Kama mpangaji nchini Uholanzi, una haki mbili za msingi: kufurahia kimya kimya mali na ulinzi dhidi ya mwenye nyumba kukomesha mkataba wako wa kukodisha kwa hiari. Haki hizi zinaendelea hata baada ya mwenye nyumba kuuza mali hiyo, na pia zinakupa nafasi, ndani ya mipaka, ya kushiriki nyumba yako au nafasi ya biashara na mtu mwingine.
Makala haya yanaangazia hali mbili zaidi ya haki hizo za msingi: kinachotokea kwa nafasi yako wakati mali inahamishiwa kwa mmiliki mpya, na wakati unaruhusiwa kukodisha nyumba kwa muda.
Nini kitatokea kwa upangaji wako mwenye nyumba anapouza mali?
Ikiwa mwenye nyumba wako atauza mali iliyokodishwa, upangaji wako hautaisha. Mmiliki mpya anachukua haki na wajibu wa mwenye nyumba chini ya sheria ya kukodisha.
Tulizungumzia haki yako ya starehe ya utulivu katika makala yetu kuhusu wajibu wa mwenye nyumba , na haki yako ya ulinzi wa kodi katika makala tofauti kuhusu ulinzi wa kodi . Makala hii inaangazia haki mbili zaidi ulizonazo zaidi ya hizo: nafasi yako wakati mali inauzwa, na haki yako ya kukodisha nyumba kwa muda mfupi.
Je, uuzaji wa mali hiyo unamaliza upangaji wako?
Kifungu cha 7:226 cha Kanuni za Kiraia za Uholanzi (Burgerlijk Wetboek, BW), ambacho kinatumika kwa upangaji wa makazi na biashara, kinaweka sheria inayojulikana kama "uuzaji hauvunji mkataba wa kukodisha" (koop breekt geen huur):
" Uhamisho wa mali ambayo makubaliano ya upangaji yanahusiana nayo (...) na mwenye nyumba huhamisha haki na majukumu ya mwenye nyumba kutoka makubaliano ya upangaji hadi kwa mnunuzi ."
Hii ina maana kwamba uuzaji wa mali hiyo haukomeshi upangaji wako. Unaweza pia kudai madai dhidi ya mrithi halali wa mwenye nyumba, ambaye anachukua haki na wajibu wa mwenye nyumba kuanzia wakati wa uhamisho. Madai gani yanategemea hasa haki na wajibu gani unaomkabidhi mmiliki mpya.
Chini ya aya ya 3 ya Kifungu cha 7:226 BW, mmiliki mpya anachukua tu haki na majukumu ambayo yanahusiana moja kwa moja na matumizi yako ya mali dhidi ya malipo ya kodi — kwa kifupi, haki zako mbili kuu: starehe ya utulivu na ulinzi wa kodi.
Wamiliki wa nyumba na wapangaji mara nyingi hukubaliana kuhusu masharti mengine katika mkataba wa kukodisha pia. Mfano wa kawaida ni haki ya awali (voorkeursrecht): kifungu ambacho mwenye nyumba lazima akupe kwanza nafasi ya kununua mali hiyo kabla ya kuiuza kwa mtu mwingine. Haikupi haki ya kupata mali hiyo, ila haki ya kupewa kwanza.
Je, kifungu hiki pia kinamfunga mmiliki mpya? Kwa kuzingatia sheria ya kesi ya Uholanzi , kwa ujumla si: haki ya awali haizingatiwi kuwa imeunganishwa moja kwa moja na kodi ya nyumba, kwa hivyo kifungu hakipitishiwi kiotomatiki kwa mmiliki mpya. Hii inaweza kuwa tofauti ikiwa kifungu hicho kinafikia chaguo la ununuzi, ambapo sehemu ya malipo yako ya mara kwa mara pia hutumika kama fidia kwa uhamisho wa baadaye.
Mfano wa mfano. Tuseme mkataba wako wa kukodisha unakupa haki ya awali ya kununua jengo unalokodisha duka lako. Mwenye nyumba kisha anauza jengo hilo kwa mwekezaji bila kukupa kwanza. Kwa sababu haki hiyo ya awali ya kukodisha haihusiani moja kwa moja na kodi ya nyumba, mmiliki mpya, kimsingi, hana wajibu nayo. Utalazimika kufuata dai lolote la uvunjaji wa haki ya awali ya kukodisha dhidi ya mwenye nyumba wako wa awali, si dhidi ya mmiliki mpya.
