Mikataba ya muda ya kukodisha: ni nini bado inaruhusiwa tangu tarehe 1 Julai 2024?

Tangu tarehe 1 Julai 2024, ukodishaji wa muda wa mali ya makazi nchini Uholanzi unaruhusiwa tu katika hali maalum: upangaji wa nafasi ya kuishi huru kimsingi huhitimishwa kwa muda usiojulikana. Vighairi vikuu ni mikataba ya hadi miaka miwili kwa makundi fulani ya wapangaji, ukodishaji chini ya kibali cha nafasi wazi, na ukodishaji kwa matumizi ambayo kwa asili yake ni ya muda mfupi, kama vile ukodishaji wa likizo.

Kwa kuwa Sheria ya Upangaji wa Muda Uliowekwa ( Wet vaste huurcontracten ) ilianza kutumika, chaguo la jumla la mkataba wa muda uliowekwa wa miaka miwili ambao uliisha tu tarehe iliyokubaliwa halipo tena. Ukodishaji wa muda unawezekana, lakini tu katika hali ambazo sheria sasa inaorodhesha. Hizi ni pamoja na mikataba ya hadi miaka miwili kwa makundi maalum, kama vile wanafunzi, watu wanaoondoka katika taasisi ya utunzaji na watu wanaohitaji nyumba kwa muda kwa sababu ya kazi au talaka; kukodisha huku mwenye nyumba akiishi kwingine kwa muda na anakusudia kurudi; na kukodisha mali inayosubiri kubomolewa au kufanyiwa ukarabati chini ya kibali cha nafasi wazi. Kila moja ya haya ina masharti na taratibu zake. Mkataba ambao hauyatimizi ni upangaji tu kwa muda usiojulikana, wenye ulinzi kamili wa kodi.

Taratibu mbili zaidi zinatumika pamoja na hili. Viwango vya kodi kwa sehemu kubwa ya soko vimewekwa na mfumo wa tathmini ya nyumba ( woningwaardersstelsel , WWS), mfumo wa pointi ambao uliongezwa hadi kodi za soko la kati na Sheria ya Kodi Nafuu ( Wet betaalbare huur ) katika tarehe hiyo hiyo. Kodi iliyo juu ya kiwango ambacho pointi zinaruhusu inaweza kupunguzwa na Mahakama ya Kodi ( Huurcommissie ). Na kukodisha kwa muda mfupi na likizo kunasimamiwa na sheria za manispaa chini ya Sheria ya Nyumba ( Huisvestingswet 2014 ): manispaa nyingi zinahitaji nambari ya usajili, huweka kikomo cha idadi ya usiku kwa mwaka na zinahitaji taarifa ya kila kodi, pamoja na faini kubwa kwa kukodisha bila hizo.

Je, ni mahitaji gani ya kisheria ya kukodisha nyumba kwa muda?

Upangaji wa muda wa nafasi ya kuishi ya kujitegemea ni halali tu ikiwa unaangukia chini ya mojawapo ya vighairi vya kisheria na unakidhi taratibu zinazotumika. Zaidi ya hayo, kodi lazima izingatie mfumo wa pointi pale inapotumika, na mwenye nyumba lazima afuate sheria za Sheria ya Umiliki Bora wa Ardhi.

Mkataba wa muda bado unaruhusiwa lini?

Tangu tarehe 1 Julai 2024, upangaji usio na kikomo ndio kiwango. Mkataba wa muda usiozidi miaka miwili unaweza kutolewa tu kwa makundi maalum yaliyoteuliwa na sheria. Aina zingine zilizopo za upangaji wa muda, kama vile upangaji chini ya Sheria ya Nafasi Zisizo na Wazi, zinaendelea kuwepo.

