Kukomesha makubaliano ya upangaji wa makazi: hii inaruhusiwa lini?

kuanzishwa

Mkataba wa upangaji wa makazi unaweza kusitishwa tu na mahakama ya wilaya ndogo, na tu kwa uvunjaji wa mkataba na mpangaji au kwa misingi mingine ya kisheria. Kusitisha mkataba wa upangaji ni jambo gumu kisheria na kunaweza kusababisha migogoro. Mwenye nyumba hawezi kusitisha mkataba wa upangaji peke yake - sheria huwapa wapangaji ulinzi mkali. Baada ya kusitishwa kwa mkataba wa upangaji, wapangaji wanastahili taarifa ya mwisho ya gharama za huduma na kurejeshewa pesa za amana.

Makala haya yanajadili kukomeshwa kwa makubaliano ya upangaji na wamiliki wa nyumba na wapangaji, misingi ya kisheria ya kukomeshwa kwa mkataba, na utaratibu unaopaswa kufuatwa. Mkazo ni katika malazi ya kawaida ya makazi, ikiwa ni pamoja na nyumba za kijamii na malazi ya sekta binafsi. Mada kama vile kukomeshwa kwa majengo ya kibiashara au malazi yasiyo ya kujitegemea yako nje ya wigo wa makala haya.

Taarifa hii inalenga wamiliki wa nyumba wanaofikiria kusitisha makubaliano ya upangaji, wapangaji wanaotaka kuelewa haki zao, na mameneja wa mali wanaokabiliwa na masuala ya kusitisha mkataba kivitendo. Mpangaji ana haki ya kujibu barua ya kusitisha mkataba kutoka kwa mwenye nyumba ndani ya wiki sita.

Jibu muhimu: Mwenye nyumba anaweza kusitisha makubaliano ya upangaji wa makazi kwa kutafuta uamuzi wa mahakama, na tu ikiwa kuna sababu halali za kisheria, kama vile uvunjaji mkubwa wa mkataba, matumizi ya kibinafsi ya dharura, au sababu zingine zilizoainishwa na sheria. Sheria inaipa mahakama mamlaka ya kutathmini kama kusitisha au kufutwa kwa makubaliano ya upangaji kuna haki.

Mambo muhimu ya kujifunza:

• Kusitisha mkataba kimsingi hutofautiana na kufutwa kwa mkataba na daima kunahitaji kuingilia kati kwa hakimu; ni muhimu kutofautisha kati ya kusitisha mkataba wa upangaji kwa kufutwa na kufutwa kwa mkataba.
• Malimbikizo ya kodi ya nyumba, usumbufu unaosababishwa na mpangaji, na upangaji mdogo kinyume cha sheria ndio sababu za kawaida za kusitishwa kwa mkataba
• Mpangaji anafurahia ulinzi mkali wa kodi, hasa chini ya mkataba wa muda maalum kwa muda usiojulikana.
• Mahakama hupima maslahi yanayohusika kabla ya kutoa idhini ya kuvunjwa kwa mkataba.
• Kusitisha kesi nje ya mahakama haiwezekani kabisa katika kesi ya makazi

Aina za mikataba ya upangaji

Unapoingia katika makubaliano ya upangaji, ni muhimu kuelewa aina ya upangaji unaoingia, kwani hii ina athari ya moja kwa moja kwa haki na wajibu wa mpangaji na mwenye nyumba. Nchini Uholanzi, tunatofautisha kwa upana kati ya aina tatu kuu: makubaliano ya upangaji ya wazi, makubaliano ya upangaji wa muda, na makubaliano ya upangaji wa malazi ya makazi yasiyo ya kujitegemea.

Mkataba wa kukodisha kwa muda usiojulikana - unaojulikana pia kama mkataba wa kukodisha wa muda maalum - humpa mpangaji ulinzi bora zaidi wa kodi. Katika hali kama hizo, mwenye nyumba anaweza kusitisha mkataba wa kukodisha au kufuta mkataba wa kukodisha ikiwa tu kuna sababu za kisheria, kama vile uvunjaji mkubwa wa mkataba au matumizi ya kibinafsi ya dharura. Kusitisha mkataba lazima kuwe kwa maandishi kila wakati, kulingana na kipindi cha notisi ya kisheria. Ikiwa mpangaji hatakubali, ni mahakama pekee inayoweza kufuta mkataba wa kukodisha.

