Mtu yeyote anayetaka kusitisha mkataba wa kukodisha majengo yao ya kibiashara, au ambaye anakabiliwa na usitishaji mkataba na mwenye nyumba, lazima kwanza ajue ni utaratibu gani mkataba unaangukia. Kama ilivyoainishwa katika sehemu ya kwanza ya mfululizo huu, sheria tofauti kimsingi zinatumika kwa nafasi ya kibiashara ya 7:290 (maduka, ukarimu, biashara za ufundi) na kwa nafasi ya kibiashara ya 7:230a (ofisi, hifadhi, vyumba vya mazoezi). Tofauti hiyo haina maana kama ilivyo katika usitishaji mkataba.
Kwa nafasi ya kibiashara ya saa 7:290, mwenye nyumba anaweza tu kusitisha mkataba wa kukodisha kwa misingi kamili ya kisheria, na mahitaji rasmi madhubuti yanatumika. Kwa nafasi ya kibiashara ya saa 7:230a, kizingiti cha mwenye nyumba ni cha chini zaidi: kusitishwa kwa mkataba kimsingi hakuna misingi rasmi na hakuhitaji sababu. Makala haya yanashughulikia hali zote mbili.
Kukomesha nafasi ya kibiashara ya 7:290
Mahitaji rasmi
Kukomesha nafasi ya kibiashara ya saa 7:290 kunategemea mahitaji rasmi madhubuti. Kukomesha lazima kufanywe kwa maandishi, ama kwa barua iliyosajiliwa au kwa maandishi ya mdhamini. Kipindi cha chini cha notisi ni mwaka mmoja. Kukomesha ambako hakukidhi mahitaji haya ni batili na hakuna athari za kisheria. Mkataba wa kukodisha unaendelea tu.
Usitishaji mkataba lazima uwasilishwe kwa mpangaji kabla ya mwisho wa kipindi cha sasa cha kukodisha. Mtu yeyote atakayemaliza mkataba kuchelewa sana ataona mkataba huo ukiongezwa kiotomatiki kufikia muhula unaofuata.
Sababu za kufukuzwa kazi kwa mwenye nyumba
Mwenye nyumba wa nafasi ya kibiashara ya saa 7:290 anaweza kusitishwa kwa misingi ambayo sheria imeorodhesha kikamilifu. Kwa kusitishwa kwa mkataba mwishoni mwa muhula wa kwanza (miaka mitano ya kwanza) ni sababu mbili tu zinazotumika: mpangaji hajitendei kama mpangaji mzuri (upangaji duni unaoendelea), au mwenye nyumba anahitaji haraka mali iliyokodishwa kwa matumizi ya kibinafsi. Baada ya muhula wa kwanza, sababu ya tatu inaongezwa: upimaji wa maslahi ya mwenye nyumba katika kusitishwa kwa mkataba dhidi ya maslahi ya mpangaji katika mwendelezo, ambapo mwenye nyumba lazima aonyeshe maslahi ya kuvutia.
Kwa majadiliano ya kina kuhusu misingi ya mtu binafsi ya kuachishwa kazi na sheria ya kesi inayohusu, tunarejelea makala 'Upangaji wa Biashara (7:290 DCC): Ulinzi na Misingi ya Kuachishwa Kazi kwa Nafasi ya Rejareja' mahali pengine kwenye tovuti hii.
Mpangaji anayetaka kupanua
Mpangaji wa nafasi ya kibiashara ya 7:290 ambaye anapokea usitishaji lakini anataka kukaa lazima apinge kwa maandishi ndani ya wiki sita baada ya kupokea usitishaji. Ikiwa hawatafanya hivyo, mkataba wa kukodisha unaisha tarehe iliyoarifiwa. Ikiwa watapinga, mwenye nyumba lazima awasilishe usitishaji huo kwa mahakama ya wilaya ndogo. Ni pale tu mahakama itakapotoa usitishaji ndipo mkataba wa kukodisha unaisha. Hadi wakati huo makubaliano yanaendelea.
