Mthibitishaji wa Uholanzi na Uhamisho Kisheria wa Mali: Mwongozo kwa Wanunuzi wa Kimataifa

Ukinunua nyumba nchini Uholanzi , huwezi kuepuka notari . Sheria ya Uholanzi hairuhusu umiliki wa mali kubadilishana mikono kibinafsi: uhamisho lazima utekelezwe na notari wa sheria ya kiraia wa Uholanzi na kusajiliwa katika rejista za umma. Kwa wanunuzi kutoka nchi za sheria ya kawaida, hii ndiyo sehemu isiyojulikana sana ya mchakato, na ambapo kutoelewana kwa gharama kubwa hutokea.

Mthibitishaji wa sheria za kiraia wa Uholanzi ni nini?

Notari wa Uholanzi si wakili mwandamizi mwenye stempu. Ofisi hiyo ni ya umma: notari huteuliwa na amri ya kifalme, ambayo pia huweka mahali pa kuanzishwa (kifungu cha 3 Wna, Wet op het notarisambt), na ana mamlaka ya kutekeleza hati halali pale ambapo sheria inazihitaji au upande unaomba (kifungu cha 2 Wna). Hati kama hiyo ina hadhi maalum ya ushahidi na mara nyingi inaweza kutekelezwa bila hukumu ya mahakama.

Matokeo mawili ni muhimu:

• Mthibitishaji ana wajibu wa kutenda. Mthibitishaji lazima afanye kazi ambayo sheria inampa au mtu anayeomba, kulingana na vizuizi vichache (kifungu cha 21 Wna).
• Mthibitishaji hayuko upande wa mtu yeyote. Mthibitishaji hufanya kazi yake kwa uhuru na hutumikia maslahi ya zote wahusika katika kitendo cha kisheria, bila upendeleo na kwa uangalifu mkubwa iwezekanavyo (kifungu cha 17 Wna).

Jinsi mthibitishaji anavyotofautiana na wakili au wakili

Nchini Uingereza, Ireland, Marekani na maeneo mengine mengi ya sheria za kawaida, kila upande wa usafirishaji humwelekeza wakili wake mwenye msimamo mkali. Mthibitishaji wa Uholanzi ni kinyume chake: afisa mmoja wa umma asiyeegemea upande wowote anayehudumia muamala badala ya chama. "Mthibitishaji wa umma" wa sheria za kawaida, ambaye mara nyingi hushuhudia tu sahihi, ni ofisi finyu zaidi na si ulinganisho muhimu.

Mthibitishaji anachunguza hati miliki, anaandaa na kuelezea hati miliki, anashikilia pesa na kusajili uhamisho — lakini hatajadili bei , hatakushauri kama mpango huo ni mzuri, au atakufanyia kazi katika mgogoro.

Wajibu wa kutoa taarifa, na mipaka yake

Upendeleo chini ya kifungu cha 17. Wna unaambatana na wajibu wa kutoa taarifa: mthibitishaji lazima ahakikishe kila upande unaelewa hati hiyo inafanya nini na hatari zake kabla ya kusaini — wajibu unaojulikana katika utamaduni wa Kijerumani-Kiholanzi kama Belehrungspflicht . Pale ambapo upande ni dhaifu, hauna uzoefu mwingi au hauzungumzi lugha, wajibu huo unakuwa mgumu zaidi, na mthibitishaji anayesaini akijua mnunuzi hajaelewa jambo muhimu ana hatari ya nidhamu na dhima.

Lakini kuwajulisha pande zote mbili si utetezi. Pale ambapo mnunuzi na muuzaji wanapogongana kikweli — kuhusu kasoro zinazopatikana kabla ya kukamilika, shinikizo la kuhamisha tarehe, au maana ya sharti — mthibitishaji hubaki katikati. Hapo ndipo hasa mnunuzi anapomhitaji mtu ambaye jukumu lake pekee ni kwa mnunuzi.

Wakati wa kumwambia wakili wako mwenyewe pia

• Mkataba si wa kiwango, au muuzaji ni msanidi programu au mwekezaji anayetumia masharti yake mwenyewe.
• Unanunua kwa mnada, kutoka kwa mali au kampuni, au kutoka kwa muuzaji aliye katika shida ya kifedha.
• Mali hiyo inahusisha kukodisha ardhi (erfpacht), orodha ya makumbusho au sehemu isiyo ya kawaida ya hakimiliki.
• Kuna mgogoro kuhusu kasoro, amana, adhabu au tarehe, au mtarajiwa wa moja.
• Ununuzi huo unagusa hali yako ya makazi, talaka, utaratibu wa mali ya ndoa au urithi wa mpakani.

Mambo hayo mawili yanakamilishana: mthibitishaji ndiye anayetekeleza uhamisho, wakili wako anahakikisha kwamba makubaliano ni yale unayopaswa kufanya.

