Amana ya kodi ya nyumba, gharama za huduma na Sheria ya Umiliki Bora wa Ardhi nchini Uholanzi

Karibu kila mpangaji wa kimataifa anayepanga nchini Uholanzi hulipa amana, na wengi huwa na wasiwasi mwishoni mwa upangaji kama wataiona tena. Tangu Sheria ya Umiliki Bora wa Ardhi ( Wet goed verhuurderschap ) ilipoanza kutumika tarehe 1 Julai 2023, sheria zimezidi kuwa wazi: kuna kikomo cha amana, tarehe ya mwisho ya kuilipa, na wajibu wa kuelezea kwa maandishi chochote kilichozuiliwa. Makala haya yanaelezea sheria inasema nini kuhusu amana, gharama za huduma na ada za wakala, na kile ambacho kila upande unaweza kufanya katika mgogoro.

Amana: kiasi ambacho mwenye nyumba anaweza kuuliza

Chini ya sheria za jumla za maadili katika kifungu cha 2 cha Wet goed verhuurderschap, na kifungu kilichoingizwa katika kifungu cha 261b cha Kitabu cha 7 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi ( Burgerlijk Wetboek ), mwenye nyumba hapaswi kuhitaji amana ( waarborgsom ) ya zaidi ya mara mbili ya kodi tupu . "Rent tupu" ( kale huur ) ni kodi ya malazi yenyewe, bila kujumuisha gharama za huduma, huduma za umma na nyongeza yoyote ya fanicha.

Kiwango hicho kilianzishwa na Sheria hiyo mnamo tarehe 1 Julai 2023, na amana kubwa zaidi zilizokubaliwa chini ya mikataba ya zamani bado zinatimizwa kivitendo. Mpangaji aliye katika mkataba kama huo hapaswi kudhani kuwa kiasi hicho hakiwezi kupingwa. Muda mrefu kabla ya kiwango hicho kuwepo, mahakama za wilaya ndogo zilikuwa zikiondoa amana nyingi kama faida isiyo na msingi chini ya kifungu cha 264 cha Kitabu cha 7 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi: Rechtbank Noord-Holland ilifuta amana ya miezi sita mnamo tarehe 5 Agosti 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), ikishikilia kwamba amana ya zaidi ya mara mbili ya kodi ya kila mwezi si ya busara, na Rechtbank Amsterdam kupunguza amana ya kodi ya zaidi ya miezi minne hadi miwili tarehe 4 Machi 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Hayo ni maamuzi ya awali badala ya mamlaka ya kisheria, na hakuna uamuzi wowote ulioripotiwa ambao bado umetumia kiwango cha umiliki wa ardhi kwa amana iliyokubaliwa kabla ya Julai 2023. Mstari huo wa zamani bado ndio hoja ya kutoa.

Ikiwa mwenye nyumba anaomba zaidi, mpangaji hahitaji kulipa ziada, anaweza kudai ulipaji wa chochote kilicholipwa zaidi, na manispaa inaweza kutekeleza. Kumbuka kwamba "amana ya miezi miwili pamoja na kodi ya mwezi mmoja mapema" si amana ya miezi mitatu: kodi iliyolipwa mapema ni kodi, si dhamana. "Ada ya utawala" isiyorejeshwa pamoja na amana hairuhusiwi hata kidogo.

Kurejesha amana: tarehe mbili za mwisho

Sheria hiyo inaweka tarehe mbili za mwisho, na tofauti kati yao ni jambo ambalo mara nyingi hueleweka vibaya.

• Ambapo mwenye nyumba hakata chochote, amana lazima ilipwe ndani ya siku kumi na nne ya mwisho wa upangaji.
• Ambapo mwenye nyumba anakata kitu, kipindi hicho ni siku thelathini kuanzia mwisho wa upangaji. Muda mrefu zaidi upo ili mwenye nyumba aweze kukagua, kupima na kurekodi makato.

Mwenye nyumba anayekata lazima ampe mpangaji maelezo ya maandishi ya kile kilichozuiliwa na kwa nini, pamoja na ufafanuzi kamili. Madai ya wazi kwamba "uharibifu umepatikana" hayatimizi wajibu, na kutokuwepo kwake yenyewe ni ukiukwaji. Kipindi cha siku thelathini si leseni ya kuahirisha: mwenye nyumba ambaye bado hawezi kuweka bei ya ukarabati anapaswa kulipa salio lisilopingika na kutaja kile kinachobaki kuwa suala.

Kinachoweza na kisichoweza kupunguzwa

Makato yanayoruhusiwa ni machache: kodi ya nyumba isiyolipwa, gharama za huduma zisizolipwa, ada ya kipimo cha utendaji wa nishati kilichokubaliwa, na uharibifu unaosababishwa na mpangaji. Uchakavu wa kawaida haupo kwenye orodha, na "gharama za utawala" haziwezi kupunguzwa kwa sababu tu makubaliano yanasema hivyo.

Mstari kati ya uharibifu na uchakavu ndio mahali ambapo migogoro mingi huishi. Chini ya kifungu cha 218 cha Kitabu cha 7 cha Kanuni za Kiraia, mpangaji anawajibika kwa uharibifu unaosababishwa na hitilafu inayosababishwa na mpangaji, na uharibifu unadhaniwa kuwa umesababishwa, isipokuwa moto na, kwa mali isiyohamishika iliyojengwa, uharibifu wa nje. Dhana hiyo ni halisi, lakini inafanya kazi pamoja na kifungu cha 224 - ambapo ripoti ya ukaguzi inakuwa muhimu.

Ripoti ya ukaguzi, na kinachotokea wakati hakuna

Kifungu cha 224 cha Kitabu cha 7 cha Kanuni za Kiraia kinasema kwamba pale ambapo wahusika waliandika maelezo ya maandishi ya mali mwanzoni, mpangaji lazima airudishe katika hali iliyoandikwa hapo, mbali na mabadiliko halali na kitu chochote ambacho kimeharibika kutokana na kuzeeka au matumizi ya kawaida. Pale ambapo maelezo kama hayo hayakuandikwa, mpangaji anadhaniwa kuwa amepokea mali hiyo katika hali iliyopo mwishoni mwa upangaji , kulingana na haki ya mwenye nyumba kuthibitisha kinyume chake.

Athari ya vitendo ni kubwa. Kwa ripoti ya kuingia iliyosainiwa na picha za tarehe, mwenye nyumba anayepata sehemu ya kazi iliyoungua anaweza kuelekeza kwenye ripoti na kuonyesha mabadiliko. Bila hiyo, mwanzo ni kwamba mali ilikuwa tayari katika hali yake ya sasa, na mwenye nyumba lazima aondoe dhana hiyo na ushahidi mwingine. Mwenye nyumba ambaye aliruka ukaguzi wa kuingia mara nyingi huona kwamba punguzo haliwezi kudumishwa.

Gharama za huduma na malipo ya awali

Ada za huduma ( servicekosten ) hulipwa pamoja na kodi ya bidhaa na huduma zinazohusiana na kukaa katika mali hiyo: kusafisha maeneo ya jumuiya, mlezi, taa za jumuiya, matengenezo ya bustani, matumizi ya samani. Karibu kila mara hutozwa kama malipo ya awali ya kila mwezi ( voorschot ) na kulipwa kulingana na gharama halisi.

Chini ya kifungu cha 259 cha Kitabu cha 7 cha Kanuni za Kiraia, mwenye nyumba lazima ampe mpangaji taarifa ya mwaka iliyoainishwa kuhusu gharama halisi na jinsi zilivyohesabiwa, ndani ya miezi sita baada ya mwisho wa mwaka wa kalenda — kwa vitendo ifikapo tarehe 1 Julai. Pale ambapo upangaji unaisha katikati ya mwaka, unashughulikia sehemu iliyoisha ya mwaka. Chini ya kifungu cha 261, malipo ya awali yanaweza kutolewa tu pale ambapo bidhaa au huduma mpya zimekubaliwa, au kufuatia taarifa, na kila taarifa inaunga mkono ongezeko moja tu. Kifungu cha 260 kinaruhusu upande wowote kuiomba Kamati ya Uajiri kuamua ni kiasi gani kinachopaswa kulipwa.