Kusitishwa kwa nafasi ya kibiashara ya 7:230a
Kanuni kuu: kukomesha bila sababu
Kwa nafasi ya kibiashara ya saa 7:230a, sheria ni laini zaidi kwa mwenye nyumba. Mkataba wa kukodisha unaisha baada ya kusitishwa kwa mkataba, kwa kuzingatia kipindi cha notisi kilichokubaliwa katika mkataba, au ikiwa haupo, muda wa kisheria hauhitajiki. Sababu ya kusitishwa kwa mkataba haihitajiki. Mwenye nyumba hahitaji kueleza kwa nini anataka kusitishwa kwa mkataba. Kimsingi, mpangaji hana haki ya kuendelea.
Ulinzi dhidi ya kufukuzwa: kuahirishwa kupitia mahakama
Ingawa mpangaji wa nafasi ya kibiashara ya 7:230a hana haki ya kuongeza muda wa kukodisha, ana haki ya kulindwa dhidi ya kufukuzwa. Hii ina maana yafuatayo: baada ya mkataba wa kukodisha kusitishwa na mwenye nyumba kutoa notisi ya kufukuzwa, mpangaji anaweza kuiomba mahakama ya wilaya ndogo ndani ya miezi miwili tangu tarehe ya kufukuzwa ili kuongeza muda wa kufukuzwa. Mahakama inapima maslahi ya pande zote mbili. Muda wa juu wa kuongeza muda ni mwaka mmoja kwa kila ombi, na jumla ya muda wa juu ni miaka mitatu.
Kwa hivyo, ulinzi dhidi ya kufukuzwa si haki ya kuendelea kufurahia mkataba wa kukodisha, bali ni kuahirishwa tu. Baada ya muda wa juu zaidi kuisha, eneo hilo lazima liondolewe.
Kusitisha mapema na jukumu la chaguzi za mapumziko
Kwa nafasi ya kibiashara ya 7:290 na 7:230a, mkataba unaweza kuwa na kifungu cha mapumziko: kifungu cha mkataba kinachowapa wahusika haki ya kusitisha mkataba wa kukodisha mapema. Kwa nafasi ya kibiashara ya 7:290 kifungu kama hicho lazima kiwe sawa na ulinzi ambao sheria inampa mpangaji; kifungu kinachompa mwenye nyumba haki ya kusitisha mkataba wakati wowote kinaweza kupingana na tabia ya lazima ya utawala.
Mtu yeyote anayetumia kifungu cha mapumziko lazima azingatie mahitaji halisi ya kiutaratibu: neno sahihi, fomu sahihi (iliyosajiliwa au kwa maandishi), na tarehe sahihi ambayo kusitishwa kunatolewa. Siku moja kuchelewa inamaanisha kusitishwa hakutakuwa na athari na mkataba wa kukodisha unaendelea kwa kipindi kinachofuata.
Urekebishaji wa kimyakimya pia ni jambo la kuzingatia. Ikiwa mkataba wa kukodisha utaisha na hakuna upande wowote unaofikia kikomo, makubaliano mara nyingi hurekebishwa kimyakimya kwa muda wa kipindi cha awali au kwa muda usiojulikana, kulingana na maneno ya mkataba. Angalia kwa wakati unaofaa ikiwa urekebishaji unahitajika.
Makosa ya kawaida katika kukomesha
Kwa vitendo tunaona makosa yanayojirudia katika kukomesha majengo ya kibiashara:
- Kumalizika kumechelewa sana, ili kipindi cha notisi ya mwaka mmoja kizidi na mkataba wa kukodisha uendelee kiotomatiki kwa muhula unaofuata.
- Kusitisha mkataba bila fomu inayohitajika kisheria (kwa barua pepe ya kawaida au simu badala ya barua iliyosajiliwa au maandishi), na kufanya kusitishwa kwa mkataba kuwa batili.
