiana na mauzo?

Kawaida kwa sababu ya uhusiano wa kihisia, wasiwasi wa kifedha au mbinu katika kutengana kwa upana. Kuelewa sababu hukusaidia kuchagua mbinu ambayo ina uwezekano mkubwa wa kufanya kazi.

Msuguano huo ni zaidi ya mkazo wa kihisia. Mradi tu rehani iliyopo inahesabiwa dhidi ya uwezo wako wa kukopa, benki kwa kawaida haitakupa rehani mpya, kwa hivyo huwezi kununua nyumba mpya. Katika utendaji wetu, kukataa kwa kawaida hutokana na mojawapo ya masuala haya:

• Kiambatisho cha kihisia: Kuachilia nyumba kunahisi kama kukiri kwa mwisho kwamba uhusiano umekwisha.
• Wasiwasi wa kifedha: Mpenzi wako wa zamani anaogopa kwamba hawezi kumudu nyumba mpya peke yake na anaahirisha kukabiliana na hilo.
• Kutokubaliana kimkakati: migogoro kuhusu bei inayoombwa, wakala wa mirathi au muda unaotumika kama kigezo katika talaka au mgawanyo wa mali nyingine.
• Migogoro kuhusu matengenezo: kukataa kuchangia matengenezo yanayohitajika kabla ya mauzo, jambo ambalo huathiri thamani.

Je, haki zako za kisheria kama mmiliki mwenza ni zipi?

Katika visa vyote, unaweza kudai mgawanyiko chini ya Kifungu cha 3:178 BW. Jinsi nyumba inavyogawanywa inategemea jinsi ulivyoimiliki: kupitia jumuiya ya mali katika ndoa au ushirikiano uliosajiliwa, chini ya makubaliano ya kabla ya ndoa au kuishi pamoja, au kama wamiliki wenza kwenye hati miliki.

Haki ya kudai mgawanyiko inaweza kutengwa tu kwa makubaliano kwa muda usiozidi miaka mitano kwa wakati mmoja (Kifungu cha 3:178(5) BW). Kwa hivyo, mkwamo si jibu la mwisho: ikiwa huwezi kukubaliana, mahakama huamua. Kwa maelezo zaidi, soma makala yetu kuhusu mgawanyiko wa mali ndani na baada ya ndoa.

Hali yako ya uhusiano inaamuaje haki zako?

Ndoa zilizofungwa kuanzia Januari 1, 2018 bila makubaliano ya kabla ya ndoa huangukia chini ya jumuiya ndogo ya mali; ndoa za zamani kimsingi chini ya jumuiya kamili ya mali. Jedwali linaonyesha jinsi hii inavyoathiri nyumba kwa kawaida.

Majadiliano na upatanishi vinawezaje kuvunja mkwamo?

Anza na pendekezo halisi lililoandikwa na, ikiwa hilo halifanyi kazi, upatanishi. Zote mbili ni za haraka na za bei nafuu kuliko kesi zinazoweza kuchukua miezi kadhaa, na makubaliano yanaweza kufanywa kuwa ya lazima katika makubaliano ya suluhu ( vasstellingsovereenkomst , Kifungu cha 7:900 BW).

Tuma pendekezo lako kwa barua iliyosajiliwa ( aangeteketee brief ) au barua pepe, ili baadaye uweze kuonyesha mahakama kwamba ulifanya majaribio yanayofaa. Sema kwa utulivu kwamba unataka kukomesha umiliki wa pamoja na ujumuishe:

• wakala wa mali isiyohamishika aliyependekezwa, au njia ya haki ya kuchagua mmoja pamoja;
• bei inayotakiwa kulingana na tathmini iliyofanywa na mthamini huru na aliyesajiliwa;
• ratiba ya kuweka nyumba sokoni, kwa mfano ndani ya wiki nne;
• mbadala: mpenzi wako wa zamani atachukua nyumba, huku tarehe ya mwisho ya taarifa ya ufadhili kutoka benki.

Ikiwa mazungumzo ya moja kwa moja hayatafaulu, mpatanishi anaweza kuwaongoza nyote wawili kwenye suluhisho. Upatanishi ni wa siri na huruhusu mazungumzo wazi zaidi kuhusu vikwazo halisi, kama vile wasiwasi wa kifedha. Lete taarifa za rehani, tathmini na uthibitisho wa gharama ulizolipa mwenyewe. Soma zaidi kuhusu huduma zetu za upatanishi wa kitaalamu . Ikiwa unatalikiana, makubaliano yanaweza pia kujumuishwa katika makubaliano ya suluhu ya talaka ( echtscheidingsconvenant ), ambayo mahakama inaweza kuiambatanisha na uamuzi wake.

Ni hatua gani za kisheria unazoweza kuchukua ikiwa mpenzi wako wa zamani hatashirikiana?