Kulingana na serikali, makundi ambayo yanaweza kupokea mkataba wa hadi miaka miwili ni pamoja na:

• wanafunzi wanaokodisha kwa muda katika manispaa nyingine kwa ajili ya masomo yao;
• watu wanaohitaji makazi kwa muda kwa sababu ya kazi au ukarabati wa nyumba zao;
• watu wanaohama kutoka taasisi ya utunzaji au usaidizi wa kijamii;
• wapangaji wenye mkataba wa nafasi ya pili;
• jamaa wachanga waliosalia ambao huchukua upangaji wa mzazi aliyefariki;
• wazazi walioachwa ambao wanahitaji makazi ya muda karibu na watoto wao;
• wafanyakazi katika Visiwa vya Wadden ambao kwa kawaida huishi bara;
• wenye hadhi ambao wameondoka katika kituo cha mapokezi na wanasubiri makazi ya kudumu.

Aina zingine za kukodisha kwa muda hazijabadilika. Hizi ni pamoja na kukodisha chini ya Sheria ya Nafasi ( Leegstandwet ), ambayo mmiliki anahitaji kibali kutoka kwa manispaa, kwa mfano kwa nyumba inayouzwa au inayosubiri kubomolewa au ukarabati; kukodisha wakati mwenye nyumba anaishi mahali pengine kwa muda na anakusudia kurudisha (kinachojulikana kama kifungu cha kidiplomasia); mikataba iliyopo ya kundi lengwa, kama vile mikataba ya chuo kikuu na vijana; kukodisha chumba katika nyumba ya mwenye nyumba mwenyewe ( hospitaverhuur ), ambapo ulinzi wa mpangaji ni mdogo katika miezi tisa ya kwanza; na kukodisha kwa matumizi ambayo kwa asili yake ni ya muda mfupi (Kifungu cha 7:232(2) cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi, BW), kama vile nyumba ya likizo.

Mikataba ya muda iliyohitimishwa kabla ya tarehe 1 Julai 2024 inabaki kuwa halali chini ya sheria za zamani. Hata hivyo, ikiwa mkataba kama huo utaongezwa muda, mpangaji lazima apewe mkataba usio na kikomo.

Ni taratibu na hati gani zinazohitajika?

Mkataba wa muda lazima uwe wa maandishi na lazima ueleze sababu ya asili yake ya muda na tarehe yake ya mwisho. Mwenye nyumba lazima pia amjulishe mpangaji kwa maandishi, angalau mwezi mmoja na angalau miezi mitatu kabla ya tarehe ya mwisho, kwamba mkataba utaisha.

Ikiwa mwenye nyumba atashindwa kutoa notisi hiyo kwa wakati, mkataba hauishii tarehe iliyokubaliwa bali unaendelea, na unaweza kusitishwa tu kwa misingi ya kisheria inayotumika kwa upangaji usiojulikana. Andika katika mkataba ni ubaguzi gani unaotumika na weka hati zinazounga mkono, kama vile uthibitisho wa uandikishaji wa mpangaji kama mwanafunzi, kibali cha nafasi iliyo wazi au hati zinazoonyesha kwamba utarudi kwenye mali hiyo. Ikiwa mgogoro utatokea baadaye, mwenye nyumba lazima aweze kuonyesha kwamba ubaguzi huo ulitumika tangu mwanzo.

Kodi ya nyumba lazima pia izingatie sheria. Tangu tarehe 1 Julai 2024, Sheria ya Kodi ya Bei Nafuu inatumika kwa mfumo wa pointi kwa nyumba zenye pointi 144 hadi 186 (kodi ya soko la kati), pamoja na sekta ya kodi ya kijamii chini ya pointi 144. Kwa nyumba hizi, kodi haiwezi kuzidi kiwango cha juu kinachofuata kutoka kwa pointi. Tangu tarehe 1 Januari 2025, mwenye nyumba lazima ambatishe hesabu ya pointi kwenye makubaliano mapya ya upangaji wa nyumba hizo. Ni nyumba zenye pointi 187 au zaidi pekee zinazoangukia katika sekta ya bure. Unaweza kusoma zaidi kuhusu Sheria ya Kodi ya Bei Nafuu na jinsi mfumo wa pointi unavyofanya kazi.

Chini ya Sheria ya Umiliki Bora wa Ardhi ( Wet goed verhuurderschap ), ambayo imetumika tangu tarehe 1 Julai 2023, wamiliki wa nyumba lazima warekodi makubaliano yote na mpangaji kwa maandishi, watoe taarifa kuhusu haki na wajibu wa jumla wa mpangaji, wasiombe amana ya kodi ya msingi ya zaidi ya miezi miwili, na kuzuia ubaguzi na vitisho.