Katika makubaliano ya muda ya upangaji, kipindi cha kukodisha hukubaliwa. Mwishoni mwa muhula huu, upangaji huisha kiotomatiki, mradi tu mwenye nyumba ametoa taarifa ya maandishi kwa wakati unaofaa. Hata hivyo, sheria kali za kisheria pia zinatumika hapa: mwenye nyumba hawezi kukomesha upangaji mapema tu, na ikitokea mzozo, mahakama inaweza kuulizwa kutoa uamuzi kuhusu kukomesha makubaliano ya upangaji. Tangu kuanzishwa kwa Sheria ya Upangaji wa Muda Maalum, uwezekano wa mikataba ya muda umepunguzwa zaidi.

Sheria tofauti kidogo hutumika kwa malazi yasiyo ya kujitegemea, kama vile vyumba katika nyumba ya wanafunzi. Katika hali kama hizo, mara nyingi ni vigumu zaidi kusitisha makubaliano ya upangaji, hasa ikiwa mpangaji ana tabia nzuri ya mpangaji. Hata katika tukio la usumbufu unaosababishwa na mpangaji au upangaji mdogo kinyume cha sheria, mwenye nyumba lazima azingatie taratibu za kisheria na kusitishwa kwa mkataba nje ya mahakama mara chache kunawezekana bila kuingilia kati kwa mahakama.

Katika visa vyote, kukomesha au kufuta makubaliano ya upangaji kunahitaji uangalifu. Iwe inahusu makubaliano ya upangaji wa muda maalum, makubaliano ya upangaji wa muda au mkataba wa malazi yasiyo ya kujitegemea, mwenye nyumba lazima azingatie sheria za kisheria na vipindi vya notisi. Katika hali mbaya, kama vile usumbufu au upangaji mdogo kinyume cha sheria, taratibu za muhtasari zinaweza kuwa muhimu ili mali hiyo iondolewe haraka.

Ikiwa hamuwezi kufikia makubaliano, au ikiwa huna uhakika kuhusu haki na wajibu wako, ni busara kutafuta ushauri wa kisheria kwa wakati unaofaa kutoka kituo cha ushauri wa kisheria au wakili aliyebobea katika sheria ya upangaji. Hii itakusaidia kuepuka hatari zisizo za lazima na kuhakikisha kwamba kukomesha makubaliano ya upangaji kunafanywa kwa mujibu wa sheria.

Kusitishwa kwa makubaliano ya upangaji ni nini?

Kusitishwa kwa makubaliano ya upangaji ni utaratibu wa kisheria ambapo uamuzi wa mahakama unasitisha makubaliano ya upangaji. Kusitisha makubaliano ya upangaji ('kusitisha makubaliano ya upangaji') ni tofauti na kutoa notisi ya kuacha: wakati wa kutoa notisi ya kuacha, mkataba unasitishwa kwa mujibu wa vipindi na masharti ya notisi ya kisheria, ilhali katika kesi ya kusitishwa, mahakama lazima iingilie kati kutokana na uvunjaji wa mmoja wa wahusika. Tofauti na kusitishwa kwa ridhaa ya pande zote mbili, kusitishwa kwa lazima kunahusisha mgongano ambao hakimu lazima auhukumu.

Kusitishwa dhidi ya kughairiwa

Tofauti ya kisheria kati ya kusitishwa kwa mkataba na kufutwa kwa mkataba ni muhimu. Katika kesi ya kufutwa kwa mkataba, mwenye nyumba husitisha mkataba kwa barua iliyosajiliwa, akizingatia kipindi cha notisi ya kisheria () - angalau miezi mitatu, ikiongezeka kulingana na urefu wa mkataba. Mpangaji lazima akubaliane na hili, vinginevyo taratibu za kisheria zitafuata.

Kusitishwa kwa mkataba ni tofauti: kunahitaji uvunjaji wa mkataba na kuingilia kati moja kwa moja na mahakama. Kushindwa yoyote kufuata makubaliano ya upangaji kunaweza kuwa sababu ya kusitishwa kwa mkataba, isipokuwa kama kushindwa ni kidogo. Kusitishwa kwa mkataba ni haraka kuliko kufutwa wakati kuna uvunjaji wa mkataba uliothibitishwa, lakini unahitaji ushahidi.

Sheria tofauti zinatumika kwa makubaliano ya upangaji wa muda au upangaji: upangaji unaisha kwa utekelezaji wa sheria mwishoni mwa kipindi cha upangaji kilichokubaliwa, mradi tu notisi imetolewa kwa usahihi. Hata hivyo, tangu Sheria ya Makubaliano ya Upangaji ya Kudumu ianze kutumika tarehe 1 Julai 2024, uwezekano wa mikataba mipya ya muda umekuwa mdogo sana.