- Kama mwenye nyumba, akimaliza bila msingi unaotambulika wa nafasi ya kibiashara ya saa 7:290, baada ya hapo mpangaji atapiga simu katika mahakama ya wilaya ndogo na kusitishwa kwa mkataba huo kutafutwa.
- Kama mpangaji, kushindwa kupinga kwa wakati unaofaa kukomeshwa kwa nafasi ya kibiashara ya saa 7:290, hivyo haki ya kuendelea inaisha.
- Kusahau wajibu wa uwasilishaji: hata kama usitishaji ni halali, mpangaji anaweza kuwajibika kwa uharibifu unaosababishwa na eneo kutorejeshwa katika hali iliyokubaliwa kimkataba.
- Kwa nafasi ya kibiashara ya saa 7:230a, kukosa kipindi cha miezi miwili cha kuwasilisha ombi la ulinzi dhidi ya kufukuzwa, baada ya hapo haki hiyo inaisha kabisa.
Hitimisho
Kusitisha majengo ya kibiashara kunaonekana kuwa rahisi, lakini ukiangalia kwa makini kuna mitego mingi rasmi na muhimu. Iwe wewe ni mpangaji au mwenye nyumba: kosa katika utaratibu linaweza kusababisha uhusiano unaoendelea wa kukodisha ambao hutaki, au kupoteza haki za ulinzi ambazo ungeweza kutumia. Daima angalia tarehe za mwisho, fomu inayohitajika na utaratibu unaotumika kwa wakati unaofaa kabla ya kutuma au kupokea kusitishwa kwa mkataba.
Wanasheria wa upangaji wa Law & More kukusaidia katika awamu zote za utaratibu wa kuachisha kazi, kuanzia barua ya kwanza hadi kesi yoyote iliyo mbele ya mahakama ya wilaya ndogo. Wasiliana nasi kwa mazungumzo bila wajibu.
Maswali yanayoulizwa mara kwa mara
Muda wa notisi kwa majengo ya kibiashara ni muda gani?
Kwa nafasi ya kibiashara ya saa 7:290, kipindi cha chini kabisa cha notisi ya kisheria ni mwaka mmoja. Kusitishwa kwa mkataba lazima kufanywe kwa maandishi kwa barua iliyosajiliwa au hati ya mdhamini. Kwa nafasi ya kibiashara ya saa 7:230, muda uliokubaliwa katika mkataba unatumika; hakuna kiwango cha chini kabisa cha kisheria.
Je, mwenye nyumba anaweza kusitisha mkataba wa kukodisha duka?
Hapana. Kwa nafasi ya kibiashara ya 7:290, mwenye nyumba anaweza kuimaliza nyumba kwa misingi iliyoorodheshwa kikamilifu katika sheria, kama vile hitaji la dharura la kibinafsi au upangaji duni unaoendelea. Kuimaliza nyumba bila sababu inayotambulika hakuna athari ya kisheria.
Ulinzi dhidi ya kufukuzwa ni nini chini ya saa 7:230 asubuhi?
Baada ya kukomesha mkataba wa kukodisha, mpangaji wa nafasi ya kibiashara ya 7:230a anaweza kuiomba mahakama ya wilaya ndogo kuongeza muda wa kufukuzwa. Ombi hili lazima liwasilishwe ndani ya miezi miwili tangu tarehe ya kufukuzwa iliyoarifiwa. Muda wa juu zaidi wa nyongeza ni miaka mitatu kwa jumla.
Kifungu cha mapumziko katika mkataba wa kukodisha ni nini?
Kifungu cha mapumziko ni kifungu cha mkataba kinachompa mmoja au pande zote mbili haki ya kukomesha mkataba wa kukodisha mapema. Kwa nafasi ya kibiashara ya 7:290 vifungu hivyo lazima viendane na ulinzi wa lazima wa kisheria wa mpangaji.
Zaidi kutoka kwa mfululizo huu kuhusu sheria ya upangaji wa kibiashara
Makala haya ni sehemu ya mfululizo wetu wa sehemu tatu kuhusu sheria ya upangaji wa kibiashara. Soma sehemu zingine pia:
