Kukodisha kwa muda mfupi na Airbnb nchini Uholanzi: sheria ni zipi?

Kukodisha nyumba kwa muda mfupi kwa nyumba ya Uholanzi, kwa mfano kupitia Airbnb, kunadhibitiwa zaidi na manispaa, si na mfumo. Chini ya Sheria ya Nyumba ya 2014 (Huisvestingswet 2014) manispaa inaweza kuhitaji nambari ya usajili, arifa kwa kila kukodisha, idadi ya juu ya usiku au kibali; mpango wa omgevings lazima pia uruhusu matumizi, na wapangaji hawawezi kukodisha nyumba yao yote bila ruhusa ya mwenye nyumba.

Makala haya yanaelezea tabaka nne za sheria, kile ambacho manispaa inaweza kuhitaji, jinsi utekelezaji na faini zinavyofanya kazi, na nafasi ya wapangaji na wamiliki. Sheria za chama cha wamiliki wa nyumba zimeangaziwa katika makala yetu kuhusu kodi za muda mfupi na chama cha wamiliki wa nyumba.

Ni sheria gani zinazotumika kwa kukodisha kwa muda mfupi?

Tabaka nne zinatumika kwa wakati mmoja, na kuzingatia moja hakusemi chochote kuhusu zingine. Hizi ni Sheria ya Nyumba ya 2014, mpango wa manispaa chini ya Sheria ya Mazingira na Mipango (Omgevingswet), sheria za kibinafsi (sheria zako za kukodisha, rehani, bima na chama) na sheria ya EU.

Katika ngazi ya EU, Kanuni (EU) 2024/1028 kuhusu ukusanyaji wa data kwa huduma za kukodisha kwa muda mfupi imetumika tangu tarehe 20 Mei 2026. Inaweka nambari za usajili sanifu na inahitaji majukwaa kushiriki data ya kuweka nafasi na mamlaka. Kwa hivyo hakuna jibu moja la kitaifa: inategemea manispaa, anwani na umiliki wako wa kisheria wa mali hiyo.

Kodi ya nyumba ya muda mfupi ni lini inapotolewa kutoka kwa hisa ya nyumba?

Wakati manispaa imeweka makazi katika agizo lake la makazi (huisvestingsverordening). Chini ya Kifungu cha 21 cha Sheria ya Nyumba ya 2014, basi ni marufuku kuondoa makazi hayo kutoka kwa matumizi ya makazi bila kibali kutoka kwa mtendaji wa manispaa (burgemeester en wethouders), na kuwaruhusu watalii kuyaondoa ni kuchukuliwa kama uondoaji kama huo.

Kwa hivyo, kukodisha likizo ni ubaguzi, si haki. Manispaa zinazoruhusu huweka masharti katika agizo hilo, kama vile idadi ya juu ya usiku kwa mwaka, idadi ya juu ya wageni, sharti kwamba nyumba iwe makazi yako kuu na arifa kwa kila kukodisha. Nje ya masharti hayo unahitaji kibali cha kujiondoa, ambacho miji yenye uhaba wa nyumba mara chache hutoa.

Manispaa inaweza kuhitaji nini: usajili, arifa au kibali?

Tangu Januari 1, 2021, Sheria ya Nyumba ya 2014 inawapa manispaa zana tatu za kukodisha watalii, kwa mpangilio unaoongezeka wa ukali. Wanaweza kuzichanganya katika sheria ya makazi.

• Nambari ya usajili (Kifungu cha 23a): lazima ueleze nambari ya usajili katika kila tangazo la kukodisha watalii.
• Kifuniko cha usiku na arifa (Kifungu cha 23b): baraza linaweza kuweka kikomo cha idadi ya usiku kwa mwaka na kukuhitaji kuripoti kila kukodisha mapema.
• Idhini (Kifungu cha 23c): baraza linaweza kufanya kukodisha watalii kulingana na kibali kutoka kwa mtendaji wa manispaa.

Amsterdam na miji mingine kadhaa hutumia zana hizi zenye ukomo wake usiku na wageni. Takwimu ziko katika sheria ya manispaa na hubadilika mara kwa mara, kwa hivyo angalia maandishi ya sasa ya manispaa yako. Chini ya kanuni za EU, jukwaa lazima lionyeshe nambari yako ya usajili na linaweza kuondoa tangazo bila nambari halali.

Je, mpango wa omgevings unaruhusu matumizi?

Nambari ya usajili haisemi chochote kuhusu sheria ya mipango. Tangu Januari 1, 2024, kila manispaa ina mpango mmoja wa mipango chini ya Sheria ya Mazingira na Mipango unaogawa kazi kwa maeneo; ambapo shughuli hiyo ni ya makazi (iliyoshindaniwa), kukodisha kwa mfululizo wa wageni kunaweza kuwa matumizi tofauti, kama vile kuendesha kitanda na kifungua kinywa ilivyo.

