Ongezeko la kodi nchini Uholanzi: kile ambacho wamiliki wa nyumba wanaweza kutoza na kile ambacho wapangaji wanaweza kufanya

Karibu kila mpangaji wa Uholanzi anaona kodi ikiongezeka mara moja kwa mwaka. Kile ambacho mwenye nyumba anaweza kuuliza, na kama ongezeko hilo ni halali kabisa, inategemea ni sehemu gani kati ya tatu ambayo mali iko, kulingana na mkataba unasema nini, na kama mwenye nyumba alifuata seti fupi lakini kali ya taratibu. Makala haya yanaelezea sheria kama zilivyo tarehe 30 Agosti 2026, huku asilimia kubwa ya 2026 ikiwa imefikia.

Sehemu tatu, seti tatu za sheria

Kwa kuwa Sheria ya Kodi ya Bei Nafuu ( Wet betaalbare huur ) ilianza kutumika tarehe 1 Julai 2024, kodi za makazi za Uholanzi zinagawanywa katika sehemu tatu. Inayotumika imedhamiriwa na idadi ya alama za nyumba chini ya mfumo wa uthamini wa nyumba ( winingwaardersstelsel ), si kwa kile wahusika wanachokiita mkataba.

• Sehemu ya kijamii iliyodhibitiwa – kiwango cha chini kabisa cha pointi. Kodi ya nyumba haiwezi kamwe kuzidi kiwango cha juu ambacho pointi huzalisha, na ongezeko la kila mwaka hupunguzwa kwa asilimia iliyowekwa kila mwaka na waziri.
• Sehemu ya soko la kati (kodi ya soko la kati) - bendi ya katikati. Sehemu hii ilidhibitiwa kwa mara ya kwanza na Sheria ya Kodi Nafuu. Ina kodi yake ya juu zaidi na, tangu tarehe 1 Julai 2025, ongezeko lake la mwaka lililopunguzwa.
• Sekta huru (sekta binafsi, huria) - kiwango cha juu cha kodi. Hakuna kiwango cha juu cha kodi, lakini ongezeko la kila mwaka limepunguzwa na sheria tangu 2021, na kikomo hicho kimeongezwa hadi 1 Mei 2029.

Mipaka ya pointi na vizingiti vya kodi huorodheshwa kila mwaka, kwa hivyo nyumba inaweza kubadilisha sehemu wakati mkataba mpya unasainiwa. Sehemu hiyo imewekwa mwanzoni mwa upangaji na haibadilishi katikati ya mkataba kwa sababu kizingiti kinahama.

Ongezeko la juu zaidi la 2026 kwa muhtasari

Kiwango cha juu cha soko la kati kuwa juu kuliko kiwango cha juu cha sekta huria si kosa. Fomula zinatofautiana: kiwango cha juu cha soko la kati kimefungamana na maendeleo ya mishahara ya pamoja pamoja na asilimia moja, huku kiwango cha juu cha sekta huria kikichukua kiwango chochote cha maendeleo ya bei na maendeleo ya mishahara ni cha chini, tena pamoja na asilimia moja. Katika mwaka ambapo mishahara inazidi bei, takwimu ya soko la kati ni ya juu zaidi. Msingi wa kisheria ni art. 7:248 BW, iliyofanyiwa kazi katika art. 10 Uhw ( Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte ).

Asilimia huhesabiwa upya kila mwaka, kwa hivyo nambari zilizo hapo juu zitabadilika; utaratibu hautabadilika. Fomula zenyewe zimewekwa katika kifungu. 10 Uhw: kwa kodi zinazodhibitiwa, kiwango cha juu ni bei ya chini ya maendeleo pamoja na asilimia moja ya uhakika na mshahara pamoja na asilimia moja ya uhakika, na kwa kodi za katikati ya soko ni mshahara pamoja na asilimia moja ya uhakika. Ukisoma haya katika mwaka ujao, tumia fomula hizo kwa takwimu zilizochapishwa za mwaka huo badala ya jedwali. Takwimu zilizo kwenye jedwali ni kiwango cha juu zaidi kilichowekwa kwa 2026: zinatumika kwa ongezeko linaloanza kutumika kuanzia tarehe 1 Julai 2026 katika sehemu inayodhibitiwa, na kuanzia tarehe 1 Januari 2026 katika sekta za katikati ya soko na huria.

