Kodi ya uhamisho na gharama za mnunuzi wakati wa kununua mali nchini Uholanzi (2026)

Karibu kila nyumba nchini Uholanzi inatangazwa kwa bei nafuu : bei ni bei ya nyumba, na gharama za kuihamisha ni zako. Gharama kubwa zaidi kati ya hizo ni kodi ya 2%, 8% au 10.4%, kulingana na unachonunua na utafanya nini nacho. Ukurasa huu unaelezea viwango vinavyotumika mwaka wa 2026, msamaha wa mnunuzi, unafuu unaohitajika kivitendo na gharama zingine za bajeti. Ni taarifa za kisheria na kodi, si ushauri wa kifedha.

Nini maana ya "kosten koper", na jinsi inavyotofautiana na "vrij op naam"

Kk ( kosten koper , "gharama kwa mnunuzi") inamaanisha bei iliyotangazwa haijumuishi gharama za uhamisho; unalipa zile zilizo juu. Von ( vrij op naam , "bila malipo kwa jina") inamaanisha bei tayari inajumuisha gharama ya kuweka mali kwa jina lako. Tofauti hiyo kwa kiasi kikubwa hufuata ile iliyotumika dhidi ya ile iliyojengwa upya: nyumba zilizopo kwa kawaida huuzwa kosten koper , nyumba mpya kutoka kwa msanidi programu vrij op naam , kwa sababu VAT badala ya kodi ya uhamisho hutumika na msanidi programu huijenga katika bei.

Chini ya kosten koper mnunuzi kwa kawaida hubeba:

• kodi ya uhamisho (ushuru wa uhamisho);
• ada ya mthibitishaji kwa hati ya uhamisho (leveringsakte);
• Msajili wa Ardhi (Cadastre) ada ya kusajili hati hiyo;
• na, pamoja na rehani, mthibitishaji na ada za Kadasta kwa hati ya rehani.

Haishughulikii kamisheni ya wakala wa kuuza, ambayo muuzaji hulipa, wala ushauri wako wa wakala wa ununuzi, utafiti, tathmini au rehani. Wala vrij op naam haimaanishi gharama yoyote: kwenye rehani mpya, hati miliki na usajili wake hubaki kuwa vyako.

Ushuru wa uhamishaji (overdrachtsbelasting): viwango vilivyotumika mnamo 2026

Kodi ya uhamisho inatozwa kwa kupata mali isiyohamishika nchini Uholanzi na haki zake, kama vile kukodisha kwa muda mrefu ( erfpacht ) na haki za ujenzi ( opstal ). Viwango hivyo viko katika kifungu cha 14.

Mwaka 2026 ulileta mabadiliko. Hadi mwisho wa 2025 hakukuwa na kiwango tofauti cha nyumba ambazo mnunuzi hangeishi: zilianguka chini ya kiwango cha jumla cha 10.4%. Kuanzia tarehe 1 Januari 2026 kifungu cha 14 kina kiwango tofauti cha 8% cha kupata nyumba, huku 2% ikibaki kwa mnunuzi atakayeishi ndani yake kama makazi yao makuu na 10.4% ikibaki kama kiwango cha jumla cha kila kitu kingine.

Muhtasari wa zamani ambao bado unanukuu 10.4%

Viwango hivyo vitatu vimepangwa: 2% kwa nyumba ambayo mnunuzi atachukua kama makazi yao makuu, 8% kwa nyumba ambayo mnunuzi hatakaa, na 10.4% kama kiwango cha jumla cha mali isiyo ya kuishi. Kwa sababu kiwango cha 8% ni kipya, muhtasari wa zamani na kurasa za ushauri wakati mwingine bado hutoa 10.4% kwa nyumba ya kununua-kupangisha, nyumba ya pili au nyumba ya likizo - kiwango ambacho kilitumika mwaka wa 2025, lakini si kwa ununuzi wa 2026.

Kurasa za viwango vya Belastingdienst zinatawala. Angalia nafasi katika tarehe ya hati yako ya umiliki na mwombe mthibitishaji wako athibitishe kiwango hicho kabla ya kusaini.