Ikiwa matumizi hayafai, unahitaji mazingira na kibali cha kupanga kwa shughuli ambayo inakiuka mpango wa omgevings. Mtendaji wa manispaa ana busara na mara nyingi anakataa katika maeneo yenye uhaba wa nyumba. Jirani anaweza kuomba utekelezaji, ambao kimsingi manispaa lazima iufanyie kazi, na sheria za mipango zibaki na mali hiyo inapouzwa.

Utekelezaji wa sheria unafanyaje kazi, na unajibuje unapotozwa faini?

Mtendaji wa manispaa anatekeleza kwa kutumia mbinu mbili tofauti. Amri inayotolewa kwa malipo ya faini (ya mwisho) inalenga kusimamisha ukodishaji; faini ya kiutawala (bestuurlijke boete) inaadhibu kile ambacho tayari kimetokea.

Chini ya Kifungu cha 35 cha Sheria ya Nyumba ya 2014, faini inaweza kufikia kategoria ya tatu ya Kifungu cha 23 cha Kanuni ya Jinai (€11,000 mwaka 2026) kwa kukodisha bila nambari ya usajili au bila taarifa, na kategoria ya nne (€27,500 mwaka 2026) kwa kuzidi kikomo cha usiku, kukodisha bila kibali au kutoa nyumba bila kibali. Manispaa huweka ushuru wake ndani ya kiwango cha juu, mara nyingi zaidi kwa kukodisha mara kwa mara au kibiashara. Faini zinaweza kutozwa kwa yeyote anayekodisha nyumba, ikiwa ni pamoja na mpangaji anayekodisha nyumba kwa muda mfupi.

Kwa sababu faini ni ya adhabu, sheria za jinai zinatumika. Manispaa lazima ithibitishe ni nyumba gani ilikodishwa tarehe zipi, kwa mfano kwa kutumia data ya jukwaa, uchunguzi au taarifa, na huna haja ya kushirikiana katika adhabu yako mwenyewe. Pata ushauri kabla ya kuelezea chochote baada ya ukaguzi.

Chini ya Sheria ya Jumla ya Sheria ya Utawala (Awb), una wiki sita tangu uamuzi wa kuwasilisha pingamizi (bezwaar) kwa manispaa (Kifungu cha 6:7 Awb). Dhidi ya uamuzi wa pingamizi unaweza kukata rufaa kwa mahakama ya wilaya ndani ya wiki sita, na kisha kwa Kitengo cha Mamlaka ya Utawala cha Baraza la Serikali (Raad van State). Uamuzi tofauti wa kurejesha malipo ya adhabu yaliyopotea una kipindi chake cha pingamizi.

Je, unaweza kukodisha nyumba yako kwenye Airbnb kama mpangaji?

Sio nyumba nzima, isipokuwa mwenye nyumba wako akubali. Chini ya Kifungu cha 7:244 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi (BW), mpangaji wa makazi haruhusiwi kutoa mali hiyo yote au sehemu yake kwa matumizi ya wengine; isipokuwa tu kwamba mpangaji wa nyumba iliyojitegemea anayeishi hapo anaweza kukodisha sehemu yake.

Matokeo yake ni makubwa. Wamiliki wa nyumba, hasa vyama vya makazi, huiomba mahakama ya wilaya ndogo (kantonrechter) kufuta mkataba wa kukodisha nyumba na kuagiza kufukuzwa, na mahakama huruhusu mara kwa mara mkataba huu kwa ajili ya kukodisha nyumba mara kwa mara. Mwenye nyumba anaweza pia kudai faida uliyopata kama fidia chini ya Kifungu cha 6:104 BW. Faini ya manispaa inaongoza. Muhtasari wetu wa haki za wapangaji nchini Uholanzi unaelezea mfumo mpana zaidi.

Wageni wenyewe hawapati ulinzi wa upangaji. Chini ya Kifungu cha 7:232(2) BW, sheria za upangaji wa makazi hazitumiki kwa matumizi ambayo kwa asili yake ni ya muda mfupi. Mahakama hutumia ubaguzi huo kwa ufupi: mkataba wa "kukaa muda mfupi" unaotumika kumpangisha mtu kwa miezi kadhaa huenda ni upangaji wa kawaida wa makazi, pamoja na ulinzi wote, ikiwa ni pamoja na sheria za Sheria ya Kodi ya Bei Nafuu.

Wamiliki wanapaswa kuangalia nini katika sheria zao za rehani, bima na chama?

Hati nyingi za rehani zina kifungu cha kukodisha (huurbeding) chini ya Kifungu cha 3:264 BW, ambacho kinazuia kukodisha bila idhini ya mkopeshaji; kukodisha kwa muda mfupi kibiashara kwa kawaida hukamatwa. Sera nyingi za bima ya nyumba huondoa uharibifu unaosababishwa na wageni wanaolipa au kukuhitaji kuripoti matumizi ya kibiashara.

