Wakili wa Mali isiyohamishika
huko Uholanzi

Ushauri au taratibu? Omba mkutano wa utangulizi bila malipo.

Kiwango cha wateja Law & More on Klantenvertellen ikiwa na 9.6 kati ya 10 (mapitio 81, kufikia Oktoba 2026).

Law & More ni kampuni ya sheria inayozungumza Kiingereza nchini Eindhoven na AmsterdamWanasheria wetu wa mali isiyohamishika husaidia wanunuzi, wauzaji, wapangaji, wamiliki wa nyumba na makampuni ya kimataifa katika miamala ya mali, ukodishaji, ujenzi na kasoro nchini Uholanzi.

Wakili wa mali isiyohamishika anakusaidia ikiwa ununuzi wa nyumba yako au eneo la biashara unatishia kutofanikiwa, au ikiwa mkandarasi wako atafanya kazi yenye kasoro. Ushauri wa haraka pia unahitajika ikiwa haukubaliani na uamuzi wa chama cha wamiliki (VvE) au una mgogoro na mpangaji wako au mwenye nyumba. Kwenye ukurasa huu unaweza kusoma sheria zipi zinazotumika kwa kununua, kukodisha, kujenga na kumiliki mali isiyohamishika, tarehe za mwisho zipi zinazotumika na jinsi tunavyokusaidia.

Jinsi tunavyosaidia

Wakili wa mali isiyohamishika anakusaidia katika hali gani?

Wakili wa mali isiyohamishika hushauri na kushtaki kuhusu mali isiyohamishika: kununua na kuuza, kukodisha na kukodisha, kujenga na kukarabati, na haki na wajibu wa wamiliki. Hii inaweza kufanywa mapema, wakati wa kuandika au kuangalia mikataba, au baadaye katika mgogoro. Tunaweza pia kukushauri kuhusu maswali yanayotokana na sheria mpya, kama vile sheria za kukodisha za 2024.

Tunafanya kazi kwa watu binafsi, wajasiriamali, wawekezaji, watengenezaji miradi na mameneja wa mali. Wakili wa mali isiyohamishika huangalia zaidi ya mipaka ya maeneo ya sheria ya mtu binafsi, kwa sababu sheria ya ununuzi, kodi ya nyumba, ujenzi na ujirani mara nyingi huunganishwa. Wateja huja kwetu katika hali kama hizi:

Mnunuzi au muuzaji anataka kujiondoa katika makubaliano ya ununuzi, au adhabu ya asilimia 10 ya bei ya ununuzi itadaiwa.
Baada ya uhamisho, unagundua kasoro ambazo muuzaji angepaswa kufichua, kama vile unyevunyevu, matatizo ya msingi au asbestosi
Mkandarasi anatoa kazi iliyochelewa au mbaya, au anatuma ankara ya kazi ya ziada (meerwerk) ambayo hukuiomba
Una mgogoro na mpangaji wako au mwenye nyumba kuhusu kodi ya nyumba, matengenezo, kusitishwa au kufukuzwa
Chama cha wamiliki hufanya uamuzi kuhusu matengenezo au gharama ambazo unataka zifutwe
Una mgogoro na majirani zako kuhusu mpaka, njia au miti
Unataka kununua ardhi kutoka kwa manispaa, au kupanga ipasavyo muamala wa mali isiyohamishika, kukodisha ardhi (erfpacht) au haki ya superficies (opstalrecht).

Ushauri wa kisheria wa mapema kutoka kwa wakili wa mali isiyohamishika hulipa. Baada ya uhamisho au kukamilika kwa kazi, msimamo wako wa mazungumzo mara nyingi huwa dhaifu, na baadhi ya tarehe za mwisho huwa fupi, kama vile mwezi mmoja wa kupinga uamuzi wa chama cha wamiliki.

Unapaswa kuzingatia nini unaponunua na kuuza mali isiyohamishika?

Ununuzi wa nyumba lazima urekodiwe kwa maandishi (Kifungu cha 7:2 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi). Unakuwa mmiliki tu mara tu hati ya uhamishaji wa notari imeingizwa katika rejista za umma za Usajili wa Ardhi (Kadaster) (Kifungu cha 3:89 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi). Migogoro mingi hutokea katika wiki kati ya kusaini makubaliano ya ununuzi na uhamisho.