Nini kitatokea usipozingatia?

Mkataba wa muda ambao haukidhi mahitaji ya kisheria huchukuliwa kama mkataba wa muda usiojulikana. Manispaa pia zinaweza kuwawekea vikwazo wamiliki wa nyumba ambao hawazingatii Sheria ya Umiliki Bora wa Ardhi, kama vile faini ya kiutawala.

Kwa wapangaji, hii ina maana ya ulinzi mkali. Mpangaji mwenye mkataba wa muda ambao hauendani na ubaguzi wowote anaweza kimsingi kukaa baada ya tarehe ya mwisho iliyokubaliwa, na mwenye nyumba anaweza tu kumaliza kwa misingi ya kisheria, kama vile matumizi ya haraka mwenyewe, kwa idhini ya mahakama (Vifungu 7:271 na 7:274 BW). Mpangaji anayelipa kodi ya juu sana anaweza kuomba Baraza la Kodi kuitathmini; kimsingi hili lazima lifanyike ndani ya miezi sita tangu kuanza kwa upangaji (Kifungu 7:249 BW). Baraza la Kodi linaweza kupunguza kodi kwa athari ya kurudi nyuma hadi mwanzo wa upangaji.

Manispaa zimepewa mamlaka zaidi ya kutekeleza sheria hizo. Chini ya Sheria ya Umiliki Bora wa Ardhi wanaweza kutoza faini na, katika hali mbaya, hata kuchukua usimamizi wa mali. Wamiliki wa ardhi wanaovunja sheria hizo mara kwa mara wanaweza pia kuhitajika kupata kibali cha kukodisha katika maeneo fulani.

Jedwali lililo hapa chini linatoa muhtasari wa hali kuu ambapo kukodisha kwa muda bado kunawezekana na hati za kuweka.

Unawezaje kukodisha nyumba vizuri?

Andika kila kitu kwa maandishi, andika hali ya mali, jibu maombi ya ukarabati haraka na uheshimu haki ya mpangaji ya faragha. Angalia kodi kulingana na mfumo wa pointi na weka rekodi sahihi za kifedha.

Unawezaje kuandika makubaliano ya wazi ya kukodisha nyumba?

Mkataba wa upangaji ulioandikwa wazi ndio msingi wa upangaji wa uwajibikaji na pia unahitajika na Sheria ya Umiliki Bora wa Ardhi. Unapaswa kueleza muda na, kwa mkataba wa muda, msingi wa kisheria wake, ada za kodi na huduma, amana, majukumu ya matengenezo na hali ya mali.

Vipengele muhimu ni muda sahihi, mgawanyo wazi wa matengenezo kati ya mwenye nyumba na mpangaji, maelezo ya hali ya mali na masharti ya kifedha yaliyo wazi. Matengenezo madogo kimsingi ni ya mpangaji, na mwenye nyumba anawajibika kwa kasoro na matengenezo makubwa (Makala 7:204, 7:206 na 7:217 BW). Chora ripoti ya ukaguzi na picha mwanzoni mwa upangaji, zilizosainiwa na pande zote mbili. Mwishoni mwa upangaji, mpangaji lazima arudishe mali katika hali iliyoelezwa katika ripoti hiyo, mbali na uchakavu wa kawaida (Makala 7:224 BW). Bila ripoti, mpangaji anadhaniwa kuwa amepokea mali hiyo katika hali nzuri, jambo ambalo linamdhuru mpangaji; ripoti iliyosainiwa huepuka majadiliano kwa pande zote mbili.

Unasimamiaje uhusiano na mpangaji wako?

Usimamizi mzuri unazidi kufuata sheria. Wasiliana kwa uwazi, shughulikia maombi ya ukarabati haraka na kagua mali hiyo kwa makubaliano tu na mpangaji.