Je, unaruhusiwa kukodisha nyumba yako au nafasi ya biashara?
Usajili mdogo unasimamiwa na Kifungu cha 7:221 BW, kinachosema:
"Mpangaji ana mamlaka ya kumpa mtu mwingine mali iliyokodishwa inayotumika, yote au sehemu yake, isipokuwa kama atalazimika kudhani kwamba mwenye nyumba angekuwa na pingamizi linalofaa kwa matumizi ya mtu huyo mwingine."
Kwa kifupi, unaweza kukodisha mali yote au sehemu yake kwa mtu mwingine. Hata hivyo, huenda usifanye hivyo, ikiwa una sababu ya kutarajia mwenye nyumba atapinga kwa njia inayofaa. Katika baadhi ya matukio hili ni wazi tangu mwanzo, kwa mfano wakati mkataba wa kukodisha wenyewe una marufuku ya kukodisha nyumba ndogo; katika hali hiyo, kukodisha nyumba ndogo hairuhusiwi.
Ukikodisha nyumba bila kuathiri makubaliano, mkataba wa kukodisha unaweza kutoa adhabu. Adhabu hiyo lazima ihusianishwe na marufuku ya kukodisha nyumba bila kuathiri makubaliano na iwe chini ya kiwango cha juu zaidi. Kukodisha chumba kupitia jukwaa kama vile Airbnb pia kunaweza kuzuiwa kwa njia hii, na katika vitendo mara nyingi ni hivyo.
Kifungu cha 7:244 BW kinaongeza sheria maalum kwa ajili ya nafasi ya makazi: kama sheria, mpangaji wa nafasi ya makazi haruhusiwi kukodisha mali hiyo, ikiwa nzima au kwa sehemu. Isipokuwa ni mpangaji wa nyumba inayojitegemea (zelfstandige woonruimte) ambaye anaishi hapo kama makazi yao makuu — kwamba mpangaji anaweza kukodisha sehemu ya nyumba, kama vile chumba kimoja, lakini si mali yote.
Je, mpangaji mdogo ana haki ya kukaa baada ya upangaji wako kuisha? Kimsingi, ndiyo. Kifungu cha 7:269 BW kinasema kwamba mara tu upangaji wako kama mpangaji mkuu utakapoisha, mwenye nyumba ataendelea na ukodishaji mdogo kisheria na kuchukua nafasi yako kama mwenye nyumba kuelekea mpangaji mdogo. Hii inatumika tu ikiwa masharti yafuatayo yametimizwa:
- Nyumba inayojitegemeaNyumba yenye mlango wake na vifaa vyake muhimu, kama vile jiko na bafu. Chumba kimoja pekee hakifai.
- Mkataba halali wa kukodishaMakubaliano kati yako na mpangaji mdogo yanayokidhi mahitaji ya makubaliano ya upangaji chini ya Kifungu cha 7:201 BW.
- Upangaji mkuu unahusiana na nafasi ya makaziUpangaji mkuu kati yako na mwenye nyumba lazima uwe upangaji wa nafasi ya makazi ambapo ulinzi huu wa kisheria unatumika.
Ikiwa masharti haya hayatatimizwa, mpangaji hana haki ya kubaki mara tu upangaji wako utakapoisha, na kufukuzwa kwa ujumla hufuata. Ikiwa masharti yatatimizwa, mwenye nyumba bado anaweza kuiomba mahakama kukomesha upangaji unaoendelea na kuagiza umiliki usio na kitu, lakini ndani ya miezi sita tu baada ya upangaji kuendelea chini ya Kifungu cha 7:269 BW.
Uwezekano huo huo wa kukodisha nyumba ndogo kwa nafasi ya biashara upo, lakini msimamo wa mpangaji mdogo ni tofauti ikiwa utakodisha nyumba ndogo bila idhini au kulazimika kuondoka mwenyewe. Kabla ya sheria ya sasa ya kukodisha kuanza kutumika mwaka wa 2003, mpangaji mdogo wa nafasi ya biashara hakuwa na uhusiano wa moja kwa moja wa kisheria na mwenye nyumba na kwa hivyo hakuwa na madai dhidi ya mwenye nyumba.