Hatua mbili: wajibu na uhamisho

Hili ndilo jambo muhimu zaidi la kimuundo katika sheria ya mali ya Uholanzi : linatenganisha wajibu wa kuhamisha kutoka kwa uhamisho wenyewe. Uhamisho halali unahitaji hati halali, mtu mwenye haki ya kuuza mali hiyo, na kitendo halali cha uwasilishaji (kifungu cha 3:84 BW). Kwa mali isiyohamishika uwasilishaji huo ni hati iliyofanywa mbele ya mthibitishaji wa sheria ya kiraia ya Uholanzi, ikifuatiwa na usajili wa hati hiyo katika rejista za umma (kifungu cha 3:89 BW).

Mkataba wa koopovereenkomst , ambao mara nyingi huitwa mkataba wa ununuzi wa "muda", kwa hivyo huunda wajibu wa lazima wa kununua na kuuza. Haufanyi wewe kuwa mmiliki. "Muda" unapotosha: mara tu kipindi cha kupoeza kitakapoisha, unakufunga kabisa. Umiliki hupita tu wakati hati ya uhamisho imesajiliwa.

Kuanzia ofa hadi usajili

Sharti la uandishi na kipindi cha kupoa

Pale ambapo mnunuzi ni mtu wa kawaida ambaye hafanyi kazi katika taaluma au biashara, na mali hiyo imekusudiwa kwa matumizi ya makazi, ununuzi lazima uandikwe kwa maandishi (kifungu cha 7:2 BW). Kusalimiana kwa mkono, barua pepe au kubadilishana kwa WhatsApp hakutamfunga mnunuzi.

Kifungu hicho hicho humpa mnunuzi wa nyumba muda wa kupumzika wa siku tatu. Kinaanza siku baada ya kupokea mkataba uliosainiwa, hakuna sababu ya kupewa, na hakuna fidia inayolipwa. Lazima ijumuishe angalau siku mbili ambazo si Jumamosi, Jumapili au sikukuu ya umma; ikiwa sivyo, imeongezwa muda. Haki ni ya mnunuzi pekee, na saa inaanzia kwenye risiti - kwa hivyo weka uthibitisho wa wakati mkataba ulikufikia.

Dhamana ya amana au benki

Mkataba wa kawaida wa ununuzi wa modeli unamtaka mnunuzi kutoa dhamana: ama amana ya pesa taslimu ( waarborgsom ) iliyolipwa kwenye akaunti ya mthibitishaji wa tatu, au dhamana ya benki ( bankgarantie ) kutoka kwa benki iliyoanzishwa nchini Uholanzi. Katika mkataba wa ununuzi wa modeli wa NVM, VBO, VastgoedPRO na Vereniging Eigen Huis, kiasi hicho huwekwa kwa 10% ya bei ya ununuzi, inayostahili kulipwa wiki kadhaa kabla ya kukamilika. Mfano huo pia una kifungu cha adhabu: mnunuzi ambaye atashindwa kukamilisha kwa kawaida anadaiwa kiasi sawa na amana. Linganisha hali yoyote ya kifedha na ratiba yako ya rehani.

Uchunguzi wa jina na utafutaji wa Kadaster

Kadasta ina rejista za umma zinazorekodi ukweli unaohusiana na hadhi ya kisheria ya mali iliyosajiliwa (kifungu cha 3:16 BW), na vitendo vinavyoathiri hadhi hiyo vinaweza kusajiliwa (kifungu cha 3:17 BW). Hili ndilo linalofanya usafirishaji wa bidhaa nchini Uholanzi kuwa salama: ukweli unaoweza kusajiliwa ambao haujasajiliwa wakati ununuzi wako umesajiliwa kwa ujumla hauwezi kushtakiwa dhidi yako isipokuwa kama unajua (kifungu cha 3:24 BW).

Mthibitishaji kwa kawaida ataangalia:

• hati miliki ya muuzaji na mnyororo wa hati za awali;
• rehani zilizopo, ambazo lazima zikombolewe na kutolewa baada ya kukamilika;
• viambatisho na kifafa (beslagen) dhidi ya muuzaji au mali;
• haki miliki, haki zingine halisi, na majukumu ya ubora au mnyororo;
• kukodisha ardhi (erfpacht): kodi ya ardhi, tarehe za mapitio na mwisho wa muhula;
• vikwazo vya sheria za umma, kama vile hadhi ya mnara au maamuzi ya utekelezaji wa manispaa;
• hati ya mgawanyiko na chama cha wamiliki, ambapo mali hiyo ni ghorofa;
• utambulisho, uwezo na hali ya ndoa ya pande zote mbili.