Kubalianani jinsi mpangaji anavyoweza kuripoti kasoro na jinsi mtakavyojibu haraka. Ikiwa mwenye nyumba hatarekebisha kasoro, mpangaji anaweza katika baadhi ya matukio kufanya ukarabati na kutoa gharama kutoka kwa kodi, au kudai punguzo la kodi (Makala 7:206 na 7:207 BW). Unaweza kusoma zaidi kuhusu majukumu ya mwenye nyumba katika suala hili.

Heshimu faragha ya mpangaji. Sheria haitoi muda maalum wa notisi kwa ziara, lakini mwenye nyumba haruhusiwi kuingia ndani ya nyumba bila ruhusa ya mpangaji. Hata hivyo, mpangaji lazima aruhusu kazi ya dharura ifanyike, na ni kawaida kukubaliana katika mkataba kwamba mpangaji ataruhusu kuonekana mwishoni mwa upangaji kwa nyakati zinazofaa. Kubaliana kuhusu kipindi kinachofaa cha notisi kwa ajili ya ukaguzi katika mkataba, na kuweka rekodi ya ziara, matengenezo na mawasiliano. Hiyo husaidia kuzuia migogoro na, ikiwa itatokea, kuthibitisha kile kilichokubaliwa.

Ni nini kinachotumika kwa makampuni yanayokodisha mali?

Makampuni hukodisha mali kwa njia mbili: majengo ya biashara kwa ajili ya shughuli zao wenyewe, na nyumba za kuwapa makazi wafanyakazi, kama vile wageni. Majengo ya biashara yana sheria zao za upangaji, huku nyumba za kukodishwa kwa wafanyakazi bado zinaweza kuangukia chini ya sheria ya upangaji wa makazi.

Kampuni inapaswa kupanga vipi mikataba yake ya kukodisha?

Kwa majengo ya biashara, sheria hutegemea aina ya nafasi. Majengo ya rejareja, mgahawa na majengo mengine yanayofanana na hayo yaliyo wazi kwa umma (Kifungu cha 7:290 BW) yana ulinzi mkali: kimsingi muhula wa kwanza wa miaka mitano, ukifuatiwa na muhula wa pili wa miaka mitano. Mkataba wa hadi miaka miwili unawezekana, lakini ikiwa mpangaji ataendelea kutumika baada ya kipindi hicho, mkataba unachukuliwa kuwa umehitimishwa kwa miaka mitano (Kifungu cha 7:301 BW). Ofisi na majengo mengine ya biashara (Kifungu cha 7:230a BW) yana ulinzi mdogo sana, kwa hivyo mkataba wenyewe huamua haki nyingi.

Kampuni inapokodisha nyumba kwa ajili ya wafanyakazi, inapaswa kuangalia kama upangaji unaangukia chini ya sheria ya upangaji wa makazi na, ikiwa ni hivyo, kama mkataba wa muda unaruhusiwa. Malazi halisi ya muda mfupi kwa muda mfupi yanaweza kustahili kutumika kama matumizi ambayo kwa asili yake ni ya muda mfupi, lakini nyumba iliyokodishwa kwa ajili ya kazi ya mfanyakazi ya mwaka mmoja au zaidi kwa kawaida haifanyi hivyo. Sheria za manispaa kuhusu ukaaji mfupi na ukodishaji wa chumba zinaweza pia kutumika.

Mambo muhimu kwa mikataba ya kukodisha ya kampuni ni:

• maelezo sahihi ya matumizi yaliyokusudiwa ya mali hiyo;
• msingi wa kisheria wa aina yoyote ya muda ya upangaji;
• ripoti ya ukaguzi na hesabu mwanzoni;
• makubaliano ya wazi kuhusu matengenezo na mabadiliko;
• njia ya kutoka iliyo wazi: muda, vipindi vya notisi na sharti ambalo mali lazima irudishwe.

Unapaswa kuangalia nini kama mwenye nyumba?