Mnunuzi binafsi wa nyumba ana kipindi cha siku tatu cha kupoeza nyumba (bedenktijd) baada ya kusaini. Baada ya hapo, ununuzi huo unafunga, isipokuwa sharti linalofuata (ontbindende voorwaarde) linatumika, kama vile sharti la ufadhili. Sharti kama hilo linafanya kazi tu ikiwa utalitumia kwa wakati na kwa njia sahihi. Kwa hivyo zingatia kwa makini tarehe zilizo katika makubaliano ya ununuzi.

Ikiwa upande utashindwa kutekeleza majukumu yake, upande mwingine unaweza kuujulisha kwa kushindwa (ingebrekestelling) na kisha kudai utendaji, kusitishwa kwa mkataba au fidia. Mikataba mingi ya kawaida ya ununuzi ina adhabu ya asilimia 10 ya bei ya ununuzi. Mahakama inaweza kupunguza adhabu hiyo ikiwa kuitumia kikamilifu itakuwa haikubaliki waziwazi (Kifungu cha 6:94 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi). Wakili wa mali isiyohamishika anaweza kuangalia makubaliano ya ununuzi kuhusu mambo haya kabla ya kusaini. Soma zaidi kuhusu kusitisha makubaliano ya ununuzi.

Unaweza kufanya nini kuhusu kasoro zilizofichwa?

Nyumba lazima iwe na mali uliyostahili kutarajia chini ya makubaliano ya ununuzi (Kifungu cha 7:17 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi). Ikiwa sivyo, kuna kutofuata sheria (kutofuata sheria) na unaweza kumchukulia muuzaji jukumu.

Ikiwa una kesi kali inategemea wajibu wa muuzaji kufichua (mededelingsplicht) na wajibu wa mnunuzi kuchunguza (onderzoeksplicht). Muuzaji lazima afichue kasoro anazojua. Mnunuzi lazima achunguze kile ambacho angeweza kugundua kwa njia inayofaa, kwa mfano kwa kutumia utafiti wa kimuundo. Kifungu cha umri au kifungu cha asbestosi kinaweza kupunguza msimamo wako. Wakili wa mali isiyohamishika hutathmini, pamoja na mtaalamu wa ujenzi ikiwa ni lazima, kama kasoro hiyo iligunduliwa kwako.

Lazima umjulishe muuzaji ndani ya muda unaofaa baada ya ugunduzi (Kifungu cha 7:23 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi). Ukinunua kama mtumiaji kutoka kwa muuzaji mtaalamu, arifa ndani ya miezi miwili kwa wakati unaofaa. Dai kimsingi halina muda wa kutosha miaka miwili baada ya arifa hiyo. Tazama pia ukurasa wetu kuhusu kasoro zilizofichwa nyumbani.

Ni nini kinachotumika ukinunua ardhi kutoka kwa serikali?

Manispaa au mamlaka nyingine ya umma inayouza ardhi lazima kimsingi itoe fursa sawa kwa pande zote zinazohusika. Hii inatokana na hukumu ya Didam ya Mahakama Kuu (Hoge Raad) ya tarehe 26 Novemba 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778).

Mamlaka lazima itangaze nia yake ya kuuza kwa wakati unaofaa na kutumia vigezo vya uteuzi usio na upendeleo. Ni tu ikiwa imethibitishwa mapema, au inaweza kudhaniwa kwa busara, kwamba kuna mgombea mmoja tu mzito ndipo inaweza kuuza moja kwa moja. Sheria hii ya kesi ina athari kubwa kwa watengenezaji wa miradi na wawekezaji. Pia soma makala yetu kuhusu mikataba ya uendelezaji wa ardhi.

Ni sheria gani zinazotumika katika kukodisha na kukodisha mali isiyohamishika?