Ulinzi wa upangaji kwa ajili ya makazi

Wapangaji wana msimamo mkali wa kisheria kuhusu malazi ya makazi, hasa chini ya mikataba ya wazi. Sheria hairuhusu wamiliki wa nyumba kuamua ni lini makubaliano ya upangaji yataisha peke yao. Hii inatumika sawa kwa nyumba za kijamii na nyumba za sekta binafsi.

Mnamo 2018, Mahakama Kuu ilithibitisha kwamba hakuna sheria maalum zinazotumika kwa makazi ya kijamii; sheria zilizopo za kisheria hutoa wigo wa kutosha kuzingatia hali zote, ikiwa ni pamoja na hatari ya ukosefu wa makazi kwa mpangaji. Hata hivyo, kizingiti cha kuachishwa kazi bado ni kikubwa.

Kwa kuanzishwa kwa Sheria ya Upangaji wa Muda Uliowekwa, imekuwa vigumu zaidi kwa wamiliki wa nyumba kutoa mikataba ya upangaji wa muda. Hii inaimarisha msimamo wa wapangaji na kufanya ujuzi wa sheria za kukomesha nyumba kuwa muhimu zaidi kwa wamiliki wa nyumba.

Sababu za kisheria za kufukuzwa kazi na mwenye nyumba

Mwenye nyumba anaweza kuomba mahakama ifute mkataba wa kukodisha ikiwa tu kuna sababu zinazotambulika kisheria. Kifungu cha 7:231 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi kinasema kwamba kukomesha mkataba wa kukodisha makazi kunaweza kutokea kupitia mahakama pekee. Kukomesha mkataba wa kukodisha nje ya mahakama kwa tamko lisilo la kisheria hakuruhusiwi katika kukodisha makazi.

Uvunjaji wa mkataba na mpangaji

Sababu ya kawaida ya kuachishwa kazi ni uvunjaji wa mkataba: mpangaji anashindwa kutimiza majukumu yake. Mifano maalum ni pamoja na:

Malimbikizo ya kodi ya nyumba - Ikiwa mpangaji atashindwa kulipa kodi ya nyumba mara kwa mara, mwenye nyumba anaweza kusitisha mkataba wa kukodisha. Kiuhalisia, mahakama kwa kawaida hukubali malimbikizo ya miezi miwili hadi mitatu kama msingi wa kutosha, ingawa wakati mwingine hutoa muda unaofaa wa mwezi mmoja kutimiza majukumu.

Kero - Ikiwa mpangaji atashindwa kuwa mpangaji mzuri na kusababisha usumbufu wa kimfumo, kama vile uchafuzi wa kelele au vitisho, kufutwa kazi kunaweza kuhitajika. Hata hivyo, kero hiyo lazima iwe kubwa na inayoonekana. Kero kubwa na inayoonekana kwa majirani pia inaweza kusababisha kusitishwa kwa makubaliano ya upangaji.

Matumizi kinyume na madhumuni yaliyokubaliwa - Ikiwa mpangaji anatumia mali hiyo kwa madhumuni mengine yasiyo ya makazi, kwa mfano kama nafasi ya kibiashara au kwa shughuli haramu, hii ni uvunjaji wa mkataba.

Ukodishaji haramu wa nyumba ndogo - Ikiwa mpangaji atakodisha nyumba ndogo bila ruhusa, hii ni ukiukaji wa mkataba unaohalalisha kusitishwa kwa mkataba.

Kabla ya kuahirishwa kwa mkataba kudaiwa, mwenye nyumba lazima atume notisi ya kushindwa kumpa mpangaji muda unaofaa wa kurekebisha uvunjaji huo. Mpangaji lazima apewe fursa ya kurekebisha uvunjaji huo. Katika kesi ya ukiukwaji mkubwa, mahakama inaweza kuamua vinginevyo.

Matumizi ya mwenye nyumba mwenyewe

Mwenye nyumba anaweza kuomba kufutwa kazi au kufutwa kazi ikiwa anahitaji mali hiyo kwa matumizi yake mwenyewe. Hii inatumika, kwa mfano, ikiwa mwenye nyumba anataka kuhamia katika mali hiyo mwenyewe, au ikiwa mtu wa karibu wa familia kama vile mtoto au mwenzi aliyesajiliwa anataka kuhamia.