Tangu wakati huo, sheria inakuhitaji, kama mpangaji mkuu, kutunza maslahi ya mpangaji mdogo wakati upangaji wako utakapoisha — kwa mfano, kwa kumhusisha mpangaji mdogo katika kesi na mwenye nyumba. Ikiwa upangaji mkuu utasitishwa baada ya kesi hizo, haki za mpangaji mdogo pia zitaisha.
Hii inaonyesha kwamba haki zako kama mpangaji haziishii tu katika starehe ya utulivu na ulinzi wa kodi. Wanakufuata katika uuzaji wa mali hiyo, na wanakupa nafasi, ndani ya mipaka iliyo wazi, ya kushiriki nyumba yako au nafasi ya biashara na mtu mwingine.
Kutekeleza haki hizi kivitendo si rahisi kila wakati. Mawakili wetu wa upangaji wanaweza kukushauri kuhusu chaguzi zinazofaa hali yako.
Kwa muhtasari mpana zaidi, tazama makala yetu kuhusu haki za wapangaji nchini Uholanzi.
Maswali yanayoulizwa mara kwa mara
Je, mwenye nyumba mpya anaweza kuongeza kodi mara tu baada ya kununua mali?
Hapana. Kwa sababu mmiliki mpya anachukua tu haki na majukumu ambayo yanahusiana moja kwa moja na matumizi yako ya mali dhidi ya kodi, kodi iliyopo na masharti yaliyokubaliwa ya kuibadilisha yanaendelea kutumika. Mauzo yenyewe si msingi wa mmiliki mpya kuweka kodi tofauti au masharti mapya.
Je, unahitaji idhini ya maandishi ya mwenye nyumba kabla ya kukodisha nyumba mpya?
Sio lazima, lakini inafaa kuiomba kwa maandishi. Chini ya Kifungu cha 7:221 BW, tayari unahitaji kutarajia kwamba mwenye nyumba hatapinga kwa sababu inayofaa. Ikiwa mkataba wa kukodisha unahitaji idhini ya maandishi ya awali au kupiga marufuku kukodisha nyumba moja kwa moja, sharti hilo linachukua nafasi ya kwanza, na kukodisha nyumba ndogo bila hiyo kunaweza kukuweka katika hatari ya adhabu au kukomeshwa kwa upangaji wako mwenyewe.
Unaweza kufanya nini ikiwa mwenye nyumba anakataa ombi lako linalofaa la kukodisha nyumba kwa muda mfupi?
Ikiwa unaamini pingamizi la mwenye nyumba halina mantiki, unaweza kuiomba mahakama itoe uamuzi kuhusu jambo hilo. Mahakama itapima maslahi yako katika kukodisha nyumba ndogo dhidi ya maslahi ya mwenye nyumba katika pingamizi hilo, kulingana na mazingira ya kesi hiyo.
Kwa muhtasari
- Uuzaji wa mali iliyokodishwa haumalizi upangaji wako: mmiliki mpya anachukua haki na wajibu wa mwenye nyumba chini ya Kifungu cha 7:226 BW.
- Haki ya awali katika mkataba wako wa kukodisha kwa kawaida haimfungi mmiliki mpya, isipokuwa kama ni chaguo la ununuzi.
- Unaweza kukodisha mali yote au sehemu yake chini ya Kifungu cha 7:221 BW, isipokuwa kama unatarajia mwenye nyumba kupinga.
- Kama mpangaji wa nafasi ya makazi, unaweza kukodisha sehemu ndogo tu ya nyumba inayojitegemea ambapo unaishi mwenyewe (Kifungu cha 7:244 BW).
- Mpangaji mdogo wa nyumba ya makazi inayojitegemea anaweza kuendelea na ukodishaji mdogo wakati upangaji wako utakapoisha, lakini mwenye nyumba anaweza kuiomba mahakama iukomeshe ndani ya miezi sita (Kifungu cha 7:269 BW).
Hujui uko wapi? Tuambie kuhusu hali yako. Tutakujulisha chaguzi zako ndani ya siku moja ya kazi.