Sheria ya upangaji katika Kitabu cha 7 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi inaonyesha tofauti kubwa kati ya nafasi ya makazi na majengo ya biashara. Mpangaji wa nafasi ya makazi ana usalama mkubwa wa umiliki (huurbescherming): upangaji unaisha tu ikiwa mpangaji anakubali au mahakama ya wilaya ndogo (kantonrechter) itaamua hivyo (Vifungu 7:272 na 7:274 vya Kanuni za Kiraia za Uholanzi).

Tangu tarehe 1 Julai 2024, Sheria ya Kukomesha Upangaji wa Muda Uliowekwa (Wet vaste huurcontracten) imetumika: mikataba ya upangaji wa nafasi ya makazi kimsingi ni ya muda usiojulikana. Kutokana na Sheria ya Kodi ya Bei Nafuu (Wet betaalbare huur), mfumo wa pointi pia umetumika kwa sehemu kubwa ya sehemu ya kodi ya kati tangu tarehe hiyo hiyo. Tangu tarehe 1 Julai 2023, Sheria ya Umiliki Bora wa Ardhi (Wet goed verhuurderschap) imeweka sheria kwa kila mwenye nyumba, kama vile amana ya juu ya kodi ya msingi ya miezi miwili.

Majengo ya biashara yamegawanywa katika makundi mawili. Maduka, migahawa na mikahawa na biashara za ufundi huangukia chini ya Kifungu cha 7:290 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi, kikiwa na muda wa upangaji wa kimsingi wa miaka mitano na mitano. Ofisi huangukia chini ya Kifungu cha 7:230a cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi, kikiwa na ulinzi dhidi ya kufukuzwa pekee. Tangu Januari 1, 2023, jengo la ofisi lazima kimsingi liwe na angalau lebo ya nishati C; vinginevyo haliwezi kutumika tena kama ofisi.

Wanasheria wetu wa sheria za upangaji hushughulikia migogoro kuhusu mikataba ya upangaji, kodi ya nyumba, kasoro na kufukuzwa. Soma zaidi kwenye ukurasa wetu kuhusu wakili wa sheria za upangaji.

Haki zako ni zipi katika ujenzi, kazi za ziada na ukamilishaji?

Chini ya mkataba wa ujenzi (aanneming van werk), mkandarasi anaahidi kujenga kazi na kuiwasilisha (Kifungu cha 7:750 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi). Tangu Januari 1, 2024, Sheria ya Uhakikisho wa Ubora wa Majengo (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen) imetumika. Tangu wakati huo, mkandarasi pia anawajibika baada ya kukamilika kwa kasoro ambazo hazikugunduliwa wakati huo, isipokuwa kama haziwezi kuhusishwa naye.

Kwa mteja binafsi, mkandarasi lazima atoe faili ya kukamilisha (opleverdossier) (Kifungu cha 7:757a cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi). Mteja binafsi anaweza kuweka si zaidi ya asilimia 5 ya bei ya mkataba kwa mthibitishaji, kama dhamana ya ukarabati wa kasoro za kukamilisha (Kifungu cha 7:768 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi). Dai la kasoro ya ujenzi halitapunguzwa muda kabla ya miaka ishirini baada ya kukamilika (Kifungu cha 7:761 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi).

Kazi ya ziada ni kazi nje ya kazi ya awali. Kimsingi, mkandarasi anaweza tu kutoza ongezeko la bei ikiwa alikuonya kuhusu hitaji hilo kwa wakati unaofaa, isipokuwa kama ulipaswa kuelewa hitaji hilo mwenyewe (Kifungu cha 7:755 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi). Kwa hivyo kila wakati andika mabadiliko kwa maandishi, ikiwa ni pamoja na bei. Unapokamilisha, pia andika kasoro zote zinazoonekana katika ripoti ya kukamilisha.

Miradi ya biashara mara nyingi hutawaliwa na UAV 2012 au UAV-GC 2005 (masharti ya kawaida ya ujenzi wa Uholanzi), ikiwa na sheria zao wenyewe kuhusu kazi ya ziada, ukamilishaji na dhima ya wakandarasi na wasanifu majengo. Kwa migogoro ya ujenzi, unaweza kumgeukia wakili wetu wa sheria ya ujenzi . Katika maendeleo ya mradi, ambapo ujenzi na ununuzi vinapoungana, wanasheria wetu wa sheria ya ujenzi na wakili wa mali isiyohamishika hufanya kazi pamoja.