Mahitaji rasmi ya pendekezo la ongezeko la kodi

Katika sehemu zinazodhibitiwa na soko la kati, ongezeko hilo halitokei kiotomatiki. Mwenye nyumba lazima atoe pendekezo lililoandikwa ( voorstel tot huurverhoging ) chini ya kifungu cha 7:252 BW, na taratibu ni muhimu zaidi kuliko wamiliki wengi wa nyumba wanavyotarajia.

• Kipindi cha taarifa. Pendekezo lazima limfikie mpangaji angalau miezi miwili kamili kabla ya tarehe iliyopendekezwa ya kuanza kutumika. Kwa ongezeko la tarehe 1 Julai, pendekezo lazima litumwe ifikapo tarehe 30 Aprili angalau.
• Fomu iliyoandikwa. Barua pepe kwa ujumla inakubaliwa, mradi risiti inaweza kuonyeshwa.
• Yaliyomo. Kifungu cha 7:252 BW kinaelezea kile ambacho pendekezo lazima liseme: kodi inayotumika kwa sasa, mabadiliko yaliyopendekezwa, kodi mpya inayotokana na tarehe ambayo itatumika. Pale ambapo mwenye nyumba anategemea ongezeko linalotegemea mapato, taarifa ya mapato ya mamlaka ya kodi lazima iwekwe ndani. Pendekezo ambalo halijumuishi mojawapo ya maelezo haya lina kasoro.
• Mara moja kila baada ya miezi kumi na miwili. Katika kipindi cha miezi kumi na miwili ya kwanza baada ya upangaji kuanza, kodi inaweza kuongezeka mara moja tu, na baada ya hapo tu mwishoni mwa kila kipindi cha miezi kumi na miwili mfululizo (kifungu cha 7:250 BW). Pale ambapo ongezeko hilo linategemea kifungu cha mkataba, muda huo huo wa miezi kumi na miwili unatumika (kifungu cha 7:248 BW). Kuna ubaguzi mdogo ambapo punguzo la muda la kodi linaondolewa (kifungu cha 7:252c BW).

Matokeo ya pendekezo lenye kasoro ni rahisi na, kwa wamiliki wa nyumba, ni ghali: ongezeko halifanyi kazi. Halipunguzwi, halirekebishwi au kuahirishwa na utendaji kazi wa sheria. Kodi ya nyumba inabaki pale ilipo, na mwenye nyumba lazima aanze tena na pendekezo jipya na linalofuata sheria na kipindi kipya cha notisi ya miezi miwili - kwa kawaida mara nyingi hugharimu mwaka mzima wa faharasa. Wapangaji ambao tayari wamelipa wanaweza kurejesha tofauti hiyo.

Jinsi mpangaji anavyopinga, na lini

Njia inategemea sehemu, na njia hizo mbili hufanya kazi katika pande tofauti.

Mapendekezo yaliyodhibitiwa na ya soko la kati chini ya kifungu cha 7:252 BW

Mpangaji anamwandikia mwenye nyumba, kabla ya tarehe iliyopendekezwa ya kuanza kutumika, akisema kwamba anapinga na kwa nini. Hakuna kingine kinachohitajika kwa mpangaji. Ikiwa mwenye nyumba anataka kuendelea, ni mwenye nyumba ambaye lazima aombe Kamati Kuu itoe uamuzi, ndani ya wiki sita tangu tarehe iliyopendekezwa ya kuanza kutumika (kifungu cha 7:253 BW). Ikiwa dirisha hilo litapita, ongezeko hilo halitaanza kutumika - jambo moja muhimu zaidi ambalo mpangaji anayepinga anaweza kujua.

Uainishaji wa bei chini ya kifungu cha mkataba (soko la kati na sekta huru)

Pale ambapo ongezeko hilo linatokana na kifungu cha uorodheshaji badala ya pendekezo la kifungu cha 7:252 BW, mpangaji anatumika moja kwa moja kwa Kamati ya Huur, ndani ya miezi minne tangu tarehe ambayo ongezeko hilo lilipoanza kutumika (kifungu cha 7:248 BW). Kukosa dirisha hilo la miezi minne ni hatari kwa changamoto, kwa hivyo liandike kwenye daftari. Kamati ya Huur itaweka kikomo cha ongezeko hilo katika kiwango cha juu cha kisheria ikiwa kifungu hicho kitazalisha zaidi.

