Sheria ya Mali Isiyohamishika nchini Uholanzi

Uchunguzi kamili wa mali unashughulikia: Utafiti wa Usajili wa Ardhi (umiliki, rehani, viambatisho), ukaguzi wa mpango wa ukanda, hali ya kimuundo na historia ya kibali, vyeti vya uchafuzi wa udongo, hati za VvE (kwa vyumba), mikataba ya kukodisha na gharama za huduma, na ripoti za mazingira na asbestosi. Kwa mali ya kibiashara, mapato ya kukodisha, hatari za nafasi zilizo wazi, na thamani ya soko pia ni muhimu. Law & More huratibu mchakato mzima wa uchunguzi wa kina.

Mtumiaji anaponunua nyumba, sheria inatoa kipindi cha kutuliza cha siku tatu baada ya kupokea makubaliano ya ununuzi yaliyosainiwa. Katika kipindi hiki mnunuzi anaweza kujiondoa kwenye ununuzi bila kutoa sababu yoyote na bila kulipwa faini. Kipindi cha kutuliza lazima kijumuishe angalau siku mbili za kazi. Baada ya kuisha muda wake, makubaliano yanakuwa ya lazima, kulingana na masharti yoyote yaliyokubaliwa.

Wapangaji wa nafasi ya makazi wanafurahia ulinzi mkubwa dhidi ya kusitishwa kwa mkataba. Mwenye nyumba anaweza tu kumaliza mkataba kwa misingi ya kisheria, kama vile matumizi ya kibinafsi ya dharura, na lazima azingatie kipindi sahihi cha notisi. Ikiwa mpangaji hatakubali kusitishwa kwa mkataba, mkataba utaendelea hadi mahakama itakapotoa uamuzi juu yake. Nafasi hutofautiana kwa nafasi ya kibiashara, kulingana na aina.

Jengo limegawanywa katika haki za ghorofa na hati ya mthibitishaji ya mgawanyiko, ambayo imesajiliwa katika Usajili wa Ardhi. Hati hiyo inaelezea sehemu za kibinafsi na sehemu za kawaida na ina kanuni za mgawanyiko. Katika mgawanyiko, Chama cha Wamiliki wa Nyumba (VvE) kinatokana na utendaji kazi wa sheria, ambapo kila mmiliki wa ghorofa ni mwanachama.

Ikiwa mali iliyowasilishwa haina sifa ambazo mnunuzi anastahili kutarajia, kuna kutofuata sheria. Mnunuzi lazima aripoti kasoro hiyo kwa muuzaji ndani ya muda unaofaa. Kulingana na hali, mnunuzi anaweza kudai ukarabati, punguzo la bei, fidia, au kufutwa kwa makubaliano. Ikiwa muuzaji anawajibika kwa kiasi fulani inategemea vifungu vilivyokubaliwa na wajibu wa mnunuzi kuchunguza.

Mkataba wa ununuzi hurekodi mipango kati ya mnunuzi na muuzaji na unafunga mara tu pande zote mbili zimesaini (kulingana na kipindi cha kupoeza na masharti yoyote ya awali). Hata hivyo, umiliki hupitia tu hati ya uhamishaji ya notari, ambayo huandikwa na notari na kisha kusajiliwa katika rejista za umma za Usajili wa Ardhi. Kwa kawaida kuna wiki kadhaa hadi miezi kati ya ununuzi na uhamisho.

Hiki ni kifungu katika makubaliano ya ununuzi kinachomruhusu mnunuzi kufuta ununuzi bila malipo ikiwa hawezi kupanga rehani ndani ya kipindi kilichokubaliwa. Mnunuzi lazima aombe sharti hilo kwa wakati na kwa maandishi, kwa kawaida akitoa kukataliwa mara moja au zaidi kutoka kwa mkopeshaji. Ikiwa tarehe ya mwisho itapita, ulinzi utaisha na adhabu ya kawaida ya 10% inaweza kulipwa.

Mbali na bei ya ununuzi, mnunuzi kwa kawaida hulipa kodi ya uhamisho (au VAT kwa majengo mapya), ada za mthibitishaji kwa hati ya uhamisho na hati ya rehani, na gharama ya usajili katika Usajili wa Ardhi. Kamisheni ya wakala wa mali kwa ujumla hulipwa na mhusika anayemshirikisha wakala. Mgao halisi umewekwa katika makubaliano ya ununuzi.

Wapangaji wa nafasi za makazi wanafurahia ulinzi mkubwa wa kisheria, ikiwa ni pamoja na ulinzi dhidi ya kusitishwa kwa mkataba na dhidi ya ongezeko la kodi. Kwa nafasi za kibiashara, sheria hutofautisha kati ya "nafasi ya biashara ya rejareja" (kama vile maduka na ukarimu, pamoja na sheria zake za muda na kusitishwa kwa mkataba) na "nafasi nyingine za biashara" (kama vile ofisi, zenye ulinzi mdogo sana). Mfumo unaotumika huamua kwa nguvu msimamo wa kila upande.