Chama cha wamiliki kinadhibiti nini na ni haki gani zinazoweka kikomo cha umiliki wako?

Mtu yeyote anayenunua nyumba anakuwa mmiliki wa haki ya ghorofa (appartementsrecht) na moja kwa moja kuwa mwanachama wa chama cha wamiliki (Vereniging van Eigenaren, VvE). Hati ya mgawanyiko (splitsingsakte) na kanuni za mgawanyiko huamua ni sehemu gani ni za faragha na jinsi gharama zinavyogawanywa.

Chama cha wamiliki lazima kiweke akiba ya fedha kila mwaka kwa ajili ya matengenezo makubwa: kwa msingi wa mpango wa matengenezo wa miaka mingi au angalau asilimia 0.5 ya thamani ya kurejeshwa (Kifungu cha 5:126 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi). Ikiwa hukubaliani na uamuzi wa mkutano, unaweza kuomba mahakama ya wilaya ndogo kuubatilisha. Lazima uwasilishe ombi hilo ndani ya mwezi mmoja (Kifungu cha 5:130 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi). Wakili wa mali isiyohamishika anaweza kupitia hati ya mgawanyiko na uamuzi kwa ajili yako. Tazama pia ukurasa wetu kuhusu wakili wa chama cha wamiliki.

Umiliki unaweza pia kuwekewa mipaka na haki za wengine. Hizi hurekodiwa katika rejista za umma na hupitishwa kwa mmiliki mpya anayeuzwa. Sheria ziko katika Kitabu cha 5 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi.

Kukodisha ardhi kunatoa haki ya kutumia ardhi ya mtu mwingine, kwa kawaida kama malipo ya kodi ya ardhi ya kila mwaka (kanuni) (Kifungu cha 5:85 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi). Unaponunua, zingatia muda na tarehe za ukaguzi.
Haki ya kuwa na majengo au kazi ndani, juu au juu ya ardhi ya mtu mwingine (Kifungu cha 5:101 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi), kwa mfano paneli za jua kwenye paa la mtu mwingine.
Njia ya haki (erfdienstbaarheid) ni mzigo kwa shamba moja kwa manufaa ya shamba lingine, kama vile haki ya njia (Kifungu cha 5:70 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi).

Sheria ya jirani pia imo katika Kitabu cha 5. Huruhusiwi kuwasumbua majirani zako kinyume cha sheria, kwa mfano kupitia kelele au harufu (Kifungu cha 5:37 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi). Miti lazima kimsingi iwe angalau mita mbili kutoka mpaka, vichaka na ua nusu mita (Kifungu cha 5:42 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi). Soma zaidi kwenye ukurasa wetu wa wakili wa migogoro ya majirani.

Kwa nini wateja wa kimataifa huchagua Law & More?

Tunafanya kazi kwa ajili ya wageni wa kimataifa, makampuni ya kigeni na makampuni ya kigeni pamoja na wateja wa Uholanzi. Hilo linamaanisha nini kivitendo:

Ushauri, mawasiliano na mwenendo wa kesi yako umeelezewa kwa Kiingereza, pamoja na masharti ya kisheria ya Kiholanzi pale yanapohitajika.
Ofisi katika Eindhoven, katika eneo la Brainport, na eneo la kutembelea Amsterdam.
Wafanyakazi wetu huzungumza Kiholanzi, Kiingereza, Kijerumani, Kihispania, Kiitaliano, Kipolandi, Kirusi, Kiarabu na Kituruki, kwa hivyo mawasiliano yako ya kwanza na maelezo ya kesi yako yanaweza kufanywa katika lugha yako mwenyewe.
Tunapatikana Jumatatu hadi Ijumaa kuanzia saa 08:00 hadi 22:00 na Jumamosi kuanzia saa 09:00 hadi 17:00.

Kesi na wakili wa mali isiyohamishika katika Law & More kuendelea?

