Mkataba wa awali wa ununuzi nchini Uholanzi si wa awali hata kidogo. Jina lake la Kiholanzi, voorlopige koopovereenkomst, ni jina lisilo sahihi la kihistoria: mara tu mnunuzi na muuzaji wote wamesaini, mkataba wa kisheria upo na hakuna upande wowote unaoweza kuondoka. Mtumiaji anayenunua nyumba ana siku tatu za kufuta ununuzi bila kutoa sababu; baada ya hapo, njia pekee za kutoka ni sharti lililokubaliwa kama vile sharti la ufadhili, upande mwingine kukubali, au msingi wa kisheria wa kufutwa.
Koopovereenkomst ya voorlopige kweli ni nini
Mkataba huo unaitwa wa muda kwa sababu unatangulia hati ya uhamishaji ya notari. Hiyo ndiyo maana pekee ambayo ni ya muda. Chini ya sheria ya Uholanzi, umiliki wa mali isiyohamishika hupitia hati iliyotekelezwa na notari wa sheria ya kiraia (notaris) na kusajiliwa katika Kadaster, kwa hivyo kati ya saini na kukamilika kuna kipindi, kwa kawaida cha mwezi mmoja hadi mitatu, ambapo pande zote mbili zimefungamana lakini mali bado haijabadilishana mikono. Mkataba wa ununuzi unatawala kipindi hicho.
Majukumu yote mawili ndani yake ni halisi. Muuzaji lazima awasilishe mali hiyo katika hali iliyokubaliwa na bila vikwazo ambavyo havikufichuliwa; mnunuzi lazima alipe bei na afike kwa mthibitishaji katika tarehe iliyokubaliwa. Kushindwa kufanya hivyo ni uvunjaji wa mkataba, na makubaliano ya mfano yanayotumika katika soko la Uholanzi yanaambatanisha na adhabu. Mtu yeyote anayesaini akiamini kwamba hati hiyo inarekodi tu nia ameelewa vibaya alichofanya.
Kile ambacho makubaliano yanajumuisha
Mkataba wa mauzo upo mara tu wahusika wanapokubaliana kuhusu kitu na bei. Kimsingi, kila kitu kingine kinaweza kujazwa na sheria, lakini makubaliano ya ununuzi ya Uholanzi yanayoweza kutekelezwa yanarekodi zaidi: majina na anwani kamili za wahusika, maelezo kamili ya mali pamoja na jina lake la kadastrali, bei, tarehe ya uhamisho, ambayo bidhaa zinazohamishika zimejumuishwa, na hali ambayo mali hiyo inawasilishwa.
Zaidi ya hayo kuna vifungu vinavyoamua ni nani anayebeba hatari gani. Ni masharti gani lazima yatimizwe, na lini. Ikiwa mnunuzi analipa amana au anatoa dhamana ya benki. Kile ambacho muuzaji ametangaza kuhusu mali hiyo, na kile ambacho mnunuzi anakubali kama kasoro inayojulikana. Ikiwa muuzaji amefichua mambo kama vile uchafuzi wa udongo, tanki la mafuta la chini ya ardhi, asbestosi, hali ya mnara au mgogoro unaoendelea na jirani. Migogoro mingi baada ya kukamilika hugeuka kuwa migogoro kuhusu sentensi ambayo haijawahi kuandikwa.
Fomu ya maandishi na kipindi cha siku tatu cha kupoeza
Kifungu cha 7:2 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi (Burgerlijk Wetboek) kinatumika pale ambapo nyumba inanunuliwa na mtu wa kawaida ambaye hafanyi kazi katika taaluma au biashara. Sheria mbili zinafuata kutoka humo. Ununuzi lazima uhitimishwe kwa maandishi, kwa hivyo makubaliano ya mdomo kuhusu bei bado hayamfungi mnunuzi binafsi wa nyumba. Na mnunuzi ana kipindi cha kupoeza (bedenktijd) cha siku tatu, kuanzia siku baada ya mnunuzi kupokea nakala ya makubaliano yaliyosainiwa, ambapo ununuzi unaweza kufutwa bila kutoa sababu yoyote na bila deni lolote.
