Njia sahihi (recht van overpad): jinsi inavyotokea, inavyofanya kazi na kuishia

Haki ya njia (recht van overpad) humpa mmiliki wa mali moja haki ya kuvuka ardhi ya jirani. Ni haki ya ardhi (erfdienstbaarheid): haki halisi inayoambatana na ardhi, kwa hivyo inamfunga kila mmiliki wa baadaye wa ardhi inayovuka, iwe waliijua au hawakuijua waliponunua.

Uhalalishaji wa ardhi hutokea kwa hati ya mthibitishaji iliyosajiliwa katika rejista za umma, au kwa agizo la daktari baada ya miaka kumi au ishirini ya matumizi. Kwa hivyo, njia inayotumika kwa miongo kadhaa si haki ya njia kiotomatiki, lakini kutokuwepo kwa makubaliano yaliyoandikwa haimaanishi kuwa hakuna haki iliyopo pia. Pale ambapo kiwanja hakina njia ya kufikia barabara ya umma kabisa, mmiliki anaweza kudai njia ya lazima (noodweg) juu ya ardhi ya jirani dhidi ya fidia (Kifungu cha 5:57 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi, BW).

Haki ya njia ni nini?

Haki ya njia ni njia ya haki: mzigo kwa mali moja kwa manufaa ya nyingine. Chini ya Kifungu cha 5:70 BW, inamlazimisha mmiliki wa ardhi iliyobebwa kuvumilia jambo fulani, katika kisa hiki kifungu.

Haki ya njia huhusisha mali mbili kila wakati. Mali inayofaidika ni mali kuu (heersend erf): kwa mfano kiwanja kilicho nyuma ya nyumba zingine ambacho hufikiwa kwa njia ya jirani. Mali inayobeba mzigo ni mali ya utumishi (dienend erf): ardhi ambayo njia hupita.

Kwa sababu ni haki halisi (zakelijk recht), haki ya njia hubaki pale mali yoyote inapouzwa. Mmiliki mpya wa mali inayotawala ana haki moja kwa moja; mmiliki mpya wa mali inayotumika anawajibika nayo. Unaponunua mali, mthibitishaji wa sheria za kiraia huangalia Usajili wa Ardhi (Kadaster) kwa ajili ya haki zilizosajiliwa, lakini haki iliyopatikana kwa agizo la daktari haionekani hapo.

Haki ya njia huundwaje?

Kwa hati ya mthibitishaji iliyosajiliwa katika Kadasta, au kwa agizo la daktari baada ya matumizi ya muda mrefu. Mpangilio usio rasmi kati ya majirani si haki ya njia na kimsingi unaweza kusitishwa.

Kwa hati ya mthibitishaji

Njia iliyo wazi zaidi ni kuanzishwa (kuhakikiwa) kwa hati ya mthibitishaji. Wamiliki wanakubaliana kuhusu njia hiyo, matumizi yanayoruhusiwa (kwa miguu pekee, au pia kwa gari au mashine) na mipango ya matengenezo, malango na gharama. Mthibitishaji wa sheria za kiraia (mthibitishaji) kisha huchora hati ya kuanzishwa, mara nyingi kwa ramani, na kuisajili katika rejista za umma zinazohifadhiwa na Kadaster.

Usajili ndio unaofanya haki hiyo ifanye kazi dhidi ya wanunuzi wa baadaye. Makubaliano bila hati na usajili ni mkataba wa kibinafsi tu kati ya wamiliki wa sasa. Hati hiyo inaweza pia kujumuisha wajibu wa ubora (kwalitatieve verplichting, Ibara ya 6:252 BW) au kifungu cha kudumu (kettingbed) kwa ushuru zaidi ya kuvumilia kupita, kama vile kuchangia matengenezo.