Msamaha wa mwanzilishi (startersvrijstelling)

Mnunuzi anayekidhi kila sharti halipi kodi ya uhamisho hata kidogo. Msamaha huo uko katika kifungu cha 15 cha Sheria ya Uhamisho wa Biashara (Wet op belastingen van rechtsverkeer), sharti la tamko katika kifungu cha 15a. Yote yafuatayo lazima yatimizwe:

• Umri. Mnunuzi lazima awe na umri wa miaka 18 au zaidi na bado asiwe na umri wa miaka 35 wakati hati ya makubaliano inapotiwa sahihi. Jaribio linatumika kwa kila mnunuzi: ikiwa mmoja wa wanunuzi wawili wa pamoja ana umri wa miaka 35 au zaidi, ni hisa ya mnunuzi anayestahiki pekee ndiyo inayosamehewa.
• Mara moja tu. Mnunuzi lazima awe hajatumia msamaha huo hapo awali. Kuwa na nyumba hapo awali hakukuzuii; kutumia msamaha huu kunakuzuia.
• Umiliki-kazi. Mnunuzi lazima atumie nyumba hiyo kama makazi yake makuu isipokuwa kwa muda. Kununua ili kukodisha, kukarabati na kuuza tena, au kama nyumba ya pili hakustahili.
• Kizingiti cha thamani. Thamani ya nyumba pamoja na vifaa vyake haipaswi kuzidi €555,000 mwaka 2026 (€525,000 mwaka wa 2025). Huu ni ukingo wa mwamba, si bendi: euro moja zaidi na msamaha hupotea kabisa, huku 2% ikilipwa kwa thamani yote badala ya ziada.

Kizingiti huwekwa kwenye faharasa na hubadilika kila Januari 1, kwa hivyo kwenye ununuzi karibu na kikomo tarehe ya kukamilika yenyewe inaweza kubadilisha matokeo.

Tamko lililoandikwa, na nini kitatokea ikiwa si sahihi

Kiwango cha 2% wala msamaha wa mwanzilishi hakitumiki kiotomatiki. Kifungu cha 15a kinamtaka mnunuzi kusema, waziwazi, kwa uthabiti na bila kujizuia, katika tamko lililoandikwa, kwamba atatumia makao kama makazi yao makuu isipokuwa kwa muda - na, kwa msamaha wa mwanzilishi, kwamba hawajawahi kuyatumia hapo awali. Belastingdienst huchapisha fomu za kawaida, na tamko lililosainiwa lazima limfikie mthibitishaji kabla ya uhamisho.

Tamko hilo linahusu nia yako wakati wa ununuzi, si ahadi kwamba hakuna kitakachobadilika: ikiwa unakusudia kweli kuishi huko na hali baadaye zikakulazimisha kuhama au kukodisha, unafuu haupotei kwa kurudi nyuma. Kile kisichoruhusiwa ni kutangaza nia ambayo huna. Ikiwa tamko hilo litathibitika kuwa si sahihi, Utawala wa Ushuru unaweza kuongeza tathmini ya ziada ( naheffingsaanslag ) kwa tofauti pamoja na riba na kutoa adhabu pale ambapo mlipakodi ndiye mwenye kosa. Adhabu za marejesho yasiyo sahihi au yasiyokamilika ni zile za kifungu cha 67d na kifungu cha 67e AWR; marekebisho ya hiari yanayofanywa ndani ya miaka miwili kimsingi huzuia adhabu kama hiyo.

Nani anawajibika, na jinsi kodi inavyolipwa

Kodi ya uhamisho inatozwa kwa mnunuzi - mnunuzi; muuzaji hana dhima. Inapimwa mwenyewe, lakini katika ununuzi wa kawaida hutoi chochote mwenyewe: ambapo uhamisho ni kwa hati ya notari, kama ilivyo kwa mali iliyosajiliwa, notari huwasilisha faili kidijitali na kulipa kwa niaba yako. Kwa hivyo, kodi inaonekana kwenye taarifa ya kukamilisha ya notari: unahamisha jumla yote kwenye akaunti ya mthibitishaji kabla ya kukamilika, na notari hulipa kodi, ada za Kadasta na ada yake mwenyewe kutoka humo. Ni pale tu ambapo hakuna hati ya notari lazima mnunuzi awasilishe na kulipa kibinafsi, ndani ya mwezi mmoja baada ya kuwa mmiliki; pingamizi linaweza kuwasilishwa ndani ya wiki sita baada ya malipo.