Ada za huduma ni kupitisha gharama halisi, si kituo cha faida. Baadhi ya vitu haviwezi kutozwa kama ada za huduma hata kidogo: huduma za utunzaji kama vile milo au huduma za kengele, na ada zinazompata mmiliki badala ya mkaaji, kama vile kodi ya mali. Ada zinazompata mkaaji, kama vile ushuru wa taka, zinaweza kupitishwa. Ugavi wa joto unatawaliwa kando na Warmtewet.

Huduma za umma ni tofauti tena. Pale ambapo mali ina mita zake, gesi, maji na umeme kwa kawaida hukaguliwa na mpangaji moja kwa moja, au hutolewa na mwenye nyumba na kulipwa kwa matumizi yaliyopimwa; ni gharama za huduma ( nutsvoorzieningen ), si gharama za huduma. Kodi ya "yote" inayojumuisha kila kitu katika takwimu moja inaweza kugawanywa katika vipengele vyake kwa ombi.

Sheria mpya kuanzia Januari 1, 2027

Huduma ya kisasa ya Wet inaanza kutumika tarehe 1 Januari 2027 , pamoja na huduma ya Besluit na huduma ya Regeling. Inachukua nafasi ya mbinu ya sasa iliyo wazi na orodha iliyofungwa ya kategoria nane za gharama za huduma zinazotozwa, inathibitisha kwamba gharama halisi pekee ndizo zinaweza kutozwa na hakuna faida inayochukuliwa, na inaeleza jinsi zinavyohesabiwa. Hesabu katika huduma ya Besluit ni kamili, na taarifa ya mwisho lazima ifikie mpangaji ifikapo tarehe 1 Julai kufuatia mwaka wa kalenda unaohusiana nayo. Mazoezi ya jamii na mabwawa ya kuogelea yanaangukia nje ya orodha. Mamlaka ya ukaguzi wa Huurcommissie yamepanuliwa. Sheria zinatumika kwa makubaliano yaliyofikiwa kuanzia tarehe 1 Januari 2027, na mwenye nyumba anaweza kuzitumia kwa upangaji uliopo kwa makubaliano ya mpangaji.

Ada za wakala na marufuku ya kutoza ada mara mbili

Sheria ya Wet goed verhuurderschap inakataza wamiliki wa nyumba na kuwaruhusu wapatanishi kutotoza ada mbili za uwakala — kuchukua ada kutoka kwa mwenye nyumba na mpangaji kwa muamala huo huo. Hii inazingatia sheria ya zamani katika vifungu vya 417 na 427 vya Kitabu cha 7 cha Kanuni za Kiraia: wakala anayemwakilisha mwenye nyumba hana haki ya ada kutoka kwa mpangaji. Ikiwa mali iko kwenye vitabu vya wakala mwenyewe, mpangaji hapaswi kulipa chochote.

Gharama za mkataba na pesa muhimu ( sleutelgeld ) haziwezi kutozwa kwa mpangaji. Mwenye nyumba anaweza kutoza kitu ambacho mpangaji ananufaika nacho, kama vile bamba la jina mlangoni, na mpangaji anaweza kununua vitu kutoka kwa mpangaji anayeondoka kwa bei iliyokubaliwa ( overnamekosten ), lakini pia si njia ya kuanzisha tena ada ya kukodisha. Mpangaji hulipa ada ipasavyo pale tu wanapomtafuta wakala wa utafutaji ambaye anafanya kazi kwa kujitegemea bila kujali wamiliki wa nyumba na kupata malazi nje ya jalada la wakala huyo. Ada zinazolipwa kinyume na sheria hizi zinaweza kurejeshwa.