Mahakama itapima maslahi yanayohusika kila wakati: je, maslahi ya mwenye nyumba yanazidi ya mpangaji? Mambo ni pamoja na upatikanaji wa malazi yanayofaa kwa mpangaji na uharaka wa mahitaji ya mwenye nyumba.

Sababu zingine za kisheria

Mbali na uvunjaji wa mkataba na matumizi ya kibinafsi ya dharura, sheria inataja sababu zingine:

• Kukataliwa kwa ofa inayofaa – Mpangaji anakataa ofa inayofaa kwa makubaliano mapya ya upangaji yenye masharti na masharti yaliyorekebishwa
• Mpango wa ugawaji maeneo unaotumika - Mali lazima ibomolewe au kukarabatiwa kulingana na mpango wa ukanda
• Upangaji wa muda – Katika kesi ya upangaji wa muda wenye haki ya kurudisha kwa mpangaji wa awali, ambaye anahitaji mali hiyo tena
• Hali maalum ya kukodisha – Hali mahususi ambapo makubaliano ya upangaji yalikuwa ya aina maalum ambayo yanahalalisha kufutwa kazi. Mfano wa hili ungekuwa ni kukodisha kwa mwanafunzi kwa muda wote wa masomo yake, ambapo ni mantiki kwamba makubaliano ya upangaji yanaisha mara tu masomo yanapokamilika.

Mahakama pia itatathmini kama kusitishwa kwa mkataba kuna haki kwa misingi hii na kama maslahi ya mpangaji yamezingatiwa vya kutosha.

Utaratibu wa kukomesha makubaliano ya upangaji

Mahakama ya wilaya ndogo pekee ndiyo inayoweza kusitisha makubaliano ya upangaji wa makazi. Mwenye nyumba hawezi kuamua kwa uhuru kwamba makubaliano ya upangaji yataisha; ikiwa mpangaji hatakubali kusitisha mkataba, mwenye nyumba lazima aombe mahakama kusitisha makubaliano ya upangaji. Katika kesi ya upangaji wa pamoja, mwenye nyumba pia analazimika kutuma ukumbusho wa tarehe ya mwisho au kusitisha mkataba kwa wapangaji wote. Hapa chini kuna muhtasari wa hatua na chaguzi.

Hatua katika utaratibu wa kukomesha

Utaratibu wa kukomesha makubaliano ya upangaji ni kama ifuatavyo:

1. Tuma arifa ya chaguo-msingi – Tuma barua iliyosajiliwa ikieleza kasoro na kuweka tarehe ya mwisho inayofaa ya kurekebisha. Weka uthibitisho wa kutumwa.
2. Chora wito – Ikiwa mpangaji hatajibu au kurekebisha ukiukaji, mwambie mlinzi atoe wito. Katika wito huu, unadai kufutwa kwa makubaliano ya upangaji na kufukuzwa.
3. Kusikilizwa mbele ya hakimu – Jaji atasikiliza kesi na kusikiliza pande zote mbili. Mwenye nyumba lazima athibitishe uvunjaji wa mkataba; mpangaji anaweza kutumia mazingira ya kupunguza ukali wa kesi.
4. Hukumu – Mahakama inakubali au kukataa kusitishwa kwa mkataba. Ikiwa itakubaliwa, mahakama huweka tarehe ambayo mpangaji lazima aondoke kwenye mali hiyo. Mara nyingi huamuliwa kwamba mali iliyokodishwa lazima iondolewe ndani ya siku kumi na nne.
5. Uwezekano wa kufukuzwa – Ikiwa mpangaji hataondoka kwenye mali hiyo kwa hiari, mlinzi anaweza kuwafukuza kwa usaidizi wa polisi.

Muda wa wastani wa kesi za kawaida ni miezi minne hadi minane. Gharama kwa kawaida huwa kati ya €500 na €2,000, kulingana na ugumu wa kesi.

Muhtasari wa kesi za dharura

Katika hali za dharura, taratibu za muhtasari za kufukuzwa zinaweza kutoa suluhisho la haraka zaidi. Hapa chini kuna ulinganisho:

Upatanisho wa muda unafaa katika kesi za usumbufu mkubwa, hali hatari au biashara ya dawa za kulevya kutoka nyumbani. Mahakama lazima ishawishike kwamba kesi hiyo ni ya haraka. Baada ya upatanisho wa muda, kesi za msingi bado zinaweza kuendelea hadi mwisho wa kesi.

Kwa wamiliki wa nyumba, yafuatayo yanatumika: chagua tu kesi za muhtasari iwapo kuna mapungufu yaliyo wazi, makubwa na yaliyoandikwa. Unapokuwa na shaka, kesi za kawaida hutoa uhakika zaidi.