Misamaha na unafuu muhimu katika vitendo

Ununuzi muda mfupi baada ya ununuzi uliopita

Kifungu cha 13 kinatoa unafuu pale ambapo mali hiyo hiyo inapatikana tena ndani ya miezi sita baada ya ununuzi wa awali na mtu mwingine. Msingi wa ununuzi wa pili hupunguzwa kwa kiasi ambacho kodi ya uhamisho, au VAT isiyopunguzwa, ilitozwa kwa wa kwanza, kwa hivyo mnunuzi wa pili hutozwa ushuru tu kwa ongezeko la thamani.

Hii inamfaidi mnunuzi anayenunua kutoka kwa mtu aliyenunua hivi karibuni, na ndiyo inayofanya mauzo ya muda mfupi na mfanyabiashara au msanidi programu yawezekane. Unafuu unaambatana na mali na kipindi cha miezi sita, si utambulisho wa muuzaji, kwa hivyo uliza muuzaji alinunua lini.

Uhamisho wa familia, talaka na urithi

Upatikanaji kwa njia ya urithi au chini ya sheria ya mali ya ndoa si ununuzi unaotozwa kodi, kwa hivyo hakuna kodi ya uhamisho inayotokea unaporithi nyumba au mali inapokuanguka kupitia jumuiya ya ndoa; kodi ya urithi inaweza kutokea badala yake. Wakati wa talaka, mgawanyiko wa jumuiya ya ndoa au mali inayoshikiliwa kwa pamoja kati ya wenzi wa zamani unafunikwa na msamaha katika kifungu cha 15, kwa hivyo pale ambapo nyumba ya familia imetengwa kwa mwenzi mmoja hakuna kodi ya uhamisho inayolipwa. Nafasi ya wanaoishi pamoja bila kuoa ni finyu na inahusu jinsi umiliki wa pamoja ulivyotokea.

Uhamisho kati ya wanafamilia, kinyume na imani iliyoenea, kwa ujumla haujasamehewa . Mzazi anayemuuzia mtoto huangukia chini ya utawala wa kawaida: 2% ikiwa mtoto ataishi huko, au hakuna chochote ikiwa anastahili kuwa mwanzilishi. Msamaha wa familia katika kifungu cha 15 unalenga urithi wa biashara, si nyumba ya familia. Pale ambapo nyumba inauzwa kwa jamaa chini ya thamani ya soko, kodi ya zawadi inaweza pia kutokea, na msingi wa kodi ya uhamisho ni thamani ya soko, si bei iliyokubaliwa.

Mali iliyojengwa upya: VAT badala ya kodi ya uhamisho

Ujenzi mpya hautozwi kodi mara mbili. Pale ambapo usambazaji unakabiliwa na VAT — kwa ujumla, jengo jipya linalotolewa kabla au ndani ya miaka miwili baada ya uvamizi wa kwanza, na ardhi ya ujenzi — msamaha katika kifungu cha 15 hautumiki kwenye ushuru wa uhamisho, kwa hivyo mnunuzi analipa 21% VAT na hakuna 2% au 8%. Hii ndiyo samenloopvrijstelling.

Hii ndiyo sababu new-build imenukuliwa vrij op naam : 21% iko ndani ya bei ya msanidi programu badala ya juu. Msamaha hautumiki pale ambapo mnunuzi anaweza kurejesha VAT, kwa hivyo wawekezaji na makampuni wanahitaji ushauri tofauti. Na ardhi ya ujenzi si makazi: pale ambapo kodi ya uhamisho inatumika kwa kiwanja badala ya nyumba, kiwango ni 10.4%.

Gharama za mnunuzi mwingine

Ada za notari hazijapangwa kisheria na hutofautiana kati ya ofisi na miji, kwa hivyo pata nukuu mbili au tatu. Ada ya usajili wa Kadasta ni thabiti na mthibitishaji huipitisha kwa gharama.