Unaweza kuiomba mahakama iamuru mgawanyiko wa nyumba chini ya Kifungu cha 3:185 BW na kuamua kwamba hukumu yake inachukua nafasi ya ushirikiano wa aliyekuwa wako wa zamani. Katika kesi za dharura, kesi za muhtasari ( kort geding ) wakati mwingine zinawezekana.

Je, taratibu za mgawanyiko hufanyaje kazi?

Unaiomba mahakama iamue jinsi nyumba inavyogawanywa: mgao kwa mmoja wenu dhidi ya malipo ya hisa ya mwingine, mauzo kwa mgawanyo wa mapato halisi, au njia nyingine (Kifungu cha 3:185(2) BW). Mahakama hupima maslahi ya pande zote mbili na maslahi ya umma.

Ikiwa mnaachana, mnaweza kuiomba mahakama iamue kuhusu mgawanyiko katika kesi za talaka au katika kesi tofauti baadaye. Ikiwa hamkuwa mmeoana, mnaanza kesi tofauti katika mahakama ya wilaya ( rechtbank ), pamoja na wakili. Ikiwa mmoja wenu anataka kuchukua nyumba, mahakama huangalia kama mtu huyo anaweza kuifadhili na kumlipa mwingine; ikiwa sivyo, mauzo kwa kawaida ndiyo matokeo.

Je, hukumu ya mahakama inaweza kuchukua nafasi ya sahihi ya mpenzi wako wa zamani?

Ndiyo. Chini ya Kifungu cha 3:300 BW, mahakama inaweza kuamua kwamba uamuzi wake utachukua nafasi ya sahihi ya mpenzi wako wa zamani kwenye makubaliano ya mauzo au hati ya uhamisho, na inaweza kukuruhusu kumwagiza wakala wa mali na kusaini hati hizo mwenyewe.

Jaji hakubaliani na hili kirahisi. Lazima uonyeshe kwamba ulifanya majaribio yanayofaa kufikia makubaliano, kwa mfano na mapendekezo yako yaliyoandikwa na ripoti ya tathmini, na kwamba kukataa huko si sahihi.

Ni lini taratibu za muhtasari huwa chaguo?

Ni pale tu kunapohitajika dharura ya kweli. Jaji wa awali anaweza kumwamuru mpenzi wako wa zamani kushirikiana na mauzo ndani ya wiki chache, lakini ana tahadhari, kwa sababu mauzo hayawezi kutenguliwa.

Uharaka upo, kwa mfano, wakati malipo ya rehani hayawezi kufanywa tena na benki iko karibu kuuza nyumba kwa mnada, au wakati wa zamani wako anakataa kusaini makubaliano ya mauzo na mnunuzi ambaye tayari umempata. Bila uharaka huo, jaji atakuelekeza kwenye kesi za kawaida za mgawanyiko.

Je, mahakama inaweza kuweka masharti ya mauzo?

Ndiyo. Ili kumzuia mpenzi wako wa zamani kuzuia kila hatua, unaweza kuiomba mahakama iamue:

• wakala wa mali au mthamini wa mali nani anayeshughulikia mauzo;
• bei inayotakiwa na bei ya chini kabisa, kwa kawaida kulingana na tathmini huru;
• ratiba kwa ajili ya kuweka nyumba sokoni na kukubali ofa;
• ushirikiano na maono, pamoja na malipo ya adhabu (dwangsom) kwa kila uvunjaji wa ndoa ikiwa mpenzi wako wa zamani anaishi ndani ya nyumba.

Unapaswa kuangalia nini ikiwa unataka nyumba iuzwe?

Msimamo wako mahakamani unategemea faili iliyoandikwa vizuri. Hakikisha una:

• hati miliki na makubaliano yoyote ya kabla ya ndoa au ya kuishi pamoja yanayoonyesha hisa za umiliki;
• tathmini ya hivi karibuni na mthamini huru, au makadirio kadhaa na mawakala wa mali;
• taarifa za rehani na uthibitisho wa nani aliyelipa rehani, kodi za manispaa na bima;
• nakala za mapendekezo yako yaliyoandikwa na majibu ya mpenzi wako wa zamani;
• kama unaweza kudai fidia kwa matumizi ikiwa mpenzi wako wa zamani anaishi peke yake ndani ya nyumba.

Unapaswa kuangalia nini ikiwa unataka kudumisha nyumba?

Ununuzi unafanya kazi tu ikiwa unaweza kumlipa mkopaji wako wa zamani na benki ikakukubali kama mkopaji pekee. Hundi:

• kama benki itakupa taarifa ya ufadhili wa rehani kwa mapato yako pekee;
• thamani ya nyumba na kiasi unachopaswa kumlipa mpenzi wako wa zamani kwa ajili ya sehemu yake;
• kama mkopeshaji atamwachilia huru wa zamani wako kutoka kwa dhima ya pamoja na kadhaa;
• iwe makubaliano yako ya kabla ya ndoa au ya kuishi pamoja yana kifungu cha kuchukua au fomula ya bei;
• kama unadaiwa fidia na mpenzi wako wa zamani kwa matumizi ya kipekee katika kipindi cha mpito.