The Wet ilipita verhuurderschap zaidi ya amana

Sheria hii ni pana zaidi ya pesa. Kifungu cha 2 kinaweka sheria za kitaifa za mwenendo kwa kila mwenye nyumba na mpatanishi wa kukodisha. Zinamtaka mwenye nyumba:

• kujiepusha na ubaguzi katika kuchagua wapangaji, na kutumia utaratibu wa uteuzi ulio wazi;
• kujiepusha na kutisha, ambayo inajumuisha kutishia kusimamisha matengenezo, kukata huduma au kuweka amana ili kumlazimisha mpangaji;
• rekodi ya upangaji katika makubaliano ya maandishi;
• kumjulisha mpangaji kwa maandishi, katika lugha ambayo mpangaji anaelewa, kuhusu haki na majukumu — jinsi amana inavyofanya kazi na wakati itakaporejeshwa, jinsi gharama za huduma zinavyolipwa, maelezo ya mawasiliano ya mwenye nyumba na kituo cha kuripoti cha manispaa ( wajibu wa habari). Sharti la lugha halijazuiliwa kwa wahamiaji wa wafanyakazi, kwa hivyo kwa mpangaji wa kimataifa hii inamaanisha kwamba taarifa lazima zitolewe kwa Kiingereza;
• zingatia kikomo cha amana na sheria za malipo ya huduma, na usitoze ada mara mbili za wakala;
• zingatia sheria za ziada ambapo mpangaji ni mhamiaji wa wafanyakazi wa EU, ikiwa ni pamoja na makubaliano ya upangaji tofauti na mkataba wa ajira na taarifa zinazohitajika katika lugha ambayo mfanyakazi anaelewa.

Kifungu cha 3 kinawataka wamiliki wa nyumba na wapatanishi wanaokodisha katika biashara kuwa na njia ya maandishi ya kuzuia ubaguzi wa nyumba, na kuichapisha na kuitumia.

Sehemu ya kuripoti na utekelezaji wa manispaa

Tangu tarehe 1 Januari 2024 kila manispaa lazima iendeshe sehemu ya kuripoti (hatua ya kuripoti) chini ya kifungu cha 4: kizingiti cha chini, huru, na wazi kwa ripoti zisizojulikana kuhusu tabia mbaya ya kukodisha. Eindhoven na Amsterdam zote mbili hufanya kazi moja. Ripoti si madai ya pesa — mkosoaji hataamuru amana yako irudishwe — lakini inachochea jukumu la usimamizi la manispaa.

Utekelezaji wa sheria huongezeka. Ukiukaji wa kwanza kwa kawaida huvutia onyo, likisema kwamba ukiukaji zaidi unaweza kusababisha faini na kuchapishwa kwa maelezo ya mkosaji. Ukiukaji unaorudiwa au mkubwa unaweza kutekelezwa kwa amri inayotegemea malipo ya faini ( ya mwisho ya dwangsom ) au kulazimishwa kwa utawala, na kwa faini, ya juu zaidi kwa wahalifu wanaorudia: kiwango cha juu ni faini ya kategoria ya nne, €22,500, ikiongezeka hadi €25,750 na, kwa watu wa kisheria wanaorudia kosa, hadi €103,000 chini ya kifungu cha 19 cha Sheria ya Uhalifu ya Wet Goed Verhuurderschap. Kama suluhisho la mwisho, manispaa inaweza kuchukua usimamizi wa mali hiyo. Chini ya kifungu cha 5 inaweza pia kuhitaji kibali cha kukodisha katika maeneo yaliyotengwa.

Njia gani ya kuchukua

Wapangaji na wamiliki wa nyumba mara nyingi huchagua jukwaa lisilofaa na kupoteza miezi. Njia hizo tatu hutimiza madhumuni tofauti na zinaweza kutumika kwa wakati mmoja.