Ni nini kinachoweza kutolewa na kisichoweza kutolewa

Mstari wa kugawa ni rahisi: gharama za kupata mali hazipunguzwi, gharama za kupanga mkopo ni. Chini ya kifungu cha 3.120 Wet inkomstenbelasting 2001, gharama za ufadhili wa mara moja kwa rehani ya nyumba yako mwenyewe zinaweza kupunguzwa katika mwaka uliotumika - hati ya rehani, usajili wake, mshauri, tathmini ya mkopo na ada ya NHG. Kodi ya uhamisho, hati ya uhamisho, usajili wake, wakala wako wa ununuzi na utafiti havitoi unafuu wowote.

Dhamana ya Rehani ya Kitaifa ( Nationale Hypotheek Garantie ) ni ya hiari na inapatikana hadi kikomo cha mkopo pekee. Kwa mwaka wa 2026 ada ya dhamana ya mara moja ( borgtochtprovisie ) ni 0.4% ya mkopo, bila kubadilika kutoka 2025, na kikomo cha NHG ni €470,000, na kuongezeka hadi €498,200 ambapo hatua za kuokoa nishati hufadhiliwa na mkopo. Wakopeshaji kwa kawaida hutoa kiwango cha chini kwa malipo, kwa hivyo mara nyingi hujilipia. NHG huweka takwimu zote mbili kila mwaka na hutumia Voorwaarden en Normen inayotumika wakati ofa ya rehani inatolewa, kwa hivyo angalia kikomo cha mwaka wa ofa yako badala ya mwaka wa kukamilika.

Ada ya Kadasta ya kusajili hati miliki imewekwa na Kadasta ya Tarievenregeling na ni sawa kwa hati miliki ya uhamisho na hati miliki ya rehani. Kwa mwaka 2026 kila usajili unagharimu €181, umepunguzwa hadi €103.50 ambapo mthibitishaji anawasilisha hati miliki kielektroniki katika fomu ambayo Kadasta anaweza kusindika kiotomatiki, ambayo ni njia ya kawaida ya ununuzi wa nyumba moja kwa moja. Ushuru wa usajili uliachwa nje ya ongezeko la jumla la 2026, kwa hivyo haujabadilishwa kutoka 2025. Uwasilishaji wa karatasi unagharimu €34 zaidi.

Bajeti ya nini: muhtasari wa kielelezo

Takwimu zilizo hapa chini ni za kiashiria tu : muhtasari uliojengwa kutoka kwa vipengele vilivyo hapo juu, si nukuu. Ni kipengele cha kodi pekee ndicho kinachowekwa na sheria.

• Mnunuzi wa kwanza anayestahili, nyumba chini ya kizingiti: takribani 1.5% kwa% 3.5 — hakuna kodi ya uhamisho, kwa hivyo gharama za mthibitishaji na Kadasta, gharama za ufadhili na wakala yeyote au utafiti unaochagua.
• Mmiliki-mwenyeji analipa 2%: takribani 4% kwa% 6Kanuni ya kidole gumba ya "karibu 5% juu" inafaa katika kesi hii, na katika kesi hii pekee.
• Mnunuzi ambaye hatamiliki, akilipa 8% mwaka wa 2026: takribani 10% kwa% 12 — chini kuliko ununuzi uleule mnamo 2025, wakati kiwango kilikuwa 10.4%.
• Mali isiyo ya kuishi kwa 10.4%: takribani 12% kwa% 14, mara nyingi zaidi, kwani uchunguzi wa kina ni mzito zaidi.
• Jengo jipya, vrij op naam: VAT ya 21% tayari iko katika bei, kwa hivyo bajeti ya gharama zinazohusiana na rehani pekee.

Tahadhari mbili. Wakopeshaji wa Uholanzi kwa ujumla hawatagharamia gharama za mnunuzi, kwa sababu mkopo huwekwa kikomo kwa kurejelea thamani ya mali, kwa hivyo koper ya kosten kawaida hutokana na akiba. Na ukinunua kwa pamoja na mtu ambaye hastahili kuwa mwanzilishi, toa mfano wa kodi kwa kila hisa kando.