Je, ni matokeo gani ya kifedha unaposubiri na baada ya mauzo?

Rehani na gharama za umiliki zinaendelea wakati wa mzozo, na thamani ya nyumba inaweza kupanda au kushuka. Nani alilipa kile kilichopangwa katika mgawanyiko.

Chini ya Kifungu cha 3:172 BW, gharama za umiliki kimsingi hulipwa kulingana na hisa zako; mshirika anayeishi ndani ya nyumba hulipa gharama za matumizi, kama vile nishati na maji. Kwa benki, nyote wawili kwa kawaida hubaki na deni la pamoja na la pekee: ikiwa mmoja wenu ataacha kulipa, benki inaweza kudai kiasi kamili kutoka kwa mwingine, na madeni yanaweza kusajiliwa na ofisi ya usajili wa mikopo ya Uholanzi (BKR).

• Riba ya rehani na ulipaji: kimsingi ni pamoja; malipo ambayo mmoja wenu hufanya peke yake husababisha dai la suluhu.
• Ushuru wa mali ya manispaa (OZB) na bima: gharama za umiliki, zinazoshirikiwa na yeyote anayeishi ndani ya nyumba.
• Matengenezo muhimu: Kwa mfano, paa linalovuja huhifadhi thamani yenu nyote wawili, kwa hivyo gharama kimsingi zinashirikiwa.

Ikiwa mwenzi mmoja ana matumizi ya kipekee ya nyumba, mwingine katika baadhi ya matukio anaweza kudai fidia kwa matumizi ( gebruiksvergoeding ). Ikiwa hilo litafanikiwa inategemea hali na wakati uliomba, kwa hivyo liinue mapema na kwa maandishi.

Mapato yanagawanywaje?

Mthibitishaji wa sheria ya kiraia ( notaris ) anayeshughulikia uhamisho huo kwanza hulipa rehani, kisha hulipa kamisheni ya wakala wa mali na gharama zingine za mauzo, na kisha hugawa salio kulingana na maagizo yako au uamuzi wa mahakama.

Salio limegawanywa kulingana na hisa zako za umiliki na madai yoyote ya malipo ya gharama ambazo mmoja wenu alilipa peke yake. Ikiwa mapato ni ya chini kuliko deni la rehani, deni lililobaki ( restschuld ) linabaki, ambalo nyote wawili kwa kawaida hubaki na deni la benki.

Tunaweza kukufanyia nini ukiwa na nyumba ya pamoja ambayo mpenzi wako wa zamani hataiuza?

Mawakili wetu wa familia huwasaidia wenzi wa ndoa wa zamani na wenzi kuanzia pendekezo la kwanza hadi uamuzi wa mahakama. Tunaweza:

• pitia hati yako ya umiliki, makubaliano ya kabla ya ndoa au ya kuishi pamoja na uamue sehemu yako ya umiliki;
• rasimu pendekezo lililoandikwa kwa mpenzi wako wa zamani, pamoja na tathmini, wakala wa mali na ratiba ya muda;
• andika makubaliano katika makubaliano ya suluhu au makubaliano yako ya suluhu ya talaka;
• kuhesabu madai ya malipo ya rehani, gharama na fidia yoyote kwa matumizi;
• anza kesi za mgawanyiko chini ya Kifungu cha 3:185 BW na uombe hukumu ichukue nafasi ya sahihi ya aliyekuwa wako wa zamani;
• kutathmini kama taratibu za muhtasari zinawezekana wakati mauzo ya kulazimishwa na benki yanakaribia.

Muhtasari

• Hakuna mtu anayeweza kulazimishwa kubaki katika umiliki mwenza: kila mmiliki mwenza anaweza kudai mgawanyiko chini ya Kifungu cha 3:178 BW.
• Anza na pendekezo lililoandikwa na upatanishi; makubaliano yanaweza kurekodiwa katika makubaliano ya suluhu ya lazima.
• Ikiwa hilo litashindwa, mahakama inaweza kuagiza mauzo au mgao chini ya Kifungu cha 3:185 BW na kuamua kwamba hukumu yake inachukua nafasi ya ushirikiano wa mpenzi wako wa zamani (Kifungu cha 3:300 BW).
• Kuchukua kunamtaka mshirika anayebaki aweze kubeba rehani peke yake na mkopeshaji amwachilie mwingine.
• Weka kumbukumbu za malipo yote: gharama, rehani na fidia yoyote ya matumizi hulipwa katika kitengo.

Maswali yanayoulizwa mara kwa mara