Kesi inaendelea katika awamu nne: upokeaji, ushauri, mazungumzo na, ikiwa ni lazima, kesi. Kwa kila awamu, tunajadili mapema kile tutafanya na takriban gharama yake.

1
Ulaji
Katika mkutano wa utangulizi wa bure, tunajadili hali yako na tarehe za mwisho zinazotumika. Tunaomba hati husika, kama vile makubaliano ya ununuzi, makubaliano ya upangaji au hati ya mgawanyiko, na kutambua pande zote zinazohusika.
2
Ushauri
Tunatathmini haki na wajibu wako na kuelezea hatari na fursa ulizonazo. Usaidizi wetu uko katika Kiholanzi au Kiingereza.
3
Majadiliano
Tunamchukulia mwenzake kuwa na jukumu au tunampa taarifa ya kutofanya kazi na kufanya mazungumzo. Migogoro mingi ya mali isiyohamishika huishia katika mipango ambayo tunarekodi katika makubaliano ya suluhu (vaststellingsovereenkomst).
4
Mafanikio
Ikiwa suluhu haitafikiwa, tunaenda mahakamani mbele ya mahakama ya wilaya ndogo, mahakama ya wilaya au katika usuluhishi, na kukusaidia katika kesi za muhtasari (kort geding) au katika rufaa.

Kesi za upangaji, ambazo mawakili wetu wa sheria za upangaji hufanya, huenda kila wakati katika mahakama ya wilaya ndogo. Migogoro mingine ya mali isiyohamishika huenda katika mahakama ya wilaya ndogo hadi €25,000, na zaidi ya hapo katika mahakama ya wilaya, ambapo uwakilishi wa wakili ni lazima. Unaweza kukata rufaa kwa hukumu katika mahakama ya rufaa ndani ya miezi mitatu. Kwa migogoro ya ujenzi, usuluhishi unapatikana mbele ya Bodi ya Usuluhishi kwa Sekta ya Ujenzi (Raad van Arbitrage voor de Bouw), ikiwa hii imekubaliwa katika mkataba. Wakili wa mali isiyohamishika hutathmini kwa kila kesi ikiwa upatanishi, usuluhishi au mahakama ndio njia bora zaidi.

Wakili wa mali isiyohamishika anagharimu kiasi gani?

Mkutano wa utangulizi

Free

bila wajibu

Wakili, kwa saa

€250 - 350

bila kujumuisha VAT

Mshirika, kwa saa

€300 - 400

bila kujumuisha VAT

Mkutano wa ushauri wa mara moja

€300

ikijumuisha VAT

Kiwango cha saa cha wakili wa mali isiyohamishika katika Law & More ni kati ya €250 na €350 bila VAT; kwa mshirika, kati ya €300 na €400 bila VAT. Wanasheria wetu hujadili kiwango na makadirio ya gharama mapema.

Mkutano wa utangulizi ni bure. Mkutano wa ushauri wa mara moja bila usaidizi zaidi hugharimu €300 ikijumuisha VAT. Law & More haifanyi kazi kwa msingi wa usaidizi wa kisheria (kwa mfano, usaidizi wa kisheria unaofadhiliwa na serikali). Kampuni yetu ya sheria iko katika Marconilaan 13 in Eindhoven, ina eneo la kutembelea katika Amsterdam na inafanya kazi kwa wateja kote Uholanzi. Soma zaidi kwenye ukurasa wetu wakili anagharimu nini?.

Nani anashughulikia kesi yako?

Kesi yako inashughulikiwa na Ruby van Kersbergen . Soma zaidi kuhusu historia yao kwenye ukurasa wetu wa timu.

Ni makala gani zinazokusaidia zaidi?

Natafuta wakili wa mali isiyohamishika kwa kesi ya upangaji katika Amsterdam Mwone mwanasheria wetu wa sheria za upangaji katika eneo lako? Amsterdam.

Maswali yanayoulizwa mara kwa mara

Ni lini ninapaswa kumwambia wakili wa mali isiyohamishika?

