Kufukuzwa kwa mali ya kukodisha: ni lini na jinsi gani mwenye nyumba anaweza kumfukuza

Mwenye nyumba nchini Uholanzi hawezi kamwe kumfukuza mpangaji kwa mamlaka yake mwenyewe. Kufukuzwa kunahitaji hukumu kutoka kwa mahakama, na ni mdhamini pekee (gerechtsdeurwaarder) anayeweza kutekeleza hilo - hata pale ambapo mpangaji ameshindwa. Kabla ya mahakama kutoa ruhusa hiyo, mwenye nyumba lazima kwanza awe amemaliza mkataba wa kukodisha, iwe kwa kuvunjwa au kupitia notisi ya kusitishwa kwa mkataba.

Kwa nini mwenye nyumba hawezi kumfukuza mpangaji bila amri ya mahakama?

Hata wakati mpangaji amevunja sheria waziwazi - miezi kadhaa ya malimbikizo ya kodi , usumbufu mkubwa, au kutumia mali hiyo kwa kitu ambacho mkataba hauruhusu - mwenye nyumba haruhusiwi kubadilisha kufuli au kuweka mali ya mpangaji barabarani. Mwenye nyumba anayechukua mambo mikononi mwake kwa ujumla hufanya kinyume cha sheria dhidi ya mpangaji, ambaye anaweza kudai fidia kwa uharibifu unaotokana. Ruhusa ya mahakama ni ruhusa ya kuondoa mali hiyo, si kufanya hivyo yeye mwenyewe.

Mwenye nyumba anawezaje kumaliza mkataba wa kukodisha kabla ya kufukuzwa?

Kufukuzwa ni hatua ya mwisho, si ya kwanza: mkataba wa kukodisha lazima uondolewe kabla ya mahakama kuidhinisha mali hiyo. Sheria ya Uholanzi inampa mwenye nyumba njia mbili za kufika huko.

Utatuzi

Kufutwa (kutofunga) kunahitaji upungufu kutoka kwa mpangaji katika kutekeleza majukumu yake chini ya mkataba wa kukodisha - malimbikizo ya kodi ya nyumba na usumbufu kinyume cha sheria ni mifano ya kawaida. Upungufu lazima uwe mkubwa vya kutosha kuhalalisha kufutwa; malipo moja ya kuchelewa hayatatosha. Kwa nafasi ya makazi na nafasi ya biashara ya ukubwa wa kati, kufutwa kunaweza kupatikana tu kupitia mahakama, si kwa barua kutoka kwa mwenye nyumba (Kifungu cha 7:231 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi). Mahakama ya wilaya ndogo (kantonrechter) husikiliza kesi zote za kodi ya nyumba, bila kujali kiasi.

Taarifa ya kusitisha

Njia ya pili ni notisi ya kukomesha (kuondoa), na mahitaji hutegemea kile kinachokodishwa. Kwa nafasi ya makazi na nafasi ya biashara ya ukubwa wa kati, mpangaji analindwa: notisi inaweza kutolewa tu kwa misingi iliyoorodheshwa katika Vifungu 7:274 na 7:296 vya Kanuni za Kiraia za Uholanzi, moja ambayo ni matumizi ya kibinafsi ya haraka ya mali hiyo. Pamoja na uwanja, mwenye nyumba lazima pia azingatie taratibu na tarehe za mwisho kadhaa; notisi ambayo inashindwa kwa utaratibu haimalizi mkataba wa kukodisha.

Vipi kama mali hiyo ni nafasi ya biashara ya 230a?

Sio kila kukodisha kwa kibiashara kunapata ulinzi sawa. Pale ambapo nafasi ya kukodisha si ya makazi wala ya ukubwa wa kati ya biashara - kategoria inayojulikana kivitendo kama nafasi ya biashara ya 230a, baada ya Kifungu cha 7:230a cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi - mpangaji hana ulinzi wowote wa kodi ulioelezwa hapo juu, na mwenye nyumba anaweza kumaliza kukodisha haraka.

Hiyo si sawa na kuweza kumfukuza mtu haraka. Mpangaji wa 230a ana haki ya kupata ulinzi wa kufukuzwa: ndani ya miezi miwili baada ya notisi ya maandishi ya kufukuzwa, anaweza kuiomba mahakama iongeze muda wa kufukuzwa. Mahakama inaweza kutoa nyongeza ya kwanza ya hadi mwaka mmoja, na mpangaji ambaye tayari ameondoka au amefungua nafasi hiyo bado anaweza kutoa ombi hilo.

Mahakama inapima maslahi ya pande zote mbili na kutoa muda wa kurefusha muda ikiwa kufukuzwa kutaathiri vibaya maslahi ya mpangaji, na maslahi hayo yanazidi maslahi ya mwenye nyumba katika kutumia mali hiyo. Ikiwa mahakama itakataa ombi hilo, kimsingi hakuna rufaa au kesi dhidi ya uamuzi huo, isipokuwa pale ambapo mahakama ilitumia Kifungu cha 7:230a kimakosa au ilishindwa kukitumia kabisa.

Je, rufaa inazuia kufukuzwa?