Mkataba wa muda usio na msingi halali ni upangaji wa muda usiojulikana. Angalia mambo haya kabla ya mpangaji kuhamia:

• Ni ubaguzi gani wa kisheria unaotumika, na kama unaweza kuthibitisha: uandikishaji kama mwanafunzi, kibali cha nafasi wazi chini ya Leegstandwet, au ushahidi kwamba utarudisha.
• Ikiwa mkataba umeandikwa na unasema sababu ya asili ya muda na tarehe ya mwisho.
• Ikiwa kodi ya nyumba inabaki ndani ya mfumo wa pointi kwa nyumba hadi pointi 186, na ikiwa hesabu ya pointi imeambatanishwa (inahitajika kwa mikataba mipya tangu Januari 1, 2025).
• Kama amana si zaidi ya kodi ya msingi ya miezi miwili, kama Sheria ya Umiliki Bora wa Ardhi inavyotaka.
• Ikiwa umeandika notisi iliyoandikwa ya tarehe ya mwisho wa matumizi, angalau mwezi mmoja na angalau miezi mitatu mapema.
• Ikiwa ni kukodisha kwa muda mfupi au likizo kunahitaji nambari ya usajili wa manispaa au arifa.

Unapaswa kuangalia nini kama mpangaji?

Kama mpangaji mara nyingi una ulinzi zaidi kuliko mkataba unavyopendekeza. Makala yetu kuhusu haki zako kama mpangaji inaelezea historia. Angalia mambo haya:

• Ikiwa wewe ni mmoja wa makundi yaliyoteuliwa, au kama kuna tofauti nyingine inayotumika; ikiwa sivyo, upangaji wako ni wa muda usiojulikana.
• Ikiwa mkataba unasema sababu na tarehe ya mwisho kwa maandishi.
• Ikiwa mwenye nyumba alituma notisi ya tarehe ya mwisho mwezi mmoja hadi mitatu mapema; bila hiyo, upangaji unaendelea.
• Ikiwa kodi yako inazidi kiwango cha juu cha pointi; uliza Baraza la Kodi (Huurcommissie) ilitathmini ndani ya miezi sita tangu kuanza (Kifungu cha 7:249 BW).
• Kama mwenye nyumba aliomba amana zaidi ya kodi ya msingi ya miezi miwili.

Tunaweza kukufanyia nini kwa kukodisha kwa muda?

Wanasheria wetu wa upangaji wanawashauri wamiliki wa nyumba, wapangaji na makampuni kuhusu sheria za muda za kukodisha na kukodisha nyumba, kwa Kiholanzi na Kiingereza.

• Tunaangalia kama hali yako inafaa mojawapo ya vighairi vya kisheria kwa mkataba wa muda.
• Tunaandika au kukagua makubaliano ya upangaji, ikiwa ni pamoja na sababu ya asili ya muda na tarehe ya mwisho.
• Tunaangalia kodi kulingana na mfumo wa pointi na kukagua hesabu ya pointi.
• Tunaandika notisi ya tarehe ya mwisho na notisi ya kusitishwa kwa msingi wa kisheria chini ya Kifungu cha 7:274 BW.
• Tunakusaidia mbele ya Baraza la Kodi na katika kesi mbele ya mahakama ya wilaya ndogo.

Muhtasari

• Tangu tarehe 1 Julai 2024, upangaji wa nafasi ya kuishi huru kimsingi umekamilika kwa muda usiojulikana.
• Mikataba ya muda ya hadi miaka miwili inawezekana tu kwa makundi yaliyoteuliwa; kukodisha chini ya Sheria ya Nafasi Zisizo na Wazi, wakati wa kutokuwepo kwa muda, chumba nyumbani kwako au kwa matumizi ya muda mfupi bado kunawezekana.
• Mtumie mpangaji taarifa iliyoandikwa ya tarehe ya mwisho wa mkataba mwezi mmoja hadi mitatu mapema; vinginevyo mkataba utaendelea.
• Kwa nyumba zenye hadi pointi 186, kodi ya juu zaidi hutokana na mfumo wa pointi, na hesabu ya pointi lazima iambatanishwe na mikataba mipya.
• Chini ya Sheria ya Umiliki Bora wa Ardhi, makubaliano lazima yawe kwa maandishi, amana ni mdogo kwa kodi ya msingi ya miezi miwili na manispaa zinaweza kutoza faini.

Maswali yanayoulizwa mara kwa mara