Mwambie wakili wa mali isiyohamishika kabla ya kusaini, au mara tu mgogoro unapotokea kuhusu ununuzi, upangaji, ujenzi au umiliki. Ushauri wa mapema unakuzuia kukosa tarehe za mwisho, kama vile mwezi mmoja wa kupinga uamuzi wa chama cha wamiliki. Usaidizi wa haraka pia unahitajika ikiwa utapokea notisi ya kutofaulu au hati ya wito (dagvaarding).

Je, ninaweza kupata faida kutokana na makubaliano ya ununuzi wa nyumba?

Kama mnunuzi binafsi, una kipindi cha siku tatu cha kutuliza baada ya kusaini. Baada ya hapo, unaweza tu kutoka kwenye ununuzi kupitia sharti linalofuata, kama vile sharti la ufadhili, au ikiwa muuzaji atashindwa kufanya kazi. Ukifanya hivyo bila sababu halali, una hatari ya adhabu, mara nyingi asilimia 10 ya bei ya ununuzi.

Je, muuzaji anawajibika kwa kasoro baada ya uhamisho?

Hilo linawezekana, ikiwa nyumba haina mali uliyostahili kutarajia na muuzaji alijua kuhusu kasoro lakini hakuifichua. Wakati huo huo, ilibidi ufanye uchunguzi unaofaa mwenyewe. Mjulishe muuzaji kuhusu kasoro hiyo kwa maandishi haraka iwezekanavyo baada ya kuigundua.

Je, mkandarasi anaweza kutoza tu kwa kazi ya ziada?

Hapana. Kimsingi, mkandarasi lazima akuonye mapema kwamba mabadiliko yatasababisha bei ya juu, isipokuwa kama ulipaswa kuelewa hilo mwenyewe. Kwa hivyo andika mabadiliko na bei kwa maandishi kila wakati kabla ya kazi kufanywa.

Ni muda gani ninapaswa kupinga uamuzi wa chama cha wamiliki?

Lazima uombe mahakama ya wilaya ndogo kufuta uamuzi huo ndani ya mwezi mmoja. Kipindi hicho kinaanzia siku moja baada ya uamuzi huo, au kuanzia wakati ambapo ungeweza kuuandika ikiwa hukuwepo.

Je, Law & More kufanya kazi kwa msingi wa usaidizi wa kisheria?

Hakuna Law & More haifanyi kazi kwa msingi wa usaidizi wa kisheria (kwa mfano, usaidizi wa kisheria unaofadhiliwa na serikali). Tunafanya kazi kwa kiwango cha saa ambacho tunajadiliana nawe mapema, na mkutano wa utangulizi ni bure.

Ninawezaje kuthibitisha umiliki wa nyumba nchini Uholanzi?

Umiliki wa mali isiyohamishika umerekodiwa katika rejista za umma za Kadaster, Msajili wa Ardhi wa Uholanzi. Dondoo linaonyesha ni nani anayemiliki mali hiyo na ni rehani na vikwazo vipi vilivyosajiliwa; hati ya uhamishaji wa notarial ndiyo hati miliki ya msingi.

Ni wapi mahali pazuri pa kupata ushauri wa kisheria kuhusu suala la mali?

Kwa taarifa ya jumla, Kaunta ya Huduma za Kisheria (Juridisch Loket) ni bure. Kwa mgogoro kuhusu ununuzi, kukodisha, kazi ya ujenzi au chama cha wamiliki, unahitaji wakili anayepitia hati zako. Kesi zilizo mbele ya mahakama ya wilaya ndogo (kantonrechter), kama vile migogoro mingi ya kukodisha na madai ya hadi €25,000, unaweza kujiendesha mwenyewe; katika kesi zingine zilizo mbele ya mahakama ya wilaya, wakili ni lazima.

Huna uhakika kuhusu msimamo wako?

Je, umepokea barua, hati ya wito au hukumu? Tarehe ya mwisho inaweza kuwa inaendelea. Weka miadi ya mkutano wa utangulizi au tupigie simu mara moja. Wasiliana nasi sisi kwa 040 - 369 06 80 au saa info@lawandmore.nl.

Panga mkutano wa utangulizi +31 40 369 06 80

Ukurasa huu unatoa taarifa za jumla na hauchukui nafasi ya ushauri kuhusu hali yako mahususi.