Muhimu pia ni kile ambacho mthibitishaji hahakiki : si hali ya jengo, eneo la sakafu, unyevunyevu, asbestosi au misingi, wala kama upanuzi uliruhusiwa isipokuwa uonekane kwenye rejista, wala thamani. Uzingatiaji wa masharti na mipango ni jukumu lako, kutatuliwa kabla ya mkataba kusainiwa au kufunikwa na sharti.

Akaunti ya mtu wa tatu na jinsi pesa zinavyohamishwa

Mthibitishaji lazima awe na akaunti moja au zaidi maalum kwa jina la mthibitishaji mwenyewe, huku akitaja uwezo huo, uliokusudiwa pesa zilizoshikiliwa kwa ajili ya wengine (kifungu cha 25 Wna). Hii ndiyo deni la deni . Pesa hizo zimezungukwa na waya: si za mthibitishaji na haziwezi kufikiwa na wadai wa mthibitishaji. Ndiyo maana kukamilisha kwa Kiholanzi ni salama bila mawakala wa escrow au shughuli kati ya mawakili wanaopingana.

• Mthibitishaji anatoa taarifa ya akaunti (nota van afrekening) ikifunika bei, kodi ya uhamisho, ada, gharama za usajili, mgawanyo wa gharama za huduma na kodi za ndani, na amana.
• Unahamisha salio katika fedha zilizosafishwa kutoka kwa akaunti kwa jina lako mwenyewe, kwa kawaida ifikapo siku ya kazi kabla ya kukamilika; mkopeshaji wako hulipa mkopo kwa akaunti hiyo hiyo. Bila fedha zilizosafishwa, hati haijasainiwa.
• Baada ya kusaini, usajili na utafutaji wa mwisho, mthibitishaji hukomboa rehani ya muuzaji, humlipa muuzaji na humlipa kodi ya uhamisho.

Muuzaji hulipwa si kwa sahihi lakini mara tu mthibitishaji anapothibitisha uhamisho umesajiliwa na hakuna kiambatisho au rehani mpya iliyoingilia kati. Pengo hilo ndilo linalokulinda.

Hati miliki, utiaji saini na lugha

Unapokamilisha, kwa kawaida unasaini hati mbili za notari: hati ya uhamisho ( akte van levering au transportakte ), uwasilishaji unaohitajika na kifungu cha 3:89 BW, na, ikiwa unakopa, hati ya rehani ( hypotheekakte ) inayounda haki ya usalama ya mkopeshaji wako, ambayo pia imeanzishwa na hati ya notari (kifungu cha 3:260 BW) na inapatikana wakati wa usajili katika rejista za umma (kifungu cha 3:89 BW). Miadi huchukua hadi saa moja. Kabla ya kusaini, notari hupitia hati, anaelezea maudhui na matokeo yake, na kujibu maswali. Lete hati asili za utambulisho; nakala hazikubaliki.

Hati ya notari ya Kiholanzi imechorwa kwa Kiholanzi: kip. 42 Wna na kip. 43 Wna inahitaji hati hiyo itekelezwe kwa lugha hiyo. Pale ambapo mhusika anayejitokeza hana mamlaka ya kutosha ya Kiholanzi, usaidizi wa mkalimani aliyeapishwa kutoka kwa rejista ya wakalimani na watafsiri walioapishwa (Rbtv) na tafsiri ya hati hiyo ni lazima, na hati hiyo inarekodi kwamba hii ilifanyika. Kiutendaji, ofisi zenye uzoefu na wanunuzi wa kimataifa hutoa tafsiri ya Kiingereza ya rasimu mapema na kupanga mkalimani. Omba rasimu siku kadhaa mbele. Maandishi ya Kiholanzi ndiyo yanayofanya kazi.

Kusainiwa kwa hati ya wakili

Huna haja ya kuwa nchini Uholanzi. Ni kawaida kutoa hati ya wakili ( volmacht ) inayomruhusu mfanyakazi wa ofisi ya mthibitishaji kusaini kwa niaba yako. Hati ya wakili yenyewe kwa kawaida lazima itiwe sahihi mbele ya mthibitishaji — nchini Uholanzi, au nje ya nchi kwa kuhalalisha au apostille, mara nyingi kwa tafsiri iliyothibitishwa. Panga wiki chache zijazo; utambulisho chini ya sheria za utakatishaji fedha bado unatumika.

Usajili, na wakati umiliki unapopita

Baada ya kusainiwa, mthibitishaji huwasilisha hati hiyo kwa rejista za umma zinazoshikiliwa na Kadasta, kwa kawaida kielektroniki siku hiyo hiyo; kisha husindikwa katika Kadasta ya usajili wa msingi, ambayo huchukua wastani wa siku tatu hadi sita za kazi. Usajili hugharimu €88 kwa kila hati ya uhamisho au hati ya rehani inayowasilishwa kidijitali.