Vifungu vya uorodheshaji: sekta huru na tatizo la masharti yasiyo ya haki

Katika sekta za soko la kati na huria hakuna haki ya kisheria ya ongezeko la kila mwaka. Kila kitu kinategemea mkataba. Ikiwa mkataba wa kukodisha hauna kifungu cha ongezeko la kodi kabisa, mwenye nyumba hawezi kuongeza kodi kila mwaka - sehemu kamili. Ikiwa una kifungu kinachoweka asilimia chini ya kikomo cha kisheria, takwimu ya mkataba inatawala. Ikiwa inaweka asilimia juu ya dari, dari inatawala.

Juu ya safu hiyo ya kisheria iko sheria ya watumiaji ya Ulaya, na hapa ndipo pesa nyingi ziko hatarini. Kukodisha makazi na watu binafsi ni mikataba ya watumiaji, kwa hivyo sheria za masharti yasiyo ya haki zinatumika na mahakama lazima zipime vifungu vya ongezeko la kodi vya hoja yao wenyewe.

Mamlaka inayoongoza ni uamuzi wa kibaguzi wa Hoge Raad wa tarehe 29 Novemba 2024, ECLI:NL:HR:2024:1780, uliotolewa kuhusu maswali yaliyowasilishwa na Rechtbank. Amsterdam Mnamo tarehe 11 Januari 2024. Ilihusu fomula ya kawaida ya sekta huria ya "uorodheshaji wa CPI pamoja na ada ya ziada". Mahakama iliamua, kwa muhtasari:

• Kipengele cha uorodheshaji na kipengele cha malipo ya ziada hupimwa tofauti, hata pale zinapoonekana katika sentensi moja ya kimkataba. Zinatimiza madhumuni tofauti: moja hufidia kushuka kwa thamani ya sarafu, lingine hufidia ongezeko la gharama zaidi ya mfumuko wa bei.
• Kifungu kinachotoa uorodheshaji wa CPI, chenyewe, si cha haki.
• Kifungu kinachoongeza ada ya ziada isiyobadilika ya hadi 3% juu ya uainishaji wa CPI ni isiyozidi Hali maalum zisizo za haki, zisizo za haki: matokeo ya kifedha yanaonekana, mwenye nyumba ana maslahi halali, na mpangaji anaweza kusimamisha mkataba.
• Ikiwa kifungu cha malipo ya ziada is haki, lazima itumike vibaya kwa ukamilifu wakeMahakama haiwezi kuipunguza hadi asilimia 3 inayokubalika. Mpangaji anarudishwa katika nafasi ambayo angekuwa nayo bila kifungu na ana dai la fidia kwa nyongeza zilizolipwa zaidi.

Matokeo kwa wamiliki wa nyumba wanaotumia fomula ya "uainishaji pamoja na hadi 5%" au "pamoja na hadi 7%" ni makubwa. Ada ya ziada haipunguzwi; hutoweka kwa maisha yote ya upangaji, na ada za ziada za zamani zinaweza kulipwa. Kwa mwenye nyumba mwenye jalada la kwingineko mwenye kiolezo cha kawaida, mfiduo ni wa jumla katika kila kitengo. Kesi za mashtaka kuhusu ada za ziada zaidi ya 3% zinaendelea katika mahakama za wilaya ndogo, na kwa sababu kiwango kinachotumika ni cha Ulaya kwa masharti yasiyo ya haki, uwezekano wa kurejelea Mahakama ya Haki ya Umoja wa Ulaya haujatoweka. Mwenye nyumba anayetegemea kifungu cha ada ya ziada, na mpangaji anayedai kurejeshewa kile kilicholipwa chini ya kimoja, wanapaswa kuangalia sheria ya kesi iko wapi kabla ya kujitoa kwenye nafasi.

Mambo mawili ya msingi ni muhimu. Uamuzi huo unahusu kifungu , si kikomo: hata kifungu cha haki hakiwezi kutoa zaidi ya 4.4% katika sekta huru mwaka wa 2026. Na kifungu kisicho cha haki hakitatuliwi na mwenye nyumba kutoza chini ya inavyoruhusu; ni maneno yanayojaribiwa.