Maelezo matatu huamua kesi. Kipindi hicho lazima kijumuishe angalau siku mbili ambazo si Jumamosi, Jumapili au sikukuu ya umma, kwa hivyo uwasilishaji wa Ijumaa haumgharimu mnunuzi wikendi. Kipindi hicho kinaanzia kupokea hati iliyosainiwa, ndiyo maana wakati wa makabidhiano unapaswa kurekodiwa. Na haki ni ya mnunuzi pekee: muuzaji anayejutia mpango huo hana kipindi cha kupoa, na wala mnunuzi ambaye ni kampuni au anayenunua wakati wa biashara. Ulinzi hauwezi kutolewa kwa hasara ya mnunuzi.
Kipindi cha kupoa ni kifupi na hakina kikomo. Kitumie ili makubaliano yachunguzwe, si kujadiliana. Ikiwa pande hizo hizo zitakamilisha ununuzi mpya wa mali hiyo hiyo ndani ya miezi sita, mnunuzi hatapewa siku tatu mpya.
Masharti: jinsi mpiga picha anavyofanya kazi
Sharti, au voorbehoud, ni njia kuu ya kutoroka ya mnunuzi baada ya kipindi cha kupoeza kuisha. Linalojulikana zaidi ni sharti la ufadhili (financieringsvoorbehoud), ambalo linampa mnunuzi haki ya kufuta ununuzi ikiwa hakuna ofa ya rehani inayopatikana. Sio otomatiki. Lipo tu ikiwa liliandikwa katika makubaliano, hudumu hadi tarehe iliyotajwa hapo, na kwa kawaida linaweza kuombwa tu kwa notisi iliyoandikwa iliyotolewa kwa wakati na kuungwa mkono na nyaraka za kukataliwa.
Sharti hilo la mwisho huwavutia watu. Mnunuzi anayeruhusu tarehe ipite, au anayetuma barua pepe isiyoungwa mkono, hupoteza masharti na kubaki amefungwa kwa ununuzi ambao hawawezi kufadhili, ambayo ndiyo hali ambayo kifungu cha adhabu kimeundwa. Ikiwa mshauri wa rehani anahitaji muda zaidi, muulize muuzaji kwa maandishi kwa nyongeza na upate nyongeza hiyo kwa maandishi pia. Masharti mengine pia ni ya kawaida: utafiti wa kimuundo wa kuridhisha, uuzaji wa nyumba ya mnunuzi mwenyewe, utoaji wa kibali, au matokeo chanya kutoka kwa manispaa kuhusu matumizi yaliyokusudiwa.
Amana, dhamana ya benki na kifungu cha adhabu
Mikataba ya mfano inayotumiwa na vyama vya mawakala wa mali isiyohamishika vya Uholanzi inamtaka mnunuzi kulipa amana katika akaunti ya mteja wa mthibitishaji, au kutoa dhamana ya benki kwa kiasi sawa, kwa kawaida asilimia kumi ya bei ya ununuzi, ndani ya idadi iliyowekwa ya wiki baada ya kipindi cha kupoeza kuisha. Mifumo hiyo hiyo huweka adhabu ya kushindwa kutekeleza kwa asilimia kumi ya bei, inayolipwa juu ya wajibu wa kutekeleza au kama fidia ikiwa muuzaji atafutwa.