Umiliki hupitishwa kwenye usajili, si kwa sahihi (kifungu cha 3:89 BW). Usajili huanza kutumika kuanzia wakati halisi ambapo hati inatolewa kwa Kadaster (kifungu cha 3:19 BW), ndiyo maana muda kati ya kusaini na usajili huwekwa mfupi. Mthibitishaji kisha hufanya utafutaji wa mwisho kabla ya kutoa pesa.

Ada, na ni nani anayechagua mthibitishaji

Nyumba zilizopo karibu kila mara huuzwa kwa gharama ya kosten koper — “gharama kwa mnunuzi”: mnunuzi hulipa kodi ya uhamisho na gharama ya hati ya uhamisho. Kwa sababu mnunuzi hulipa, mnunuzi kwa kawaida huchagua mthibitishaji. Usikubali tu pendekezo la wakala wa mauzo.

Ada za notari hazijawekwa kwa mujibu wa sheria na hutofautiana kati ya ofisi, kwa hivyo pata nukuu zilizoandikwa na ulinganishe kama na kama. Nukuu inapaswa kutaja kando ada za hati ya uhamisho na hati ya rehani, ada za usajili wa Kadaster, gharama za utafutaji, na ada yoyote ya tafsiri, mkalimani au nguvu ya wakili. Kodi ya uhamisho ni tofauti na inalipwa kwa mamlaka ya kodi: 2% kwa mnunuzi atakayeishi katika mali kama makazi kuu, msamaha wa mara moja kwa wanunuzi wanaostahiki wenye umri wa miaka 18 hadi 34 wanaofanya hivyo ndani ya kikomo cha thamani ya mali kilichoorodheshwa kila mwaka, 8% kwa makazi ambayo mnunuzi hatajishughulisha nayo, na 10.4% kwa mali isiyo ya kuishi.

Ambapo muuzaji yuko katika shida ya kifedha

Ikiwa muuzaji ana deni kubwa au anaelekea kufilisika, pengo kati ya mkataba na uhamisho linakuwa hatari: mkopeshaji anaweza kusajili kiambatisho, au muuzaji kutangazwa kufilisika, kabla ya hati yako kusajiliwa — ikikuacha na dai dhidi ya muuzaji aliyefilisika badala ya nyumba.

Sheria ya Uholanzi inatoa ulinzi maalum: ununuzi wenyewe unaweza kusajiliwa katika rejista za umma (kifungu cha 7:3 BW), hatua ambayo kwa kawaida huitwa Vormerkung . Mara tu inaposajiliwa, matukio fulani ya baadaye — ikiwa ni pamoja na viambatisho na kufilisika kwa muuzaji — hayawezi kuwasilishwa dhidi yako kwa muda mdogo wa kisheria, mradi uhamisho utafuata ndani yake. Sio otomatiki: mthibitishaji lazima aipange, kulingana na masharti na mipaka ya muda. Ikiwa utafutaji utaonyesha kiambatisho au rehani inayozidi bei, chukua ushauri tofauti mara moja.

Sheria za utakatishaji fedha, utambuzi na utoaji wa taarifa

Hii inawashangaza wanunuzi wa kigeni zaidi. Wathibitishaji wanaangukia chini ya sheria ya Uholanzi ya kupinga utakatishaji fedha, Wwft (kifungu cha 1a Wwft), na lazima wafanye uchunguzi wa kina wa mteja (kifungu cha 3 Wwft): kuanzisha na kuthibitisha utambulisho wako, kutambua mmiliki anayefaa zaidi pale kampuni inapohusika, kuanzisha madhumuni na asili ya uhusiano, na kufuatilia miamala kwa kuendelea.

Kwa vitendo, mthibitishaji atasisitiza hati za utambulisho asili na kuuliza maswali ambayo yanaweza kuhisi kama yanaingilia kati: pesa zinatoka wapi, jinsi ulivyozikusanya, kwa nini pesa zinatoka kutoka nchi au akaunti fulani, na ni nani anayedhibiti kampuni ya ununuzi. Tarajia kutoa taarifa za benki, ushahidi wa mauzo mengine ya mali, hati ya zawadi au rekodi ya ajira. Fedha kutoka kwa mtu wa tatu, kutoka nje ya EU, au kwa muundo usioeleweka huvutia uchunguzi na kuchelewesha kukamilika.

Mthibitishaji pia ana wajibu wa kisheria wa kuripoti miamala isiyo ya kawaida kwa FIU-Nederland, Kitengo cha Ujasusi wa Fedha cha Uholanzi (kifungu cha 16 Wwft). Mthibitishaji anaweza asikwambie ripoti imetolewa. Hakuna hata moja kati ya haya ambayo ni ya kibinafsi au inayoweza kujadiliwa: mpe mthibitishaji akaunti iliyoandikwa ya fedha zako mwanzoni na mchakato utaendelea vizuri.