Katika jengo la ghorofa, hati ya mgawanyiko na sheria za chama huamua kama kukodisha kwa muda mfupi kunaruhusiwa, na chama (VvE) kinaweza kuzitekeleza bila kujali manispaa. Angalia kwa mpangilio huu: hati ya mgawanyiko na sheria za chama, amri ya nyumba na mpango wa omgevings, kisha rehani na bima.

Je, ni lazima ulipe kodi ya watalii?

Kwa kawaida ndiyo. Manispaa zinaweza kutoza kodi ya watalii (toeristenbelasting) chini ya Kifungu cha 224 cha Sheria ya Manispaa (Gemeentewet) kwa kukaa usiku kucha na wasio wakaazi, kwa kawaida hupimwa kwa mwenyeji, huku viwango vikiwa vimewekwa kila mwaka katika sheria ya kodi ya eneo husika.

Kulipa kodi ya watalii hakufanyi kukodisha kinyume cha sheria kuwa halali, na nambari ya usajili haitoi kodi ya mapato au nafasi yako ya VAT. Kwa maswali hayo, wasiliana na mshauri wa kodi.

Unapaswa kuangalia nini kama mpangaji?

Kama mpangaji unakabiliwa na sheria kali zaidi. Angalia:

• Ikiwa una ruhusa ya maandishi kutoka kwa mwenye nyumba wako; bila hiyo, kuruhusu uvunjifu wa nyumba nzima Kifungu cha 7:244 BW.
• Ikiwa mkataba wako wa kukodisha una kifungu maalum cha marufuku au adhabu kuhusu kukodisha nyumba ndogo.
• Ikiwa manispaa inahitaji nambari ya usajili, arifa au kibali cha anwani yako.
• Kama unaweza kupoteza nyumba yako: kufutwa na kufukuzwa ni hatari kubwa.
• Ikiwa umepokea barua ya onyo kutoka kwa mwenye nyumba au chama chako cha makazi, na tarehe ya mwisho inayowekwa.

Unapaswa kuangalia nini kama mmiliki au mwenye nyumba?

Wamiliki wanaojiruhusu wenyewe, na wamiliki wa nyumba wanaokabiliana na mpangaji mdogo, wanahitaji ukaguzi tofauti:

• Ikiwa amri ya makazi inataja makazi yako na ni vifaa gani (Vifungu 23a-23c Sheria ya Makazi ya 2014) vinatumika.
• Ikiwa mpango wa omgevingsplan unaruhusu matumizi katika anwani yako.
• Ikiwa hati yako ya rehani ina kifungu cha kukodisha (Kifungu cha 3:264 BW) na kama bima yako inawashughulikia wageni wanaolipa.
• Ikiwa sheria za mkataba wa mgawanyiko na chama zinaruhusu kukodisha kwa muda mfupi.
• Kama mwenye nyumba: iwe una ushahidi wa kukodisha nyumba ndogo (orodha, mapitio, data ya jukwaa) kabla ya kudai kufutwa au faida chini ya Kifungu cha 6:104 BW.

Tunaweza kukufanyia nini kwa kukodisha nyumba kwa muda mfupi?

Tunawashauri wamiliki, wapangaji, wamiliki wa nyumba, wawekezaji na vyama vya wamiliki wa nyumba; tazama pia ukurasa wetu wa wakili wa mali isiyohamishika na miongozo yetu ya sheria ya mali isiyohamishika.

• Tunaangalia sheria ya makazi na mpango wa omgevings kwa anwani yako kabla ya kuorodhesha.
• Tunakagua mkataba wako wa kukodisha, hati ya mgawanyiko na hati ya rehani kwa ajili ya vikwazo vya kukodisha.
• Tunaandika pingamizi (bezwaar) dhidi ya amri ya faini au adhabu ndani ya muda wa mwisho wa wiki sita.
• Tunakuwakilisha kwenye rufaa mbele ya mahakama ya wilaya na Baraza la Serikali.
• Tunatetea wamiliki wa nyumba na wapangaji katika madai ya kufutwa, kufukuzwa na faida mbele ya mahakama ya wilaya ndogo.

Muhtasari

• Kodi ya nyumba ya muda mfupi inadhibitiwa na manispaa chini ya Sheria ya Nyumba ya 2014, mpango wa omgevings, sheria ya kibinafsi na Kanuni ya EU ya 2024/1028.
• Manispaa zinaweza kuhitaji nambari ya usajili, arifa kwa kila kukodisha, kikomo cha usiku au kibali (Vifungu 23a-23c).
• Faini zinaweza kufikia €11,000 au €27,500 (upeo wa juu wa 2026); pingamizi lazima liwasilishwe ndani ya wiki sita.
• Wapangaji hawawezi kukodisha nyumba yao yote bila ruhusa ya mwenye nyumba (Kifungu cha 7:244 BW).
• Wamiliki lazima pia waangalie kifungu cha kukodisha rehani, bima na sheria za chama.

Maswali yanayoulizwa mara kwa mara