Adhabu hiyo hailipwi kiotomatiki. Kama sheria, mhusika aliyekosa kulipa lazima kwanza apewe notisi ya maandishi ili kutekeleza ndani ya kipindi kilichotajwa, na ni baada tu ya kipindi hicho kupita bila utendaji ndipo mhusika huyo atashindwa kutekeleza. Mhusika aliyejeruhiwa kisha huchagua: kudai utendaji, au kufuta na kudai adhabu. Mahakama inaweza kupunguza adhabu ya kimkataba, lakini pale tu ambapo haki inaihitaji waziwazi, ambayo ni mtihani mgumu; kudhani kwamba jaji atapunguza tu kiasi hicho ni mpango mbaya.
Vormerkung: kusajili ununuzi ili kulinda nafasi yako
Kati ya saini na uhamisho, mnunuzi huwekwa wazi. Muuzaji anaweza kuuza nyumba hiyo hiyo kwa mtu mwingine, kutoa rehani juu yake, au kutangazwa kufilisika, na makubaliano ya ununuzi yenyewe humpa mnunuzi dai la kibinafsi tu. Kifungu cha 7:3 cha Kanuni za Kiraia huruhusu ununuzi wa mali isiyohamishika kusajiliwa katika rejista za umma. Usajili huu, unaojulikana kwa jina lake la Kijerumani Vormerkung, humfanya mnunuzi asiwe na kinga dhidi ya mauzo ya baadaye, rehani ya baadaye, kiambatisho au kufilisika kwa upande wa muuzaji.
Usajili hufanywa na mthibitishaji na hugharimu kidogo. Athari yake huisha nyuma ikiwa mali haijahamishwa ndani ya miezi sita, na usajili mpya kati ya pande hizo hizo huzuiwa kwa miezi mingine sita, kwa hivyo ni ngao kwa kipindi cha kawaida cha kukamilisha badala ya nafasi iliyo wazi. Wakati wa kipindi cha siku tatu cha kupoeza, usajili unahitaji hati ya mthibitishaji. Kwa ununuzi wowote wenye pengo refu kabla ya kukamilika, au ambapo muuzaji hana uhakika wa kifedha, unapaswa kuwa chaguo-msingi.
Kuvunja mazungumzo kabla ya kusaini chochote
Kuna hatua kabla ya makubaliano ambapo hakuna kilichosainiwa, na sheria ya Uholanzi haiiachi huru kabisa. Kuanzia ni kwamba kila upande unaweza kuvunja mazungumzo. Uhuru huo unaishia pale ambapo upande mwingine unaweza kutegemea mkataba unaokuja, au pale ambapo kuvunja makubaliano kungekuwa kukubalika kwa sababu zingine; katika hali hizo upande unaoondoka unaweza kuwajibika kwa gharama na, haswa, kwa hasara ya makubaliano. Mahakama Kuu iliweka jaribio hilo katika hukumu yake ya tarehe 12 Agosti 2005 katika kesi ya CBB dhidi ya JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337), na inalitumia kikamilifu: dhima ya mazungumzo yaliyovunjika ni ubaguzi, sio sheria.
Barua za nia katika ununuzi wa biashara
Katika uuzaji wa biashara au hisa, hati inayotangulia mpango huo ni barua ya nia (intentieverklaring). Hapa lebo haina maana zaidi ya maneno. Barua nyingi za nia huacha maneno ya kibiashara yasifungamane huku yakifanya vifungu vichache vifungamane kikamilifu: usiri, upekee kwa kipindi kilichotajwa, nani analipa gharama za uchunguzi wa kina, sheria inayosimamia na jukwaa. Ikiwa nia ni kwamba hakuna mpango wowote hadi makubaliano ya ununuzi wa hisa yatakaposainiwa, sema hivyo katika sentensi moja isiyo na utata, kwa sababu barua inayosomeka kama makubaliano yaliyokamilika itachukuliwa kama moja.