Kwa maagizo

Haki ya njia inaweza pia kutokea kupitia matumizi ya muda mrefu, inayojulikana kama dawa ya daktari (verjaring). Mtu ambaye ana haki ya njia kwa nia njema (te goeder trouw) kwa kipindi kisichokatizwa cha miaka kumi anaipata (Kifungu cha 3:99 BW). Nia njema inamaanisha mtumiaji aliamini kwa sababu nzuri kwamba alikuwa na haki hiyo, kwa mfano kwa sababu hati yake ya ununuzi ilirejelea haki ya njia ambayo haikuwahi kuanzishwa ipasavyo.

Bila nia njema, kipindi hicho ni miaka ishirini: dai la mmiliki la kukomesha umiliki basi muda wake hupunguzwa, na mmiliki anakuwa na haki ya kupata haki hiyo (Makala 3:105 na 3:306 BW). Kiutendaji hii ndiyo njia inayotegemewa sana.

Kuthibitisha dawa ni vigumu. Matumizi lazima yawe yalikuwa endelevu, yasiyokatizwa na yasiyo na utata, kwa njia ambayo ilimweleza mmiliki wazi kwamba haki ilikuwa ikidaiwa. Matumizi ya mmiliki yalivumiliwa tu kwani ishara ya ujirani haihesabiwi. Ushahidi unaweza kujumuisha picha za zamani, taarifa za mashahidi, picha za angani na rekodi za matengenezo.

Je, njia ya kuingilia inatofautianaje na ruhusa au barabara ya umma?

Ruhusa kutoka kwa jirani ni ya kibinafsi na kimsingi inaweza kuondolewa; haki ya njia ni haki halisi inayowafunga wamiliki wa baadaye. Barabara ya umma iko wazi kwa kila mtu na iko chini ya sheria ya umma.

Ruhusa au uvumilivu tu kwa kawaida huisha wakati jirani anapoiondoa au kuuza mali hiyo, ingawa muda wa taarifa unaofaa unaweza kuhitajika ikiwa mpangilio huo umekuwepo kwa muda mrefu. Njia ya kibinafsi inaweza pia kuwa barabara ya umma. Chini ya Kifungu cha 4 cha Sheria ya Barabara (Wegenwet), hilo hutokea ikiwa imekuwa wazi kwa kila mtu kwa miaka thelathini, ikiwa imekuwa wazi kwa kila mtu kwa miaka kumi na kudumishwa na mamlaka ya umma, au ikiwa mmiliki ameifanya ipatikane kwa kila mtu.

Je, unaweza kuomba malipo kwa ajili ya haki ya njia?

Ndiyo, ikiwa pande zote zitakubaliana. Hati inaweza kutoa malipo ya mara moja au malipo ya mara kwa mara (malipo) kutoka kwa mmiliki wa mali inayotawala (Kifungu cha 5:70 aya ya 2 BW).

Kwa njia ya lazima sheria yenyewe hutoa fidia, iliyowekwa na mahakama ikiwa pande hazikubaliani. Kwa haki inayopatikana kupitia agizo la daktari hakuna fidia: haki hiyo hutokea kwa utendaji kazi wa sheria.

Vipi ikiwa ardhi yako haina njia ya kufikia barabara ya umma?

Kisha unaweza kudai njia ya lazima juu ya ardhi ya jirani. Hii si haki ya kupata haki, bali ni haki ya kisheria ambayo mahakama inaweza kuamua, dhidi ya fidia kwa jirani.

Chini ya Kifungu cha 5:57 BW, mmiliki wa ardhi bila ufikiaji unaofaa wa barabara ya umma anaweza kuwataka wamiliki wanaozunguka waruhusu njia ya lazima. Ikiwa hawawezi kukubaliana, mahakama huweka njia na fidia. Ikiwa ardhi ilifungwa kwa sababu kiwanja kikubwa kiligawanywa au kiliuzwa kwa sehemu, njia lazima kimsingi ipitie juu ya ardhi iliyogawanywa. Mara tu ardhi inapokuwa na ufikiaji wake unaofaa, njia ya lazima haitakuwa na haki tena.

Haki na wajibu wa kila mmiliki ni zipi?