Kwa kawaida, ndiyo: kukata rufaa kwa kawaida husimamisha hukumu, na pamoja nayo kufukuzwa, hadi mahakama ya rufaa itakapotoa uamuzi. Kuna ubaguzi mmoja muhimu - ikiwa mahakama itatangaza amri ya kufukuzwa inaweza kutekelezwa licha ya kukata rufaa, rufaa ya mpangaji haisimamishi chochote na mwenye nyumba anaweza kuendelea.

Kuendelea katika hali hiyo kuna hatari kubwa kwa mwenye nyumba. Ikiwa mahakama ya rufaa baadaye itachukua mtazamo tofauti, kufukuzwa kutakuwa tayari kumetokea, na mwenye nyumba anaweza kukabiliwa na madai ya matokeo ya kufukuzwa ambayo hayakupaswa kutokea. Chini ya sheria ya kesi ya Mahakama Kuu, upande unaotekeleza hukumu ambayo baadaye itabatilishwa una hatari hiyo.

Nini kitatokea mara tu mahakama itakapotoa ruhusa?

Hukumu hiyo huweka tarehe ambayo mali inaweza kufutwa, na mwenye nyumba lazima aajiri mdhamini kutekeleza hili. Mdhamini hutoa amri ya kufukuzwa kwa mpangaji, ambayo kwa vitendo humpa mpangaji fursa ya mwisho ya kuondoka kwa hiari; kufukuzwa kwingi huishia hapo.

Ikiwa mpangaji hataondoka, kufukuzwa kunaendelea na gharama zake ni kwa ajili ya akaunti ya mpangaji. Kwa kawaida mwenye nyumba atalazimika kulipa gharama hizo na kuzirejesha baadaye, ambayo ni sababu nyingine ya faili iliyoandaliwa vizuri kuwa muhimu: nguvu ya uamuzi wa msingi huamua ni kiasi gani cha gharama hiyo kinaweza kurejeshwa kihalisi.

Unapaswa kuangalia nini kama mwenye nyumba?

• Angalia kama nafasi hiyo ni ya makazi, ya ukubwa wa kati au ya biashara ya 230a, kwa sababu ulinzi hutofautiana.
• Andika malimbikizo au usumbufu na utume ombi lililoandikwa kabla ya kuanza kesi.
• Hakikisha kwamba notisi ya kusitishwa kwa mkataba inasema msingi wa kisheria chini ya Kifungu cha 7:274 au 7:296 BW na inakidhi mahitaji rasmi.
• Omba mahakama itangaze kwamba hukumu inaweza kutekelezwa licha ya kukata rufaa, na upime hatari kabla ya kuitumia.

Unapaswa kuangalia nini kama mpangaji?

• Angalia kama mwenye nyumba ana uamuzi wa mahakama unaovunja au kukomesha mkataba wa kukodisha na kuruhusu kufukuzwa.
• Angalia tarehe ambayo hukumu inaruhusu kufukuzwa na kama inaweza kutekelezwa licha ya rufaa.
• Kama mpangaji wa 230a, omba mahakama iongezewe muda wa kufukuzwa ndani ya miezi miwili baada ya notisi ya maandishi ya kufukuzwa.
• Weka ushahidi wa uharibifu ikiwa mwenye nyumba alikufukuza bila hukumu au bila mdhamini.

Tunaweza kukufanyia nini kwa kufukuzwa?

Mawakili wetu wa upangaji wanawashauri wamiliki wa nyumba na wapangaji kuhusu kufukuzwa, haki za wapangaji na kesi za Mahakama ya Kodi ; matibabu kamili ya utaratibu huo yamo katika makala yetu kuhusu kufukuzwa nchini Uholanzi.

• Tunatathmini kama mkataba wako wa kukodisha unaweza kufutwa au kusitishwa, na kwa msingi gani wa kisheria.
• Tunaandika notisi ya kufutwa kazi au wito wa kufutwa kazi na kufukuzwa katika mahakama ya wilaya ndogo.
• Tunaendesha utetezi wa mpangaji katika kesi za kuvunjwa na kufukuzwa.
• Tunawasilisha ombi la kuongezwa muda wa kufukuzwa kwa mpangaji wa 230a ndani ya muda wa mwisho wa miezi miwili.
• Tunadai fidia baada ya kufukuzwa kinyume cha sheria, au tunamtetea mwenye nyumba dhidi ya dai kama hilo.

Muhtasari

• Mwenye nyumba hawezi kamwe kumfukuza mpangaji mwenyewe; kufukuzwa daima kunahitaji uamuzi wa mahakama unaofanywa na mdhamini.
• Mkataba wa kukodisha lazima kwanza uishe, kupitia kufutwa au kupitia notisi kwa moja ya misingi ya kisheria (Vifungu 7:274 na 7:296 vya Kanuni za Kiraia za Uholanzi).
• Wapangaji wa nafasi ya biashara ya 230a hawana ulinzi wa kodi, lakini wana ulinzi wa kufukuzwa: wanaweza kuomba mahakamani ndani ya miezi miwili kwa nyongeza ya hadi mwaka mmoja.
• Rufaa kwa kawaida husimamisha kufukuzwa, isipokuwa mahakama itakapotangaza hukumu hiyo kutekelezwa licha ya rufaa.
• Mwenye nyumba anayemfukuza mtu bila hukumu, au bila mdhamini, kwa ujumla hufanya kinyume cha sheria na ana hatari ya kudai fidia.

Maswali yanayoulizwa mara kwa mara