Hapana. Kwa nafasi ya makazi inayodhibitiwa, viwango vya juu vya kisheria vinatumika kwa ongezeko la kodi ya kila mwaka, lililowekwa na serikali. Katika sekta binafsi, wahusika wana uhuru zaidi, lakini vifungu vya uainishaji wa mikataba na, katika miaka ya hivi karibuni, mipaka ya kisheria mara nyingi hutumika. Katika hali fulani mpangaji anaweza kuwa na ongezeko lililopendekezwa kupitiwa na Mahakama ya Kodi au mahakama.

Haki ya ardhi ni ada kwa mali moja (ardhi inayotumika) kwa manufaa ya mali nyingine (ardhi inayotawala), kwa mfano haki ya njia. Haki ya ardhi hutokea kwa kuunda kupitia hati ya notari na usajili katika Usajili wa Ardhi, au kwa agizo la daktari. Maudhui na upeo wake hufuata hasa kutoka kwa hati ya uundaji.

Maamuzi ya Chama cha Wamiliki wa Nyumba yanaweza, katika hali fulani, kubatilishwa au kuwa batili, kwa mfano pale yanapokinzana na hati ya mgawanyiko, kanuni, au viwango vya busara na haki. Mmiliki anaweza kuiomba mahakama ya wilaya ndogo kubatilisha uamuzi ndani ya kipindi kifupi cha kisheria. Kesi zinaweza pia kuanzishwa kuhusu matengenezo yaliyoahirishwa au usimamizi wa mfuko wa akiba.

Kukodisha ardhi kunatoa haki ya kutumia na kufurahia ardhi ya mtu mwingine badala ya kodi ya ardhi (kanuni). Haki ya jengo, kwa upande mwingine, inatoa haki ya kumiliki majengo, kazi, au upandaji miti ndani, juu, au juu ya ardhi ya mtu mwingine, tofauti na umiliki wa ardhi yenyewe. Zote mbili ni haki huru za mali isiyohamishika, zilizoundwa na hati ya mthibitishaji, ambazo zinaweza kuhamishwa au kuzuiwa.

Mwenye nyumba hawezi kumfukuza mpangaji kwa hiari yake mwenyewe; uamuzi wa mahakama unahitajika. Kesi kwa kawaida huanza na hati ya wito inayotaka kufutwa kwa upangaji na kufukuzwa, kwa mfano kwa sababu ya malimbikizo ya kodi ya nyumba. Ikiwa mahakama itakubali dai hilo, kufukuzwa kunaweza kufanywa kwa msaada wa mdhamini. Katika kesi za dharura, wakati mwingine kesi za muda za unafuu zinawezekana.

Kwa mali isiyohamishika ya kibiashara, hatari ni kubwa na vipengele vya kisheria, kodi, na kimuundo ni ngumu. Uchunguzi wa kina unaonyesha hatari kama vile mikataba ya kukodisha iliyopo, njia za hakimiliki, vikwazo vya sheria za umma, uchafuzi wa udongo, na vikwazo vya mpango wa ukandaji. Kwa kutambua hatari hizi kabla ya kusaini, mnunuzi anaweza kurekebisha bei, masharti, au dhamana, au kuamua kuachana na muamala huo.

VvE lazima, miongoni mwa mambo mengine, ikutane kila mwaka, idumishe mfuko wa akiba kwa ajili ya matengenezo makubwa na kuhakikisha jengo linahifadhiwa. Tangu 2018, mchango wa chini kabisa wa kisheria kwa mfuko wa akiba unatumika. Ukinunua nyumba, uliza kila wakati kuhusu hali ya kifedha na kumbukumbu za VvE.

Ikiwa muuzaji ataficha kasoro anayoijua ambayo inazuia matumizi ya kawaida ya mali hiyo, anaweza kuwajibika licha ya kifungu cha "kununuliwa kama inavyoonekana". Mnunuzi anaweza kudai ukarabati, fidia au, katika hali mbaya, kufuta ununuzi. Taarifa ya kasoro hiyo kwa wakati ni muhimu.

Kukodisha nyumba kwa njia ya subordination kwa kawaida huruhusiwa tu kwa idhini ya mwenye nyumba, na makubaliano ya upangaji mara nyingi hukataza waziwazi. Kukodisha nyumba kwa njia ya subordination kinyume cha sheria kunaweza kusababisha kukomeshwa kwa upangaji na wajibu wa kukabidhi faida yoyote. Manispaa pia mara nyingi huweka sheria zao wenyewe kuhusu kodi za muda mfupi.

Kwa kukodisha ardhi unaweza kutumia ardhi ya mtu mwingine kama malipo ya ada ya mara kwa mara (kanon), huku haki ya jengo ikikufanya mmiliki wa jengo au jengo lililo kwenye ardhi ya mtu mwingine. Zote mbili ni haki za mali zilizoanzishwa mbele ya mthibitishaji na kusajiliwa katika Usajili wa Ardhi.

Mnunuzi binafsi wa nyumba ana kipindi cha siku tatu cha kisheria cha kutuliza nyumba baada ya kupokea makubaliano ya ununuzi yaliyosainiwa na kisha anaweza kujiondoa bila kutoa sababu. Zaidi ya hayo, sharti la awali, kwa mfano kwa ajili ya ufadhili, hutoa njia ya kutoka ndani ya kipindi kilichokubaliwa.