Madai ya amana yanahusu, ikiwa hayawezi kutatuliwa, mbele ya mahakama ya wilaya ndogo; kesi huko hazihitaji wakili. Migogoro ya malipo ya huduma ni eneo la Kamati ya Huurmissie na ni ya bei nafuu zaidi: ada (malipo) ni €25 kwa mpangaji au mtu mwingine wa kawaida, huku mwenye nyumba au mtu mwingine wa kisheria akilipa kuanzia €300 kwa kila ombi. Baada ya uamuzi wa Kamati ya Huurmissie, mtu ambaye hajaridhika anaweza kutoa wito mbele ya mahakama ya wilaya ndogo ndani ya wiki nane ; ambapo mwenyekiti ameamua peke yake, pingamizi ( verzet ) linaweza kuwasilishwa ndani ya wiki tatu.

Mipaka ya wakati

Kwa gharama za huduma, kifungu cha 260 cha Kitabu cha 7 cha Kanuni za Kiraia kinaruhusu ombi kwa Kamati ya Huur linalojumuisha si zaidi ya miezi kumi na miwili kwa kila kategoria ya gharama, linalofanywa ndani ya miezi ishirini na minne tangu kuisha kwa kipindi ambacho taarifa ya mwaka inapaswa kutolewa. Ikiwa dirisha hilo halikutolewa, njia ya Kamati ya Huur inafungwa.

Dai la kulipa amana ni dai la kawaida la utendaji, kulingana na kipindi cha ukomo wa miaka mitano katika kifungu cha 307 cha Kitabu cha 3 cha Kanuni za Kiraia. Miaka mitano ni mingi, lakini ucheleweshaji hugharimu ushahidi, kwa hivyo kudai malipo kwa maandishi haraka; dai pia hukatiza ukomo.

Mwongozo wa vitendo

Kwa wapangaji

• Kabla ya kusaini, angalia amana dhidi ya kodi ya miezi miwili na uulize ada yoyote ya mkataba, utawala au kukodisha.
• Kusisitiza ripoti ya kuingia (opnamestaat) iliyosainiwa na pande zote mbili, piga picha za tarehe za kila chumba, na urekodi usomaji wa mita.
• Weka uthibitisho wa malipo ya amana na kila ada ya huduma mapema, na mpe mwenye nyumba anwani yako mpya na maelezo ya benki kwa maandishi unapoondoka.
• Andika tarehe 1 Julai kwa taarifa ya ada ya huduma ya mwaka jana, na uandike dirisha la miezi ishirini na minne.
• Ikiwa tarehe ya mwisho itapita, tuma ombi lililoandikwa lenye kipindi kifupi na wazi cha malipo; ikiwa hilo litashindikana, toa taarifa kwa mshtakiwa na ufikirie kesi za mahakamani.

Kwa wamiliki wa nyumba

• Weka hati zako katika mstari: makubaliano ya maandishi, pamoja na karatasi ya taarifa inayohusu amana, gharama za huduma, maelezo yako ya mawasiliano na mgao wa kodi — kwa Kiingereza ambapo unakodisha kwa makampuni ya kimataifa.
• Usichukue kodi ya nyumba ya zaidi ya miezi miwili kwenye nyumba mpya, na usibadilishe ziada kuwa ada.
• Kagua mwanzo na mwisho, kwa maandishi na ikiwezekana mpangaji awepo.
• Lipa ndani ya siku kumi na nne ambapo hutakata chochote; ambapo utakata, lipa salio lisilopingika na utume muhtasari kamili ulioandikwa ndani ya siku thelathini, ukiwa na ankara nyuma yake. Usilipishe kwa uchakavu au urekebishaji wa kawaida wa mapambo.
• Tuma taarifa ya mwaka ifikapo tarehe 1 Julai, ikiwa imeorodheshwa na kulingana na gharama halisi, na uandae orodha iliyofungwa itakayoanza kutumika tarehe 1 Januari 2027.