Ongezeko la kodi baada ya ukarabati au uboreshaji

Ongezeko baada ya kazi ni mnyama tofauti na ongezeko la kila mwaka na haliko chini ya kikomo cha asilimia cha mwaka. Tofauti inayoamua migogoro mingi ni kati ya uboreshaji na matengenezo : mabadiliko ya kimwili au nyongeza zinazoongeza starehe ya nyumba - vifaa vilivyojengwa ndani, vifaa vipya vya bafu, insulation na hatua zingine za nishati - zinaweza kuhalalisha ongezeko hilo. Ubadilishaji na ukarabati hauwezi, kwa sababu kuweka mali katika mpangilio mzuri ndio kodi tayari inalipa.

Pale ambapo mwenye nyumba anataka kukarabati nyumba inayokaliwa na watu, kifungu cha 7:220 BW kinahitaji pendekezo linalofaa : kifurushi kilichoandikwa kinachoelezea kazi, usumbufu, fidia yoyote na kodi mpya inayopendekezwa. Mpangaji anayekataa pendekezo linalofaa anaweza kulazimishwa; mpangaji anayekabiliwa na lisilofaa hawezi.

Ikiwa pande haziwezi kukubaliana kuhusu matokeo ya kodi ya nyumba, yeyote kati yao anaweza kuiomba Kamati ya Huurmissi kuamua kama ongezeko lililopendekezwa ni la kuridhisha, ndani ya miezi mitatu baada ya kukamilika kwa kazi. Kamati ya Huurmissi inamtuma mpelelezi, anakagua kwamba kazi hizo zinafikia uboreshaji halisi, na kupima ongezeko hilo dhidi ya gharama zilizotumika. Njia hii ipo katika sehemu zinazodhibitiwa na za soko la kati (kifungu cha 7:255 BW) na katika sekta huria (kifungu cha 7:255a BW), ingawa katika sekta huria hakuna kikomo cha pointi kwa matokeo kupimwa dhidi yake.

Ongezeko la ziada linalotegemea mapato

Katika sehemu ya kijamii inayodhibitiwa pekee, mwenye nyumba anaweza kupendekeza ongezeko kubwa zaidi kwa kaya zilizo juu ya viwango fulani vya mapato (kifungu cha 7:252a BW), kinachoonyeshwa kama kiasi cha euro kisichobadilika kwa mwezi badala ya asilimia.

• Kwa kaya za mtu mmoja mwaka wa 2026: hadi €50 kwa mwezi kwa mapato kati ya €59,504 na €70,149, na hadi €100 kwa mwezi zaidi ya €70,149.
• Kwa kaya zenye watu wengi mwaka wa 2026: hadi €50 kwa mwezi kwa mapato kati ya €68,858 na €93,531, na hadi €100 kwa mwezi zaidi ya €93,531.
• Kipato cha mtoto anayeishi ambaye hakuwa amefikisha umri wa miaka 23 mnamo Januari 1, 2026 hakijajumuishwa katika mapato hayo yote (verzamelinkomen) inabaki chini ya €26,819.
• Makundi yaliyoteuliwa ya wapangaji wenye magonjwa sugu na walemavu hayaruhusiwi.

Mwenye nyumba lazima apate kiashiria cha mapato kutoka kwa Belastingdienst na kukiambatanisha na pendekezo. Kutolitoa hufanya pendekezo kuwa na kasoro, na matokeo yake ni kwamba ongezeko hilo halitafanikiwa. Ongezeko la juu zaidi huenda lisijumuishwe: mwenye nyumba atachukua asilimia ya kawaida au kiasi kinachotegemea mapato, si vyote viwili. Vizingiti vilivyo hapo juu ni vile vilivyochapishwa na Kamati ya Huurmissie kwa mwaka wa 2026, na vinapimwa dhidi ya mapato ya kaya mwaka wa 2024.

Kupungua kwa kodi: picha ya kioo, na mara nyingi hatua yenye nguvu zaidi

Wapangaji huwa wanafikiria kwa kujitetea kuhusu ongezeko la kila mwaka wakati swali bora ni kama kodi iliwahi kuwa halali. Katika sehemu zinazodhibitiwa na soko la kati, kodi inaweza isizidi kiwango cha juu ambacho pointi za nyumba hutoa. Ikiwa itafanya hivyo, mpangaji hapaswi kupinga tu ongezeko hilo bali kupendekeza punguzo.