Ufichuzi, uchunguzi na vifungu vinavyobadilisha hatari
Sheria ya Uholanzi inagawanya jukumu la kasoro kati ya wajibu wa muuzaji kufichua na wajibu wa mnunuzi kuchunguza. Muuzaji lazima amwambie mnunuzi anachojua kuhusu kasoro zinazozuia matumizi ya kawaida, hata kama mnunuzi hatauliza; muuzaji anayekaa kimya kuhusu paa linalovuja au tatizo la kimuundo hawezi kujificha baadaye nyuma ya mnunuzi kushindwa kuangalia. Mnunuzi, kwa upande wake, lazima afanye uchunguzi ambao mnunuzi makini angefanya, ambao kwa mali ya zamani kwa kawaida humaanisha utafiti wa kimuundo.
Pale ambapo majukumu hayo mawili yanatimizwa, wajibu wa muuzaji kwa ujumla hutawala: ukimya kuhusu kasoro inayojulikana haujatibiwa na mnunuzi ambaye hajachunguzwa. Ndiyo maana makubaliano ya kawaida yana seti ya vifungu vilivyoundwa kusongesha mstari. Kifungu cha umri (ouderdomsclausule) kinarekodi kwamba mali hiyo ni ya zamani na kwamba mnunuzi anakubali kiwango cha chini cha ujenzi. Kifungu kisicho cha umiliki (niet-zelfbewoningsclausule) kinatumiwa na warithi na wawekezaji ambao hawajawahi kuishi katika mali hiyo na kwa hivyo hawawezi kusema mengi kuihusu. Kifungu ambacho mnunuzi anakubali kasoro iliyotajwa huondoa kasoro hiyo kutoka kwa majadiliano kabisa.
Hakuna hata moja ya vifungu hivi ambavyo havina madhara. Kila kimoja kinapunguza kile ambacho mnunuzi anaweza kudai baadaye, na kila kimoja kinaweza kujadiliwa. Ikiwa muuzaji ataongeza kimoja baada ya mchakato kukamilika, kichukulie kama ishara ya kuuliza anachojua, na uandike jibu katika makubaliano badala ya barua pepe.
Mambo ya kuangalia kabla ya kusaini
Soma maelezo ya unachonunua kwa kutumia dondoo la kadastrali na mipango, si kwa kutumia brosha ya mauzo. Hakikisha kwamba kila sharti unalotegemea liko kwenye hati, pamoja na tarehe na utaratibu wa kulitumia. Hakikisha tarehe ya kukamilika kwa ofa yako ya rehani inaisha muda wake, na ikiwa unauza pia, kwa kutumia tarehe ya kukamilika kwa mauzo yako mwenyewe. Hakikisha kile ambacho muuzaji ametangaza na kile ambacho umekubali, kwa sababu kifungu ambacho unakubali mali kama ilivyo hufifisha suluhu zako baadaye.
Mambo mawili yanastahili kuzingatiwa tofauti. Malalamiko kuhusu kasoro lazima yafanywe ndani ya muda unaofaa baada ya ugunduzi; sheria iliyowekwa ya miezi miwili inayotumika kwa ununuzi wa bidhaa zinazohamishika kwa watumiaji haitumiki kwa ununuzi wa nyumba, lakini kuchelewa bado kunamgharimu mnunuzi madai yake. Na kodi ya uhamisho, unafuu wa riba ya rehani na matokeo yoyote ya kodi ya muundo unaochagua ni masuala ya mshauri wa kodi, si kwa wakili wako au wakala wako wa mali.
Law & More Hupitia na kuandaa mikataba ya ununuzi ya Uholanzi kwa wanunuzi na wauzaji, hujadili masharti na tarehe za kukamilika, na hutenda kazi wakati mpango unashindwa na adhabu inadaiwa. wanasheria wa mkataba fanya kazi kwa Kiholanzi na Kiingereza na utoe jibu wazi kuhusu msimamo wako. Tuambie kuhusu hali yakoTutakujulisha chaguzi zako ndani ya siku moja ya kazi.
Jinsi Law & More inaweza kukusaidia na hili imeelezwa kwenye yetu wakili wa mali isiyohamishika ukurasa.