Mtumiaji anaweza kuvuka ardhi kama ilivyokubaliwa, lakini kwa njia ambayo si nzito kwa ardhi inayotumika. Mmiliki wa ardhi inayotumika hapaswi kuzuia kupita, bali awe na haki ya kutumia na kusimamia ardhi hiyo.

Maudhui ya haki huamuliwa kwanza na hati ya uanzishwaji. Ikiwa haki ilitokana na agizo la daktari, maudhui yake yanatokana na jinsi ilivyotekelezwa wakati wa kipindi cha agizo la daktari (Kifungu cha 5:73 BW). Isipokuwa hati hiyo itoe vinginevyo, mmiliki wa mali inayotawala anaweza kutekeleza kazi zinazohitajika kutekeleza haki hiyo na kubeba gharama zake (Kifungu cha 5:75 BW).

Mmiliki wa ardhi inayotumika anaweza kuomba njia hiyo ihamishwe hadi sehemu nyingine ya ardhi mradi tu hii haipunguzi mtumiaji kufurahia haki hiyo (Kifungu cha 5:73 aya ya 2 BW). Lango mara nyingi huruhusiwa kwa ajili ya usalama, mradi mtumiaji anapokea ufunguo au msimbo; lango lililofungwa bila ufunguo ni kizuizi.

Unapaswa kuangalia nini kama mtumiaji wa njia?

Kama mmiliki wa mirathi inayotawala, nafasi yako inategemea hati au uthibitisho wa matumizi ya muda mrefu.

• Pata hati ya uanzishwaji na dondoo ya Kadaster, na usome matumizi na njia inayoruhusiwa.
• Angalia kama matumizi yako yanabaki ndani ya wigo huo: njia ya watembea kwa miguu haifuniki magari au magari ya kubebea mizigo.
• Angalia ni nani anayelipa kwa ajili ya matengenezo; bila mpangilio, huyo ni wewe (Kifungu cha 5:75 BW).
• Ikiwa hakuna hati miliki, kusanya ushahidi wa miaka kumi au ishirini ya matumizi sasa.
• Weka ufunguo au msimbo wa lango lolote na urekodi kila kizuizi kwa picha za zamani.

Unapaswa kuangalia nini kama mmiliki wa ardhi?

Kama mmiliki wa mali ya utumwa, lazima uvumilie kupita, lakini tu ndani ya mipaka ya haki.

• Angalia Kadasta na hati yako ya ununuzi kwa ajili ya hakimiliki zilizosajiliwa kabla ya kujenga au kuweka uzio.
• Angalia kama matumizi halisi yanazidi hati miliki, kwa mfano trafiki ya biashara kwenye njia ya kibinafsi ya watembea kwa miguu.
• Mpe mtumiaji ufunguo au msimbo kabla ya kuweka lango kando ya njia.
• Fikiria kuomba kuhamishwa kwa njia chini ya Kifungu cha 5:73 aya ya 2 BW ikiwa itazuia mipango.
• Tathmini kama haki inaweza kufutwa chini ya Kifungu cha 5:79 BW, kwa mfano kwa sababu njama nyingine sasa ina ufikiaji wake.

Vipi ikiwa kuna mgogoro?

Migogoro mingi ni kuhusu vikwazo, matumizi makubwa kuliko makubaliano au nani analipa gharama za matengenezo. Anza na mazungumzo, kisha fikiria upatanishi, na uende mahakamani kama suluhisho la mwisho.

Manispaa nyingi hutoa upatanishi wa ujirani (buurtbemiddeling) na watu wa kujitolea waliofunzwa, kwa kawaida bila malipo kwa majirani; mpatanishi mtaalamu au ushauri wa kisheria (ushauri wa kisheria) kutoka kwa mtaalamu huru ni chaguzi zingine. Kabla ya hatua yoyote, kusanya picha za tarehe, taarifa za mashahidi, hati miliki, dondoo la Kadaster na mawasiliano yako.

Mahakama gani huamua?