Utaratibu chini ya kifungu cha 7:254 BW unaakisi utaratibu wa ongezeko. Mpangaji hutuma pendekezo lililoandikwa linaloelezea kodi ya sasa, kodi ya chini inayopendekezwa, punguzo na tarehe ya kuanza kutumika, ambayo haiwezi kuangukia mapema kuliko miezi miwili kamili ya kalenda baada ya pendekezo kutumwa. Ikiwa mwenye nyumba atakataa au hatajibu, mpangaji anauliza Kamati ya Huurmissie kutoa uamuzi, na lazima afanye hivyo ndani ya wiki sita tangu tarehe ya punguzo iliyopendekezwa. Mpangaji anaendelea kulipa kodi iliyopo hadi uamuzi utakapotolewa.

Pale ambapo pointi zinaonyesha malipo ya ziada, njia hii ina thamani zaidi ya asilimia ya uainishaji, na inaweza kuunganishwa na dai la kasoro. Kuchunguza pointi kunapaswa kuwa hatua ya kwanza wakati wowote mpangaji anayedhibitiwa au wa soko la kati anapohoji kodi yake.

Mambo ambayo mwenye nyumba hawezi kufanya

• Ongeza zaidi ya mara moja katika miezi kumi na miwili. Ongezeko la pili ndani ya kipindi hicho hicho cha miezi kumi na miwili si sahihi (kifungu cha 7:251 BW), chochote kile mkataba utakachosema.
• Ongezeko wakati wa kipindi maalum bila msingi wa kimkataba. Katika sekta za soko la kati na sekta huria, kifungu cha kutokuwepo kwa uainishaji kinamaanisha kutokuwepo kwa ongezeko la kila mwaka kwa kipindi chote.
• Ongeza kwa kukataa kuiboresha. Upangaji wa makazi wa Uholanzi kwa muda usiojulikana hauishii hapo na hauwezi "kufanywa upya" kwa masharti mapya kwa chaguo la mwenye nyumba. Kumpa mpangaji chaguo kati ya kodi ya juu na kuondoka si njia halali ya kuongeza: kumaliza upangaji kunahitaji misingi ya kisheria na, ikiwa mpangaji hatakubali, amri ya mahakama.
• Rejesha ongezeko kupitia mashtaka ya huduma. Kupakia kodi katika gharama za huduma au bei kamili hakudumu kwa uchunguzi.
• Puuza pingamizi. Katika sehemu zinazodhibitiwa na soko la kati, mwenye nyumba hawezi kukataa pingamizi moja kwa moja; njia pekee ya kusonga mbele ni Kamati ya Huur, ndani ya wiki sita.

Mwongozo wa vitendo

Kwa wapangaji. Angalia sehemu kwanza, kisha hesabu, kisha taratibu - kwa mpangilio huo, kwa sababu kasoro rasmi huua ongezeko lolote kwa asilimia yoyote. Andika tarehe mbili za mwisho: pinga kabla ya tarehe ya kuanza kutumika katika sehemu zinazodhibitiwa na za soko la kati, na uombe kwa Huurcommissie ndani ya miezi minne kwa ajili ya uainishaji wa mkataba. Ikiwa kukodisha kwako kwa sekta huru kunaongeza ada ya ziada zaidi ya 3% kwenye uainishaji, fuata ushauri kabla ya kulipa. Na uangalie pointi hata kama ongezeko linaonekana sahihi.

Kwa wamiliki wa nyumba. Kagua kiolezo chako: kifungu cha ada ya ziada kilichoandikwa kabla ya uamuzi wa Hoge Raad wa 2024 ni dhima ya moja kwa moja. Tuma mapendekezo mapema, kwa maandishi, ukisema kodi ya sasa, kodi mpya, tarehe ya kuanza kutumika na njia ya pingamizi, na uhifadhi uthibitisho wa kutumwa. Ambatanisha taarifa ya mamlaka ya kodi kwa ongezeko lolote linalotegemea mapato. Ikiwa mpangaji atakataa, andika tarehe ya mwisho ya wiki sita ya Huurcommissie mara moja - kukosa kutaigharimu mwaka mzima.