Changamoto za kawaida na suluhisho

Kwa vitendo, wamiliki wa nyumba mara kwa mara hukutana na vikwazo wanapovunja makubaliano ya upangaji. Hapa chini kuna matatizo ya kawaida na suluhisho halisi.

Mpangaji hajibu taarifa ya kutofanya kazi

Ikiwa mpangaji hatajibu barua yako iliyosajiliwa, hii haimaanishi kwamba utaratibu utakoma. Unaweza tu kuendelea na mahakama ya wilaya ndogo.

Suluhisho: Weka ushahidi wote wa huduma, ikiwa ni pamoja na ufuatiliaji wa barua iliyosajiliwa. Hukumu isiyo ya kawaida (ambapo mpangaji haonekani) mara nyingi husababisha tuzo, mradi ushahidi wako unafaa. Jaji ana mamlaka ya kukataa dai ikiwa kusitishwa kwa mkataba hakutakuwa na mantiki.

Ushahidi usiotosha wa sababu za kufutwa kazi

Mzigo wa ushahidi uko kwa mwenye nyumba. Bila ushahidi wa kutosha, jaji atakataa dai hilo.

Suluhisho: Kusanya nyaraka kabla ya kuanza kesi:

• Katika kesi ya malimbikizo ya kodi ya nyumba: taarifa za benki, vikumbusho vya malipo, muhtasari wa miezi ya malimbikizo
• Katika hali ya usumbufu: ripoti za polisi, malalamiko kutoka kwa majirani, mawasiliano na mpangaji
• Katika kesi ya kukodisha nyumba haramu: picha, taarifa, matangazo kutoka kwa barua ndogo

Tafuta wakili aliyebobea katika sheria ya upangaji kwa ajili ya usaidizi wa kisheria katika kesi ngumu.

Muda mrefu wa kurejea kwa utaratibu

Utaratibu wa miezi minane ni tatizo wakati hali ni ya dharura au malimbikizo ya kodi yanaongezeka.

Suluhisho: Kwanza, fikiria suluhu ya amani. Kujadili kuondoka kwa hiari - labda kwa fidia ya kifedha - huokoa muda na pesa. Takwimu zinaonyesha kuwa upatanishi hupunguza uwezekano wa kesi za kisheria kwa 30%.

Wakati suluhu si chaguo na kuna dharura, taratibu za muhtasari za kufukuzwa hutoa njia mbadala ya haraka zaidi. Tafadhali kumbuka: hii inahitaji ushahidi wa kushawishi wa dharura.

Hitimisho na hatua zinazofuata

Kukomesha makubaliano ya upangaji wa makazi kunawezekana tu kupitia mahakama ya wilaya ndogo na kwa misingi halali ya kisheria. Kukomesha nje ya mahakama haiwezekani kabisa katika kesi ya upangaji wa makazi. Wapangaji wanafurahia ulinzi mkali wa kodi, na mahakama huzingatia maslahi ya pande zote mbili kila wakati.

Hatua za haraka kwa wamiliki wa nyumba:

1. Andika kwa uangalifu upungufu uliopo pamoja na ushahidi
2. Tuma notisi rasmi ya kutofanya kazi kwa barua iliyosajiliwa yenye tarehe ya mwisho inayofaa
3. Wasiliana na mtaalamu wa sheria za upangaji kwa ushauri kuhusu hali yako mahususi
4. Fikiria suluhisho za amani kabla ya kwenda mahakamani
5. Anza taratibu za kisheria ikiwa mpangaji hatajibu au kurekebisha kasoro hiyo

Mada zinazohusiana ambazo unaweza kutaka kuchunguza ni pamoja na ukusanyaji wa kodi iwapo malipo yatachelewa, kusitishwa kwa makubaliano ya upangaji wakati hakuna uvunjaji wa mkataba, na haki za mmiliki mpya wakati wa kuuza mali ya makazi iliyokodishwa.

Rasilimali za ziada

Sheria husika:

• Kifungu cha 6:265 cha Kanuni za Kiraia – Sheria za jumla kuhusu kusitishwa kwa mkataba
• Kifungu cha 7:231 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi – Kukomesha mikataba ya upangaji wa makazi
• Kifungu cha 7:274 BW – Sababu za kukomesha upangaji wa makazi

Sheria ya kesi:

• Mahakama Kuu 28 Septemba 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) – Hukumu ya kawaida kuhusu kukomesha makazi ya kijamii