Katika kesi za dharura, kwa mfano wakati njia imezuiwa na huwezi kufika nyumbani au biashara yako, unaweza kumuuliza jaji wa awali (voorzieningenrechter) amri ya kesi ya muhtasari (kort geding) ili kuondoa kizuizi hicho. Migogoro kuhusu kama haki ya njia ipo, njia yake au maudhui yake huamuliwa katika kesi za kawaida mbele ya mahakama ya wilaya (rechtbank). Ikiwa mgogoro pia unahusisha kazi ya ujenzi karibu, soma kuhusu chaguzi za kisheria ikiwa majirani zako watajenga bila kibali.

Je, haki ya njia inaweza kubadilishwa au kusitishwa?

Ndiyo: kwa makubaliano kati ya wamiliki, yaliyoandikwa katika hati ya mthibitishaji, au na mahakama kwa misingi maalum ya kisheria. Haki ya njia haimaliziki kwa sababu tu mmiliki mmoja anataka.

Kwa makubaliano, mmiliki wa mali isiyohamishika anaacha haki au pande zinakubaliana kuhusu njia au masharti mapya. Mthibitishaji anaandika hili katika hati ya kufuta au kurekebisha na kulisajili katika Kadasta; bila usajili, mabadiliko hayo yanawafunga wamiliki wa sasa pekee.

Bila makubaliano, mmiliki wa mali ya utumwa anaweza kuiomba mahakama iingilie kati. Chini ya Kifungu cha 5:78 BW, mahakama inaweza kubadilisha au kufuta haki ya mrithi kwa sababu ya hali zisizotarajiwa ambazo hufanya iwe vigumu kuiweka bila kubadilika, au, mara tu ikiwa imekuwepo kwa miaka ishirini, kwa sababu inapingana na maslahi ya jumla; mahakama inaweza kutoa fidia. Chini ya Kifungu cha 5:79 BW, mahakama inaweza kufuta haki ya mrithi ikiwa utekelezaji wake hauwezekani, au ikiwa mmiliki wa mali inayotawala hana tena maslahi yanayofaa ndani yake na maslahi hayo hayana uwezekano wa kurudi. Maandishi yapo katika Kitabu cha 5 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi kwenye wetten.overheid.nl.

Tunaweza kukufanyia nini kwa haki ya njia?

Kama ilivyoelezwa kwenye ukurasa wetu wa wakili wa mali isiyohamishika , tunawashauri wamiliki wa mali, wanunuzi na watengenezaji wa nyumba kuhusu haki za ardhi na migogoro ya majirani.

• Tunapitia hati ya uanzishwaji na dondoo ya Kadaster na kuelezea matumizi yanayoruhusiwa.
• Tunatathmini kama haki ya njia imepatikana kwa miaka kumi au ishirini ya agizo.
• Tunaandika masharti ya hakimiliki mpya, iliyorekebishwa au iliyofutwa kwa mthibitishaji.
• Tunatuma ombi rasmi kwa jirani anayezuia au kutumia kupita kiasi njia.
• Tunaanza kesi za muhtasari au kesi za kawaida mbele ya mahakama ya wilaya.

Muhtasari

• Haki ya njia ni haki ya njia: haki halisi inayoambatana na ardhi inayowafunga wamiliki wa siku zijazo.
• Inatokana na hati ya notari iliyosajiliwa katika Kadasta, au kwa agizo la daktari baada ya miaka kumi kwa nia njema au miaka ishirini ya umiliki.
• Ardhi isiyo na barabara ya umma inaweza kupata njia ya lazima chini ya Kifungu cha 5:57 BW, dhidi ya fidia.
• Mtumiaji lazima atumie njia hiyo kwa njia isiyo na mzigo mkubwa na kwa kawaida hubeba matengenezo; mmiliki mwingine hapaswi kuzuia njia.
• Haki ya njia inaweza kubadilishwa au kumalizwa kwa makubaliano au, kwa misingi ya Vifungu 5:78 na 5:79 BW, na mahakama.

Maswali yanayoulizwa mara kwa mara